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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/00940 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJB4

NAC : 70B

JUGEMENT CIVIL

DU 27 MAI 2025

DEMANDEUR

M. [T] [C] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [D] [U] [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION, substitué par M^e Asma DODAT AKHOUN,

Copie exécutoire délivrée le :

Expédition délivrée le :

à Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES

Maître Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

assistées de M^me Dévi POUNIANDY, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 25 Mars 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 27 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

du 27 Mai 2025,

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de M^me Dévi POUNIANDY, Greffière,

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Messieurs [T], [D] [S] et [D] [M] [B] ont recueilli la pleine propriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] par la réunion de leur nue-propriété et de l’usufruit de leur mère, décédée le 2 avril 2023. La division-partage et l’état descriptif résultent de deux actes authentiques reçus le 14 novembre 2020 par Maître [N], notaire à [Localité 6].

Ils renvoient expressément description et rapport de Monsieur [Y] [H], géomètre expert à [Localité 5] en date du 21 février 2020. Il est constitué d’un bâtiment élevé en R+2, sur une parcelle de 194 m2, comprenant 3 lots d’habitations et deux commerces, divisés en 3 lots répartis par étage.

Aux termes de ces actes, Monsieur [T] [C] [B] a reçu le lot privatif n°1 correspondant au rez-de-chaussée, Monsieur [D] [S] [B] (un appartement et deux commerces) a reçu le lot n°2 correspondant en un appartement au 1er étage et Monsieur [D] [M] [B] s’agissant d’un appartement au 2ème étage. Il est défini des parties communes dont les tantièmes sont répartis par lot.

Par l’exploit d’un commissaire de justice en date du 7 mars 2023, Monsieur [T] [C] [B] a fait assigner son frère, Monsieur [D] [S] [B], devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis, afin de voir ordonner la démolition de constructions dont il prétend qu’elles empièteraient sur son lot privatif et sur les parties communes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 22 août 2024, Monsieur [T] [C] [B] demande au tribunal de :

— CONDAMNER M. [D] [S] [B] à détruire les constructions entreprises qui empiètent sur le fonds du demandeur ou sur les parties communes de la copropriété ;

— ASSORTIR le jugement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, courant à compter d’un délai de trois mois de la décision à intervenir.

— CONDAMNER M. [D] [S] [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il soutient que son frère aurait fait édifier des travaux sur le bien et lui fait grief d’avoir réalisé un empiètement sur sa partie privative en lot n°1 ; une surélévation de 50 cm de haut sur le mur mitoyen-privatif du voisin ; et d’avoir couvert le garage commun d’une terrasse privative en lot n°2.

Il se prévaut en premier lieu d’un constat de l’achèvement des travaux réalisé par huissier le 26 octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 6 juin 2024, Monsieur [D] [U] [B] demande au tribunal de :

— DÉBOUTER Monsieur [T] [C] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— CONDAMNER Monsieur [T] [C] [B] à payer à Monsieur [D] [S] [B] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, il fait valoir que le demandeur aurait lui-même autorisé les travaux dont il prétend qu’ils empiètent sur son lot privatif, notamment s’agissant du renfort en salle de bain du rez. Il considère que l’empiètement n’est pas démontré et fait valoir que la construction de la terrasse couvrant le garage a été faite pour que leur mère puisse profiter de la cour extérieure, alors que la tôle ondulée préexistante prenait l’eau. Il considère que les travaux mettent en valeur l’immeuble, ce qui ne pourra que profiter au demandeur, qui a mis son lot en vente.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions des parties.

Une ordonnance de clôture a initialement a été rendue le 7 octobre 2024, mais l’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant jugement du 28 novembre 2024 pour production par le demandeur de sa pièce n°2 visée à son bordereau de communication de pièces « état descriptif de division du 14 novembre 2020 », alors qu’il est apparu que la pièce 2 transmise est un état descriptif de division en date du 27 avril 2015.

Or, cet état descriptif de division en date du 14 novembre 2020 est déterminant pour déterminer les faits constatés par l’attestation notariée versée en pièce 1. Il devait faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière concomitamment à l’acte de partage. En réouverture des débats, Monsieur [T] [B] a produit une pièce n°9 constituée de l’état descriptif de division du 14 novembre 2020 publiée et enregistrée le 26 novembre 2020 au service de la publicité foncière de [Localité 5] volume 2020P répertoire 1205 numéro 6837.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025, fixant la date de plaidoirie au 25 mars 2025.

Lors de cette audience, les parties ont été informées de la mise à disposition du jugement au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose, à son article 15, que :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. »

Article 1 I., cette loi régit tout immeuble ou groupe d’immeubles à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ; le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

II.- A défaut de convention portant création d’une personnalité morale suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, cette loi est applicable, premièrement, à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

En l’espèce, [T] [B] (lot 1), fait grief à [S] [B] (lot 2) d’avoir fait édifier, en 2021, un auvent à voiture-terrasse qui recouvre une partie commune : le garage ; là où précédemment existait un balcon de 4m² et une toiture en tôle ondulée transparente, d’une superficie moindre.

Il prétend subir un préjudice dans la jouissance de son lot, qui ne bénéficierait plus d’autant de lumière.

Cette affirmation, n’est toutefois pas établie au regard des constats d’huissier produits aux débats. Au contraire, l’état antérieur aux travaux de 2021 était vétuste, alors que le résultat post-travaux apparaît réalisé par un professionnel, clair et de qualité.

Ce moyen échoue en fait à ce stade.

[T] [B] reproche encore à son frère d’avoir laissé des débris de chantier dans la cage d’escalier et condamné celle-ci à demeurer un vide de soutènement.

Cet espace doit être considéré comme une partie commune, de par sa nature, puisqu’il ressort des constats d’huissiers et des dires concordants des parties sur ce point. Aussi, les travaux d’aménagement ont consisté en la transformation de l’ancienne cage d’escalier intérieure en soutènement d’une salle de bains au premier étage. Pour ce faire, un volume de renfort a été prélevé sur la salle baignoire dans la salle de bain du logement en rez.

Ces travaux ont été réalisés du vivant de leur mère, usufruitière de l’immeuble qui habitait alors le rez.

L’immeuble se trouvait alors en indivision légale, à défaut de preuve contraire.

Si le partage a pu être anticipé par acte authentique réalisé de son vivant, ses effets juridiques ont été suspendus jusqu’au décès de leur mère, dont [T] [B] ne donne pas acte.

Aussi, ils l’ont été par un nu-propriétaire indivis et constituent des travaux importants ayant manifestement amélioré la valeur de l’ensemble des lots ; de sorte que le demandeur échoue à démontrer un préjudice personnel ou un préjudice collectif.

Cette branche du moyen échoue à ce stade.

Enfin, Monsieur [T] [B] tire grief d’une surélévation du mur mitoyen côté cour et escaliers non-couverts, et d’un appui pris sur ce mur pour soutenir l’auvent à voiture et la terrasse du 1er étage.

Il reconnaît toutefois que ce mur est la pleine propriété du voisin et ne justifie d’aucun élément quant à un risque de litige, même probable.

Au contraire, les travaux apparaissent de qualité professionnelle, propres et soignés, ce qui n’est pas contesté d’ailleurs et ressort des trois constats d’huissier produits de part et d’autre.

Dès lors, le demandeur échoue à établir que la valeur de son lot, sa superficie ou son agrément en lumière n’aient été amoindris.

À l’époque des travaux, l’ensemble constituait un tout juridique, administré par l’usufruitière. Les gros travaux incombaient toutefois aux nus propriétaires et il n’est fondé aucun moyen sur le droit des indivisions successorales (le bien ayant pour origine la communauté matrimoniale des parents [B] ou la succession de Monsieur [B] père).

Il n’est justifié ni même allégué d’aucune violence et aucun élément concret ne vient étayer une quelconque contrainte morale.

Partant, Monsieur [T] [B], qui n’était que nu-propriétaire en indivision du tout, n’a donc pas subi d’empiètement, puisqu’il préexistait à l’entrée en force du partage orchestré du vivant de leur mère.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de voir détruit les constructions entreprises.

Il leur convient par ailleurs de tenter une résolution amiable préalable quant au vide de ce qui constituait l’entrée de l’ancienne cage d’escalier en rez pour un accès au lot 2 par l’intérieur et il n’y ait lieu à entrer en considération sur les quelques gravas secs abandonnés à l’intérieur qui n’apparaissent pas présenter de risque particulier.

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner le demandeur, Monsieur [T] [B], aux entiers dépens ainsi qu’à payer de justes frais irrépétibles à son frère ;

Il n’y a pas lieu à statuer sur l’exécution provisoire eu le rejet des demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [T] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à payer à son frère, Monsieur [S] [B] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire et

CONDAMNE Monsieur [T] [C] aux entiers dépens.

Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Dévi POUNIANDY, Greffière.

La Greffière La Présidente