TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04066 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JA5V

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2025

S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE

C/

[O] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Frédéric MORIN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [O] [P]

M^e Frédéric MORIN

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [P]

né le 18 Février 1990 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Février 2025

Date des débats : 11 Février 2025

Date de la mise à disposition : 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2023, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [O] [P] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 283,21 euros, et 132,83 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 551,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés terme d’avril 2024 inclus, outre d’avoir à justifier de l’occupation du logement et de cesser les troubles de voisinage.

Par lettre du 27 mars 2024 la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a avisé la CAF de la situation d’impayés de Monsieur [P]

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE a fait assigner Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire au regard des troubles du voisinage constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 615,85 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme échu de juillet 2024, avec intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant le coût du commandement de payer, et le cout de l’assignationdire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 8 octobre 2024.

À l’audience du 11 février 2025, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE, représentée, maintient ses demandes par dépôt de dossier.

Monsieur [P] a indiqué qu’il avait subi lui-même de nombreuses nuisances et qu’il ne conteste pas le principe de la dette. Il sollicite l’octroi de délai de paiement pendant 6 mois mais ne souhaite pas rester dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE justifie avoir saisi la CAF le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer et du décompte de la créance arrêtée au mois de juillet 2024 inclus que la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le loyer et les charges impayés correspondant au logement s’élèvent à 492,98 € aprés déduction des frais de procédure de 122,87 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 492,98 € euros, au titre des sommes dues au loyer du mois de juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 14 septembre 2023, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 13 juin 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la résiliation du bail pour troubles du voisinage et la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé :b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Les troubles du voisinage peuvent conduire à la résiliation du bail aux torts du locataire.

En l’espèce, il a été constaté la résiliation du bail au titre des loyers impayés à la date du 13 juin 2024, et donc la résiliation du bail pour troubles du voisinage est devenue sans objet.

Cependant, il résulte des documents produits aux débats, et notamment des différentes plaintes depuis le 29 avril 2024, et attestations, que Monsieur [P] agresse verbalement les autres locataires, ou les intervenants du bailleur, et les insulte de manière récurrente.

Ces faits causent à la SA [Adresse 9] un préjudice moral qui sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] sollicite des délais de paiement.

Il ressort des débats et des pièces versés que le loyer courant n’est pas payé, ce qui constitue un prérequis légal à l’octroi de délai de paiement. Cette condition n’étant pas satisfaite, la demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 juin 2024, Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] à son paiement à compter de 13 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, et d’assignation.

L’équité commande d’octroyer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 septembre 2023 entre la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE d’une part, et Monsieur [O] [P] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 13 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [I] à compter du 13 juin 2024, date de la résiliation du bail du logement, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et au besoin le CONDAMNE au paiement de ces indemnités,

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 492,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée à la Préfecture du Calvados ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION