Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 29 février 2024, n° 22/01027

TJ Paris 29 février 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI [Adresse 1] est débiteur des charges de copropriété et a confirmé l'obligation de paiement.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que certains frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement des charges.
Rejeté
Préjudice financier causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que la SCI avait droit à une indemnisation pour ses frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 29 févr. 2024, n° 22/01027
Numéro(s) :	22/01027
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé CASSELZoé RALLIS
Cabinet(s) :	CABINET CASSEL
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence “ LE BEAUGENCY ” sise [ Adresse 1 ] à [ Adresse c/ S.C.I. [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 22/01027

N° Portalis 352J-W-B7F-CVYPS

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Février 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence “ LE BEAUGENCY” sise [Adresse 1] à [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Adresse 4], représenté par son syndic, le canbinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, S.A

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDEUR

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Zoé RALLIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2488

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 29 Février 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/01027 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYPS

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Décembre 2023

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 1] est copropriétaire des lots 83, 84 et 401 dans la résidence Le Beaugency à [Localité 6], dont le syndic est le Cabinet Loiselet Père Fils et F. Daigremont.

La SCI [Adresse 1] ne s’acquitte plus des charges et provisions sur charges afférentes auxdits lots de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Beaugency sise [Adresse 1] à [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet Père Fils et F. Daigremont, l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir notamment condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  15.702,88 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er octobre 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

—  806,51 € au titre des frais de recouvrement ;

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.500,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique, actualisation de la demande et récapitulatives notifiées par voie électronique 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes comme suit :

« Vu les articles 8, 9, 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil 514 et suivants, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de la résidence BEAUGENCY sise [Adresse 1] à [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son Syndic le Cabinet Loiselet Pere Fils et F. Daigremont ;

En conséquence,

Débouter la SCI [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner la SCI [Adresse 1] au paiement des sommes suivantes :

11.546,38 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er janvier 2023 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2021/2022) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 15.0702,88 € et des présentes conclusions pour le surplus ;

1.450,24 € au titre des frais de recouvrement ;

2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens dont distraction au profit du Cabinet Cassel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;».

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique 31 août 2022, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal de:

« Vu l’assignation du 6 janvier 2022,

DIRE ET JUGER que la société Oudine n’est pas à l’origine des ruptures,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le BEAUGENCY » à verser à la société Oudine la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 16 mars 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023, puis mise en délibéré au 29 février 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que la SCI [Adresse 1] est copropriétaire des lots 83, 84 et 401 dans la résidence Le Beaugency à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’arrêté de compte et quote-part charges exercice 2018/2019,

— l’appel n° 1 exercice 2019/2020,

— l’appel n° 2 exercice 2019/2020,

— l’appel n° 3 exercice 2019/2020,

— l’appel n° 4 exercice 2019/2020,

— l’appel résolution 20 AG 09/03/2020,

— l’appel résolution 21 AG 09/03/2020,

— l’arrêté de compte et quote-part charges exercice 2019/2020,

— l’appel n° 1 exercice 2020/2021,

— l’appel résolution 28 AG 09/03/2020 ,

— l’appel n° 2 exercice 2020/2021,

— l’appel n° 3 exercice 2020/2021,

— l’appel n° 4 exercice 2020/2021,

— l’appel résolution 18 AG 31/03/2021,

— l’appel résolution 20 AG 31/03/2021,

— l’appel n° 1 exercice 2021/2022,

— l’appel résolution 32 AG 31/03/2021,

— le devis n° 50291812/01 réparation trame 15,

— la facture A1951463 réparation trame 15,

— le devis complémentaire n° 50351961 réparation trame 15,

— la facture A1956412 réparation trame 15,

— le rapport SOCOTEC trame 15,

— le devis n° 50291810/01 réparation trame 12,

— la facture A19551434 réparation trame 12,

— le devis complémentaire n° 50351947/01 réparation trame 12,

— la facture A1956409 réparation trame 12,

— le rapport SOCOTEC trame 12,

— le devis n° 50291811/1 réparation trame 13,

— la facture A1951438 réparation trame 13,

— le devis complémentaire n° 50351956/1 réparation trame 13,

— la facture A1956411 réparation trame 13,

— le rapport SOCOTEC trame 13,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2018,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2019,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mars 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2021,

— l’attestation de non-recours,

— le règlement de copropriété,

— la mise en demeure du 26/04/2021,

— la facture oblitération mise en demeure 26/04/2021,

— la mise en demeure 26/07/2021,

— les frais oblitération mise en demeure 26/07/2021,

— la lettre de rappel 31/08/2021,

— les frais oblitération lettre de rappel 31/08/2021,

— la facture diligences syndic 13/09/2021,

— la facture diligences syndic 07/10/2021,

— la sommation de payer,

— le contrat de syndic,

— l’appel n° 2 exercice 2021/2022,

— l’appel résolution 32 AG 31/03/2021 n° 2/3,

— l’arrêté de compte et quote-part charges exercice 2020/2021,

— l’appel n° 3 exercice 2021/2022,

— l’appel résolution 32 AG 31/03/2021 n° 3/3,

— l’appel résolution 22.3 AG 17/03/2022,

— l’appel résolution 23 AG 17/03/2022,

— l’appel n° 4 exercice 2021/2022,

— l’appel résolution 27 AG 17/03/2022,

— l’appel n° 1 exercice 2022/2023,

— l’appel n° 2 exercice 2022/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mars 2022 et attestation de non-recours,

— la facture diligences syndic 16/12/2021,

— le contrat de maintenance entreprise SPIE,

— le contrat de syndic.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 1] est débiteur de la somme de 11.546,38 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er janvier 2023 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2021/2022).

La SCI [Adresse 1] demande au tribunal de juger qu’elle n’est pas responsable de la rupture des trames de chauffage. Elle soutient qu’il n’est pas démontré que l’origine de la rupture est privative et que par conséquent les frais de réparation lui incombent. Elle ajoute qu’elle a fait effectuer des devis de réparation à moindre coût qu’elle verse aux débats et que l’origine des dégâts doit être réévaluée et que les travaux devront être effectués par les entreprises à moindre coût.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— lors de l’assemblée générale du 26 mars 2018, les copropriétaires ont décidé la remise en état des trames de chauffage hors service, la prise en charge des travaux réparatoires incombant à la copropriété si l’origine de la coupure n’était pas privative et aux copropriétaires concernés dans le cas contraire ;

— ces trames ne fonctionnaient plus car la continuité électrique n’était plus assurée en raison de plusieurs coupures des câbles chauffants, privant ainsi de chauffage certains copropriétaires ;

— la société Socotec, mandatée pour déterminer le positionnement du défaut de cheminement des trames, a localisé les percements ayant endommagé les trames de chauffage situées dans le plafond du local de la SCI [Adresse 1] ;

— la SCI [Adresse 1] a contrevenu au règlement de copropriété qui dispose page 47 : « Il est toutefois formellement interdit de faire des percements dans les plafonds et dans les sols qui renferment des câbles chauffants. »

— conformément aux dispositions du règlement de copropriété et à la résolution prise par l’assemblée générale du 26 mars 2018 que les factures de réparation de ces trames de chauffage ont été imputées sur le compte de la SCI [Adresse 1].

En l’espèce, il ressort des rapports Socotec trame 15, trame 12, trame 13 (Pièces n°24, 29 et 34 du syndicat des copropriétaires) que les trames dont il s’agit sont localisées dans l’emprise du plafond du magasin des locaux de la SCI [Adresse 1] loués par l’entreprise Le [C].

En effet, s’agissant de la trame 15, la société Socotec indique « le court-circuit a été localisé dans l’emprise du bureau de Mme [C], sous faux plafond, au niveau d’une tige filetée incluse en dalle et destinée à l’accroche d’un rail de maintien du faux plafond, situé à 51 cm du mur mitoyen avec le local vélo et à 95 cm de la cloison du fond » (pièce n°24 du syndicat des copropriétaires).

S’agissant de la trame 12, la société Socotec indique « le court-circuit a été localisé dans le couloir d’accès marchandises des locaux de l’entreprise » (pièce n°29 du syndicat des copropriétaires).

S’agissant de la trame 13, dans son rapport du 29/10/2019, la société Socotec indique « Lors des recherches, un premier court-circuit a été localisé dans l’emprise du magasin de l’entreprise Le [C], sous faux plafond, au niveau d’une tige filetée inclus en dalle à 440 cm du doublage du mur mitoyen avec le bâtiment voisin et à 1260 cm de la baie vitrée sur rue. La mise à jour du cbale chauffant nous a permis de confirmer l’origine du défaut sur le percement (…) Un second-court-circuit a été localisé sur cette trame, également dans l’emprise du magasin de l’entreprise, sous faux plafond, également au niveau d’une tige filetée située à 280 cm de la nouvelle cloison bureau et à 1275 cm de la baie vitrée sur rue. Là encore, la mise à jour du cordon chauffant nous a permis de confirmer l’origine du défaut sur le percement » (pièce n°34 du syndicat des copropriétaires)

Il résulte de ces éléments que l’origine de la rupture est privative et que par conséquent les frais de réparation incombent à la SCI [Adresse 1].

La réparation de ces trames de chauffage ayant été effectuée, la production par la SCI [Adresse 1] de devis de réparation à moindre coût est tardive, la SCI [Adresse 1] est tenue d’en régler les frais.

En conséquence, la SCI [Adresse 1] sera condamnée à payer la somme de 11.546,38 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er janvier 2023 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2021/2022) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 janvier 2022.

2 – Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.450,24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le relevé de compte comporte des frais correspondants à :

— des frais de mise en demeure de 39,50 euros du 26/04/2021,

— des frais de timbre du 21/072021 de 5,38 euros,

— des frais de mise en demeure de 39,50 euros du 26/07/2021,

— des frais de rappel de 33,60 euros en date du 31/08/2021,

— des frais d’ouverture contentieux de 100 euros du 13/09/2021,

— des honoraires de syndic relatifs à la sommation de payer de 390 euros du 07/10/2021,

— des frais d’huissier relatifs à la sommation de payer de 192,26 euros du 08/10/2021,

— des honoraires de syndic relatif à l’assignation de 650 euros du 16/12/2021.

Au regard des dispositions précitées, seuls les frais de mise en demeure de 39,50 euros du 26/04/2021, les frais de timbre du 21/072021 de 5,38 euros, les frais de mise en demeure de 39,50 euros du 26/07/2021 et les frais de rappel de 33,60 euros en date du 31/08/2021 peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Dans ces conditions, la SCI [Adresse 1] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 117,98 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que la défaillance de la SCI [Adresse 1] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, en l’absence de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges de copropriété, alors que le seul fait d’être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2020, n° 18-25.093, 5ème moyen).

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme des dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

4. Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 1] sera condamnée aux dépens dont distraction au profit du Cabinet Cassel, avocat en ayant fait la demand,e conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Beaugency sise [Adresse 1] à [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet Père Fils et F. Daigremont, la somme de 11.546,38 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er janvier 2023 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2021/2022) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 janvier 2022 ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Beaugency sise [Adresse 1] à [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet Père Fils et F. Daigremont, la somme de 117,98 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Beaugency sise [Adresse 1] à [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet Père Fils et F. Daigremont, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit du Cabinet Cassel, avocat en ayant fait la demand,e conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties, du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024

La Greffière La Présidente