Min N° 26/00284

N° RG 25/04819 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE67

S.A. 3 F SEINE ET MARNE

C/

M. [O] [K]

Mme [L] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. 3 F SEINE ET MARNE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3] (pavillon)

[Localité 2]

comparant

Madame [L] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [O] [K] et Madame [L] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2021, la Société anonyme d’habitation à loyers modérés (la SA [Adresse 5]) 3F Seine-et-Marne a donné à bail à Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 609,17 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la SA [Adresse 7] Seine-et-Marne a fait signifier à Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1111,53 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre réceptionnée 14 mai 2025, la SA D’HLM 3F Seine-et-Marne a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la SA [Adresse 8] a fait assigner Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des article L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants, du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6.043,10 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 26 septembre 2025.

À l’audience du 21 janvier 2026, la SA D’HLM 3F Seine-et-Marne, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9.308,62 euros arrêtée au 19 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 22 janvier. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle souligne que les locataires ne paient plus le loyer depuis novembre 2024, qu’ils ont déjà bénéficié d’un rappel de l’aide au logement et d’un fonds de solidarité logement en 2022, mais la dette s’est reconstituée. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K], contestent le montant de la dette locative, affirmant qu’un versement d’aide au logement d’un montant de 2.000 euros a été effectué en janvier 2026, et qu’ils ont également récemment réglé la somme de 350 euros, en tenant compte du versement de l’aide au logement. Ils indiquent que Monsieur [O] [K] perçoit le revenu de solidarité active et Madame [L] [K] est en attente d’une décision à la suite du dépôt d’un dossier auprès de la Maison départementale des personnes handicapées, qu’ils résident avec deux enfants majeurs, dont l’un a des revenus salariés variables et l’autre perçoit des revenus d’environ 700 euros dans le cadre d’une formation.

Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue les 06 février et 16 février 2026, les parties produisent un décompte actualisé de la créance locative, et un justificatif du paiement des loyers des mois de janvier et février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [O] [K] et Madame [L] [K] assignés à personne physique pour le premier et à domicile pour la seconde, ont comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA [Adresse 7] Seine-et-Marne le 14 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM 3F Seine-et-Marne aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 22 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 6 février 2026 que la SA [Adresse 8] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 17,10 euros imputée pour des frais de rejet.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SA D’HLM 3F Seine-et-Marne la somme de 9.739,55 euros, au titre des sommes dues au 6 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat du 23 juillet 2021, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2021 à compter du 25 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [O] [K] et Madame [L] [K] justifient avoir repris le paiement du loyer courant, ils font état d’une situation personnelle, de ressources et de propositions d’apurement trop faibles au regard du montant de la dette qui ne permettent pas de la solder dans les délais légaux.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [K] et Madame [L] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 mars 2025, Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] à son paiement à compter de 25 mars 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [O] [K] et Madame [L] [K] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 janvier 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 8] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 juillet 2021 entre la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne d’une part, et Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 9] [Localité 4], sont réunies à la date du 25 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] à compter du 25 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne la somme de 9.739,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 février 2026 échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 mars 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE Monsieur [O] [K] et Madame [L] [K] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [K] et Madame [L] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 janvier 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE