RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00914 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4CT

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 17/02/2026

à :

— M^e Judith BEAUMONT

— M^e Julien LAURENT

Copie exécutoire délivrée

le : 17/02/2026

à : M^e Laurent PAYEN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3] (REUNION)

représenté par M^e Laurent PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Annabel FEGEAT, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A], [C] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Judith BEAUMONT, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [B] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Judith BEAUMONT, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

S.A.R.L. IMMOBILIERE DE L’ILE

[Adresse 4]

[Localité 5] (RÉUNION)

représentée par M^e Julien LAURENT, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e PAUL Valentin avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Samantha EDMOND, greffière présente lors des plaidoiries

Sophie RIVIERE, Greffière présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Décembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [A] [C] [M] et Madame [B] [M] (ci-après les époux [M]), représentés par leur mandataire immobilier, la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE, ont donné à bail à Monsieur [P] [F] et à Madame [H] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] – [Adresse 6] selon contrat du 26 août 2020, moyennant un loyer mensuel de 812 euros comprenant une provision sur charges de 55 euros.

Monsieur [P] [F] a donné congé aux bailleurs par un courrier du 31 mai 2022 et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 1er septembre 2022.

Par des actes de commissaire de justice des 26 et 20 septembre 2024 délivrés respectivement à l’étude et à personne morale, Monsieur [P] [F] a fait assigner les époux [M] et la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir :

— la condamnation des époux [M] à lui payer :

— la somme de 652,15 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence d’intervention sur les dégâts des eaux ;

— la somme de 652,15 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence d’intervention d’un électricien ;

— la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ainsi que de sa mauvaise foi dans la facturation de la provision pour charges ;

— la somme de 363,10 euros au titre du remboursement des charges facturées sur la période du 29 août 2020 au 28 février 2021 ;

— la somme de 180 euros au titre du remboursement de la majoration de la provision sur charges facturée sur les mois de juin, juillet et août 2022 ;

— la somme de 50 euros au titre du préjudice du fait de la facturation des frais de relance injustifiés ;

— la somme de 160 euros au titre du remboursement des surfacurations afférentes à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;

— la somme de 76,02 euros au titre de l’indemnité due du fait du défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal ;

— la condamnation solidaire des époux [M] et de la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE à lui payer la somme de 737 euros au titre du remboursement des frais d’agence mis à la charge du locataire ;

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2.176,80 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 1er décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [P] [F], représenté par son conseil, a repris oralement ses dernières conclusions du 6 octobre 2025. Il a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’assignation en réduisant le montant réclamé au titre de son préjudice moral à la somme de 1.000 euros et a conclu au débouté de l’ensemble des demandes adverses.

Les époux [M], représentés par leur conseil, ont repris oralement leurs conclusions du 3 février 2025. Ils ont conclu, à titre principal, au débouté de toutes les demandes de Monsieur [P] [F], et à titre subsidiaire, à la réduction dans d’importantes proportions de ses demandes indemnitaires. Ils ont sollicité, à tire reconventionnel, la condamnation de Monsieur [P] [F] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral et la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils ont demandé, en tout état de cause, à être garantis de toute éventuelle condamnation à leur encontre par la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE.

La société IMMOBILIÈRE DE L’ILE, représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 1er décembre 2025. Elle a conclu au débouté de l’ensemble des demandes adverses. Elle a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [P] [F] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESPONSABILTÉ DES BAILLEURS :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; / c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : “1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ; (…) /

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; (…)”

En l’espèce, Monsieur [P] [F] entend engager la responsabilité des époux [M] pour manquement à leur obligation de délivrance conforme et à leur obligation d’entretien à raison des dégâts des eaux successifs et des infiltrations ayant affecté le logement donné à bail et de la défectuosité de l’installation électrique. Il demande réparation de son préjudice de jouissance pour chacun des désordres qu’il estime avoir subis.

Il ressort de l’examen du dossier que Monsieur [P] [F] a effectué auprès de son assurance LA MAIF une première déclaration de sinistre le 31 août 2021 concernant des traces d’humidité sur les murs de la salle de bain, puis une deuxième déclaration le 22 décembre 2021 concernant des traces de coulure dans le dégagement et les toilettes.

La société IMMOBILIÈRE DE L’ILE n’est pas restée inactive, dès lors qu’elle s’est rapprochée du syndic, représentant le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], la société LOGER qui a déclaré le sinistre à son assurance dommage ouvrage le 18 novembre 2021 et qu’elle a informé les époux [M] de la situation le même jour.

C’est dans ces circonstances qu’une expertise amiable a eu lieu le 19 janvier 2022.

Il appert à la lecture du rapport d’expertise que les désordres, et spécialement le développement de moisissures sur les murs de la salle de bains de l’appartement 14 et les traces de coulure dans le dégagement, provenaient d’une rupture du réseau de condensats de la clim de l’appartement situé au-dessus et qu’il convenait de reprendre les dégradations en façade, les percements et calfeutrements de réseaux.

Ces travaux impliquaient non seulement de faire établir un constat amiable de dégâts des eaux avec l’occupant de l’appartement du dessus pour faire intervenir les assurances des locataires et/ou des propriétaires mais également l’intervention du syndic, la société LOGER, pour traiter la cause des désordres située sur la façade de l’immeuble avant toute remise en état de l’appartement 14 (travaux d’embellissement et travaux d’électricité).

Monsieur [P] [F] a signalé à la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE une électrisation avec un interrupteur et une prise situés dans la zone d’humidité par deux courriels des 3 et 16 février 2022.

S’agissant de ces travaux urgents, la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE a fait intervenir un électricien dès le début du mois de mars 2022 et les travaux de sauvegarde et de mise en sécurité ont été réalisés le 16 mars 2022 sans attendre le traitement de la cause des désordres.

Pour le surplus, les époux [M] ne sont pas responsables des délais de réalisation des travaux à la charge du syndic, la société LOGER, alors qu’ils n’ont eu de cesse – ainsi que leur mandataire immobilier – de relancer le syndic à ce sujet et d’informer le locataire de l’état d’avancement du dossier en lui précisant que “le jeu des assurances est par nature trop long, surtout dans cette période où les compagnies auront dû faire face à des cyclones consécutifs” comme le démontrent les nombreux courriers et courriels échangés en mars et avril 2022.

Au demeurant et alors même que la cause des désordres était traitée dans l’appartement du dessus, le rendez-vous fixé le 21 juin 2022 par l’assurance dommage ouvrage du syndic a été reporté à l’initiative de Monsieur [P] [F] au 18 juillet 2022.

Le demandeur soutient que les désordres affectant le logement étaient préexistants à son entrée dans les lieux.

Le contrat de bail du 26 août 2020 stipule effectivement que le bien fait l’objet d’une expertise en cours portant sur l’infiltration du plafond du dégagement qui nécessitera l’intervention multiple d’un artisan. Et le contrat de préciser que les locataires sont parfaitement informés de cette infiltration pour l’avoir constaté lors de la visite et qu’ils s’engagent à faciliter l’accès de l’appartement à ce titre tant au gestionnaire qu’au syndic ou à tout intervenant.

Toutefois, la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE a mandaté une entreprise pour la remise en état des peintures le 16 septembre 2020 et les travaux étaient achevés le 12 octobre 2020.

Le nouveau sinistre apparu plus d’un an après n’apparaît donc pas nécessairement en lien avec le précédent sinistre qui a été traité et qui était connu de Monsieur [P] [F] lors de son entrée dans les lieux.

Il résulte de ce qui précède que les époux [M] ont pris en charge rapidement les travaux d’électricité les plus urgents dès l’alerte du locataire en février 2022 à leur mandataire immobilier et qu’ils ont également fait preuve de diligence une fois les travaux réalisés dans l’appartement du dessus.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu de retenir un manquement des époux [M] à leur obligation de délivrance conforme, non plus qu’à leur obligation d’entretien.

La responsabilité contractuelle des bailleurs étant écartée, Monsieur [P] [F] doit être débouté de l’intégralité de ses demandes indemnitaires présentées sur ce fondement.

II. SUR LES FRAIS D’AGENCE :

Monsieur [P] [F] sollicite la condamnation solidaire des époux [M] et de la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE à lui payer la somme de 737 euros au titre du remboursement des frais d’agence.

Le contrat de bail du 26 août 2020 prévoit dans son paragraphe IX. des honoraires de location à la charge du locataire correspondant aux prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier, de rédaction de bail et de réalisation de l’état des lieux d’entrée pour un montant de 757 euros.

Ces prestations ayant été réalisées par la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE sans qu’aucune faute de gestion ne puisse lui être reprochée, il y a lieu de débouter Monsieur [P] [F] de toute demande de condamnation à ce titre.

En tout état de cause, les époux [M] n’ayant pas perçu les honoraires de location, ils ne peuvent être tenus de les rembourser.

Il s’ensuit que la demande de condamnation solidaire des époux [M] et de la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 737 euros au titre du remboursement des frais d’agence ne peut qu’être rejetée.

III. SUR LA FACTURATION DES CHARGES :

Il résulte de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, le loyer a été fixé à 757 euros par mois et la provision sur charges à 55 euros par mois au terme des stipulations contractuelles.

Il est constant et non contesté que la régularisation annuelle a été effectuée à l’initiative de Monsieur [P] [F] qui a réglé – suite à sa propre demande – la somme de 363,10 euros.

Le montant de la provision sur charges est donc passé de 55 euros par mois à 115 euros par mois.

Or, le simple fait d’avoir sous-évalué le montant de la provision sur charges n’est pas constitutif d’une faute des bailleurs, dès que l’intention de nuire ou de louer en dessous du prix réel qui est alléguée par le demandeur n’étant pas démontrée.

Monsieur [P] [F] est donc mal fondé à réclamer le remboursement de la régularisation des charges qu’il a lui-même demandée et de la majoration consécutive de la provision sur charges pour la période postérieure.

En conséquence, il doit être débouté de ces chefs de demande ainsi que de la demande d’indemnisation de son préjudice moral à raison de la mauvaise foi dans la facturation de la provision pour charges.

Monsieur [P] [F] reconnaît que les frais de relance injustifiés lui ont été remboursés.

Faute pour lui de justifier de l’existence d’un préjudice distinct du préjudice financier déjà réparé, il convient de le débouter de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral à raison de la facturation de frais de relance injustifiés.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) facturée au [Adresse 8] et au [Adresse 9] correspondant à l’adresse de l’appartement et des deux places de parking, aucune surfacturation au titre de la TEOM n’est caractérisée.

La demande présentée par Monsieur [P] [F] à ce titre doit, par voie de conséquence, être rejetée.

IV. SUR LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE :

Il résulte de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En outre, et à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il est constant et non contesté que l’état des lieux de sortie – qui n’est pas versé aux débats – est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Les époux [M] arguent de ce que le locataire n’a justifié de l’entretien des climatiseurs que le 28 octobre 2022 sans en justifier alors qu’il est établi par les pièces du dossier que Monsieur [P] [F] a informé la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE de l’entretien des climatiseurs par un courriel du 18 août 2022 et qu’il affirme par ailleurs que le commissaire de justice chargé d’établir l’état des lieux de sortie a refusé de prendre son justificatif d’entretien.

Les époux [M] ayant restitué le dépôt de garantie avec un mois de retard, il y a lieu de les condamner à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 76,02 euros à titre d’indemnité de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

La société IMMOBILIÈRE DE L’ILE qui est responsable de cette restitution tardive sera condamnée à garantir les époux [M] de cette condamnation.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la saisine du juge des contentieux de la protection procèderait d’une intention de nuire ou d’une quelconque légèreté blâmable, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas constitutive d’une faute.

La société IMMOBILIÈRE DE L’ILE ne justifiant pas du caractère abusif de la procédure diligentée par Monsieur [P] [F], il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A défaut pour les époux [M] de démontrer l’existence d’un préjudice moral en lien avec un comportement fautif de Monsieur [P] [F], il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

Au regard de la solution apportée au présent litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE les époux [M] à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 76,02 euros à titre d’indemnité de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

CONDAMNE la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE à garantir les époux [M] de cette condamnation.

DÉBOUTE Monsieur [P] [F] de l’intégralité de ses demandes pour le surplus.

DÉBOUTE la société IMMOBILIÈRE DE L’ILE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

DÉBOUTE les époux [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE