RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00745 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMXJ

MINUTE N° : 26/00049

COUR D’APPEL DE, [Localité 1] DE, [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur, [C], [U], [L], [A],

[Adresse 1],

[Localité 3]

Représenté par M^e Guillaume de GERY de la SAS GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de Saint Denis (REUNION)

DÉFENDEUR :

Monsieur, [Z], [G],

[Adresse 2],

[Localité 4]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Falida OMARJEE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Cadre greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

à avocat + défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 mai 2015,, [X], [U], [L], [A] a donné à bail à usage d’habitation à, [Z], [G] un logement situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1645 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, l’Agence de L’Ouest, à qui la gestion du bien a été confiée, a mis en demeure le locataire par LRAR d’avoir à régler la somme de 9014,66 euros au titre des loyers impayés de janvier à avril 2024 et de juin 2024, ce qui est demeuré sans effet.

A la suite au décès de son père,, [X], [U], [L], [A],, [C], [U], [L], [A], propriétaire indivis du bien, a ensuite vainement fait délivrer par acte du 4 octobre 2024 au locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 10.628,85 euros.

,

[Z], [G] ayant procédé à un versement de 13.000 euros au mois de janvier 2025.

N’ayant pas activé les effet du premier commandement et des loyers étant de nouveau impayés,, [C], [U], [L], [A] a délivré, le 21 juillet 2025, au locataire un second commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 9829,55 euros.

Par acte en date du 6 novembre 2025,, [C], [U], [L], [A] a fait citer, [Z], [G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :

— le condamner à lui payer la somme de 791,67 euros au titre des loyers impayés,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 4 décembre 2024,

En conséquence,

— ordonner son expulsion et accorder le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— le condamner à lui payer la somme de 14.476,76 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour les mois de janvier à octobre 2025,

— le condamner à une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer de 1812,96 euros par mois à compter de novembre 2025,

— le condamner à lui payer la somme de 1500 au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

A l’audience du 17 février 2026, le demandeur a maintenu ses demandes.

Le défendeur n’est ni présent ni représenté, bien que cité à sa personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026 mais le juge a demandé sous 8 jours la production par note en délibéré d’un décompte actualisé des sommes dues au 17 février 2026 et le second commandement de payer du 21 juillet 2025 manquant au titre de l’assignation alors pourtant que c’est lui qui fait courir le délai pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Le jugement réputé contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue le 18 février 2026, le demandeur a versé les pièces demandées.

En complément, le juge a sollicité le titre de propriété de, [C], [U], [L], [A] avant le 10 mars 2026, pièce qui a été transmise au magistrat le 3 mars 2026.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

Les actes conservatoires pouvant être accomplis par un indivisaire seul, dans la mesure où ils visent à préserver les droits de l’indivision,, [C], [U], [L], [A] peut donc agir en expulsion et en paiement de la dette locative.

Sur la résiliation de plein droit du bail et ses conséquences

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département dans les délais légaux de même que les incidents de paiement du loyer ayant fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un important impayé locatif a été régularisé pour la somme de de 10.628,85 euros à la suite d’un premier commandement de payer délivré le 4 octobre 2024. Pour autant, la somme versée ne l’a pas été dans le délai du commandement si bien que les effets de celui-ci pouvaient parfaitement être activés et entraîner l’acquisition de la clause résolutoire au 5 décembre 2024.

Or, des loyers étant de nouveau impayés, le bailleur a délivré, le 21 juillet 2025, au locataire un second commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 9829,55 euros, ce qui est demeuré infructueux.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance de ce second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 22 septembre 2025 et donc non au 4 décembre 2024 comme indiqué à tort dans l’acte introductif d’instance.

Le contrat de bail étant résilié de plein droit, l’expulsion des lieux de, [Z], [G] sera ordonnée comme indiqué au dispositif.

Il n’apparaît cependant pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il est curieux de solliciter une forte astreinte alors que le demandeur a attendu que la dette locative atteigne un montant très élevé, et par deux fois, avant de solliciter l’expulsion du débiteur en justice. Le demande sera donc débouté de sa demande d’astreinte.

Sur les demandes en paiement

Le demandeur sollicite la condamnation de, [Z], [G] à la somme de 791,67 euros au titre des loyers impayés et à la somme de 14.476,76 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour les mois de janvier à octobre 2025 et de le condamner à une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer de 1812,96 euros par mois à compter de novembre 2025.

Force est de constater que la demande en paiement n’indique pas la mention à parfaire et que la dette locative n’a pas été actualisée à la dernière audience.

Si la demande est pour le moins mal formulée, il est permis de comprendre que le demandeur sollicite la somme de 15.268,37 euros au 30 octobre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (791,67 + 14.476,76 euros).

Il ressort toutefois du décompte qu’au 30 octobre 2025, la somme due était en réalité de 15.268,43 euros. En outre, il y a lieu de déduire de ce montant la somme de 6.71 euros correspondant aux frais de mise en demeure et celle de 251,60 euros correspondant aux frais de commissaire de justice, des dépens étant demandés par ailleurs.

Il en résulte qu’au 30 octobre 2025,, [Z], [G] était redevable de la somme de 15.010,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il sera donc condamné de ces chefs à payer au demandeur la somme de 15.010,06 euros (15.268,37 euros demandés moins 6,71 et 251,60 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1812,96 euros, somme correspondant au dernier loyer, comme demandé dans l’assignation, le demandeur ne sollicitant pas que l’indemnité subisse les révisions comme le loyer.

,

[Z], [G] sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 1812,96 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux caractérisée par la restitution de clefs.

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00745 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMXJ – /

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée exige, pour l’octroi de délais de paiement, que le locataire doit avoir repris le paiement des loyers courants (loyers contractuels) et être en capacité de régler la dette, ce qui n’est pas le cas, étant précisé qu’aucune demande de délai n’a été formée.

Sur les autres demandes

Le demandeur sollicite la condamnation de, [Z], [G] à la somme de 1500 au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Il devra être débouté de cette demande. En effet, l’acte introductif d’instance était pour le moins imprécis dans son dispositif et dépourvu de pièces essentielles, tel le second commandement de payer, un décompte et le titre de propriété, obligeant le juge à les réclamer en cours de délibéré.

,

[Z], [G] sera en revanche condamné aux dépens qui comprendront uniquement le coût de la mise en demeure (6.71 euros), du commandement de payer du 21 juillet 2025 (218,47 euros), de l’assignation (68,30 euros), de la notification au préfet, à la CCAPEX et, le cas échéant, de l’expulsion.

L’exécution provisoire est pour rappel de droit, dépens compris.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 mai 2015 entre feu, [X], [U], [L], [A], aux droits duquel intervient, [C], [U], [L], [A], héritier et propriétaire indivis, et, [Z], [G] concernant le logement situé, [Adresse 3], par acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 22 septembre 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à, [Z], [G] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour, [Z], [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs,, [C], [U], [L], [A] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire ;

CONDAMNE, [Z], [G] à payer à, [C], [U], [L], [A] la somme de 15.010,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1812,96 euros ;

CONDAMNE, [Z], [G] à payer à, [C], [U], [L], [A] la somme de 1812,96 euros par mois à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE, [C], [U], [L], [A] de ses demandes d’astreinte et au titre des frais non répétibles et du surplus de ses autres demandes ;

CONDAMNE, [Z], [G] aux dépens qui comprendront qui comprendront uniquement le coût de la mise en demeure (6.71 euros), du commandement de payer du 21 juillet 2025 (218,47 euros), de l’assignation (68,30 euros), de la notification au préfet, à la CCAPEX et, le cas échéant, de l’expulsion;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, en ce compris les dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la vice-présidente et la cadre-greffière.

La cadre-greffière La vice-présidente