MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/00994 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVD5

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 avenue du bois au Coq – 76620 LE HAVRE

représentée par M^e LESIEUR-GUINAULT Marie de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [E] [N]

né le 08 Janvier 1986 à LE HAVRE (76600), demeurant 63 rue des Hêtres – Appt 9, 4eme – 76610 LE HAVRE

comparant

Madame [D] [I]

née le 22 Février 1986 à LE HAVRE (76600), demeurant 63 rue des Hêtres – Appt 9, 4eme – 76610 LE HAVRE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 13 Janvier 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 10 mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2021, la société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’ AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [D] et Monsieur [E] [N] sur des locaux 63 rue des Hetres 76610 LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 453,87 euros et une provision mensuelle pour charges de 170,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2477,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [I] [D] et Monsieur [E] [N] par déclaration le 21 juin 2023.

Par assignation du 18 septembre 2024, la société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [D] et Monsieur [E] [N] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5360,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2024,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2025, la société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 décembre 2024 s’élève désormais à 957,66 euros en l’état d’un rappel d’APL de 4000 euros et de RLS de 1000 euros. La société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où le dernier règlement est intervenu le 11 décembre 2024 pour 200 euros.

Elle n’est pas opposée à des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois qui pourraient être sollicités par les locataires.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude Madame [I] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [N] [E] comparait en personne. Il précise être en accident du travail et indique que son épouse vient de signer un contrat de travail.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [N] [E] indique n’avoir pas déposé de dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’ AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dans la version applicable à la présente espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux pour les baux conclus ou renouvelés après le 29 juillet 2023. Elle produit ses effets après un délai de deux mois pour les baux antérieurs ce qui est le cas en l’espèce. Cependant Monsieur [N] et Madame [I] n’ont pas procédé au règlement des causes du commandement même dans le délai de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 14 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2477,54 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location et d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’ AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce la société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’ AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 décembre 2024, Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] devaient la somme de 957,66 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Aucun élément étant de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois eu égard à la demande de délai de paiement sollicitée il convient de différer l’exigibilité de cette somme et d’autoriser Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 mars 2021 entre la société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’ AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, d’une part, et Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] d’autre part, concernant les locaux situés 63 rue des Hetres 76610 LE HAVRE est résilié depuis le 15 mai 2024.

ORDONNE à Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés 63 rue des Hetres 76610 LE HAVRE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] à payer à la société EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’ AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 957,66 euros (neuf cent cinquante sept euros et soixante six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2024,

AUTORISE Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] à se libérer de leur dette en 19 mensualités de 50 euros et le solde en principal, intérêts et frais lors du paiement de la vingtième mensualité.

Dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis pour les paiements suivant au plus tard le 15 de chaque mois.

Dit que dans l’hypothèse où une seule mensualité ne serait pas payée à son échéance, l’intégralité deviendra exigible.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] à payer à la EPIC ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNEin solidum Monsieur [N] [E] et Madame [I] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2024 et de l’assignation du 18 septembre 2024.

Ainsi jugé le 10 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD