TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02981

N° Portalis DBX4-W-B7I-TGJU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[J] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [J] [I]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 novembre 2017, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [J] [I] un appartement à usage d’habitation [Adresse 5] et un parking [Adresse 5], situés [Adresse 5], [Localité 4] pour un loyer mensuel de 385,75 euros pour le logement, 12 euros pour l’accesoire du logement et 18 euros pour le stationnement et une provision sur charges mensuelle de 80,02 euros.

Le 05 février 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [J] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.970,82 euros, représentant les arriérés de charges, de loyers et d’indemnité d’occupation au 03 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2024.

Le dossier a fait l’objet de deux renvois, à la demande de la locataire, pour justifier des éléments relatifs à son dossier de surendettement et à la reprise du paiement de son loyer courant.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.982,54 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise, et à titre subsidiaire, de 2.511,21 euros, somme non prise en compte dans la décision de la commission de surendettement. La SA PROMOLOGIS s’oppose à l’octroi d’une suspension de la clause résolutoire, indiquant que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers et charges dès la décision de la commission de surendettement et que seul le dernier loyer a été réglé.

Madame [J] [I] comparaît en personne et demande une suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique qu’elle a bénéficié d’un moratoire de 12 mois par décision de la commission de surendettement, en l’attente de retrouver un emploi, et qu’elle a repris le paiement de ses loyers et charges courants en août 2025. Elle indique qu’elle perçoit 1.045 euros d’allocation de France travail et 199 euros d’aides de la CAF. Elle ajoute qu’elle a son fils à charge et qu’elle a dû exposer des frais importants pour réparer son véhicule.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 03 décembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 novembre 2017 contient une clause résolutoire (article 4-7-1- Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 861,24 euros a été signifié le 05 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [I] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 02 septembre 2025 démontrant que Madame [J] [I] reste devoir la somme de 5.650,02 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [J] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.650,02 euros.

III. SUR LES DELAIS SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […]

Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : […]

Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet […]

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […]

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a ordonné la suspension de l’exigibilité de la créance locative pendant 12 mois par décision du 08 avril 2025, laquelle n’a pas été contestée et a été validée le 06 juin 2025. Cette suspension s’applique à compter du 06 juin 2025.

En outre, au jour de l’audience, Madame [J] [I] a repris le paiement de ses loyers et de ses charges courants.

Aussi, compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et la décision de la commission de surendettement, Madame [J] [I] bénéficiera d’un délai suspensif de la clause résolutoire de 15 mois, débutant à compter du 06 juin 2025 et s’achevant ainsi le 06 septembre 2026.

Madame [J] [I] devra ressaisir la commission de surendettement avant le 06 septembre 2026, pour que celle-ci décide de la façon dont son dossier devra être traité.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou en l’absence de saisine de la commission de surendettement avant le 06 septembre 2026, Madame [J] [I] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2017 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [J] [I] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 5] et un parking [Adresse 5], situés [Adresse 5], [Localité 4] sont réunies à la date du 06 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [J] [I] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 5.650,02 euros (décompte arrêté au 02 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025) ;

ACCORDONS à Madame [J] [I] un délai suspensif de la clause résolutoire de 15 mois, débutant à compter du 06 juin 2025 et s’achevant ainsi le 06 septembre 2026, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement le 06 juin 2025 ;

DISONS que Madame [J] [I] devra ressaisir la commission de surendettement des particuliers avant le 06 septembre 2026 pour qu’elle impose les mesures définitives ;

DISONS que si Madame [J] [I] ne ressaisit pas la commission de surendettement des particuliers avant le 06 septembre 2026 ou ne paye pas les sommes dues au titre du loyer et des charges courants dans les sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, alors :

* la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

* à défaut pour Madame [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* Madame [J] [I] sera condamnée à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA PROMOLOGIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,