RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00042 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNXN

MINUTE N° :26/00116

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [X]

Mme [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SAUBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 27 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMAC

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [V] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SEMAC) a donné à bail à Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V], selon contrat de location du 2 novembre 2009, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Adresse 5] [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 570,40 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été délivré à Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V], à la demande de la SEMAC, pour la somme en principal de 7.730,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 6 janvier 2026, la SEMAC a fait citer Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de SAINT-BENOIT (REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 11.076,11 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] aux dépens.

A la date du 23 février 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée, la SEMAC, comparant par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et actualisé sa créance à la somme de 12.946,74 euros.

La SEMAC précise que les locataires n’ont pas repris le règlement du loyer courant avant la date de l’audience, que le plan de redressement qui leur avait été accordé par la commission de surendettement des particuliers a été déclaré caduc en raison du non-paiement des échéances du plan de redressement à leurs termes.

Monsieur [X] [L], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

Madame [X] [Q] [V] a comparu.

Elle ne conteste pas le montant de la dette locative et sollicite un délai pour l’apurer. Elle a trois enfants à charge. Elle ne travaille pas et dispose de 100 euros au titre de la CAF. Son conjoint perçoit environ 2.200 euros par mois. Elle déclare 2.000 euros environ de charges mensuelles (loyer incus) que le loyer du mois de février 2026 a été réglé. Elle indique qu’elle pensait que les échéances du plan de redressement imposé par la commission de surendettement des particuliers allaient faire l’objet de prélèvements opérés par ladite commission.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 4] qui en a accusé réception le 7 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Monsieur [X] [L], par courrier du 10 janvier 2017, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SEMAC est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 2 novembre 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 7.730,73 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 janvier 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 28 janvier 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMAC produit un extrait de compte démontrant qu’après déduction des frais de contentieux de 406,66 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] sont débiteurs de la somme de 12.540,08 euros au 1er février 2026.

Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] n’ont produit aucun élément susceptible de contester le principe ou le quantum de la dette locative.

En conséquence, il convient de le condamner à payer à la SEMAC la somme de 12.540,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026, date de l’assignation, sur la somme de 11.076,11 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Madame [X] [V] a déclaré pour le couple, 2.300 euros de ressources mensuelles et 2.000 euros de charges mensuelles soit un solde disponible de 300 euros.

Les époux [X] ne disposent pas mensuellement des ressources financières disponibles pour régler leur dette locative échelonnée sur 36 mois, soit 348 euros.

Les époux [X] n’étant pas en situation de régler leur dette locative, il n’y pas lieu de leur accorder un délai de paiement d’office qui serait inopérant.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] seront également condamnés solidairement à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 662,76 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V], qui succombent, supporteront solidairement la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire à l’égard de Monsieur [X] [L] et contradictoire à l’égard de Madame [X] [Q] [V], par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2009 entre la SEMAC, Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], sont réunies au 28 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] à payer à la SEMAC la somme de 12.540,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026, date de l’assignation, sur la somme de 11.076,11 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 662,76 euros révisable, à compter du 2 février 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [X] [Q] [V] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 avril 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE