RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00011 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNHU

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04/05/2026

à : [U] [Z] [J] [N]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/05/2026

à : M^e Roger LEMONNIER (via toque de M^e Pierre HOARAU)

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS et par M^e Pierre HOARAU,Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [Z] [J] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 2 février 2024, avec prise d’effet au 5 février 2024, la SCI [Adresse 5], représentée par NEOVARIM GESTION OCEAN INDIEN, a donné à bail à Madame [N] [U] [Z] [J] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], appartement [Adresse 6], 97441 SAINTE SUZANNE, moyennant un loyer mensuel de 650 euros charges comprises.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [N] [U] [Z] [J] dans le cadre du dispositif VISALE.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant réglé au bailleur des loyers et charges dus par Madame [N] [U] [Z] [J], elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur selon quittance subrogative du 6 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [N] [U] [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 4.046,73 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [N] [U] [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] [Z] [J],

— condamner Madame [N] [U] [Z] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.122,91 euros à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 septembre 2025 sur la somme de 4.046,73 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamner Madame [N] [U] [Z] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [N] [U] [Z] [J] aux dépens.

A l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil, substitué par un confrère, qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé à hauteur de 5.540 euros le montant de sa créance.

Madame [N] [U] [Z] [J], cité à domicile, n’a pas comparu, ni été sollicitée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA QUALITE A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [N] [U] [Z] [J] dans le cadre du dispositif VISALE.

La quittance subrogative du 6 janvier 2026 atteste du règlement par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de loyers et charges dus par la locataire.

Aux termes de l’article 2039 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8-1 du contrat de cautionnement conclu le 5 février 2024 entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES énonce en son article 8-1 que (…) la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation (…)

En application de ce contrat, le bailleur a donné à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le pouvoir d’agir en expulsion.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc fondée à agir non seulement pour obtenir le paiement des loyers mais aussi en résiliation du bail pour éviter notamment que de nouveaux loyers viennent à échéance augmentant de facto le montant de la dette cautionnée.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) qui en a accusé réception le 26 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, le 17 septembre 2025, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) de la signification du commandement de payer, soit deux moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de location conclu le 2 février 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [N] [U] [Z] [J] le 15 septembre 2025 pour la somme en principal de 4.046,73 en principal.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 octobre 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [N] [U] [Z] [J] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien une indemnité équivalente au loyer et charges courants à compter du 28 octobre 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte actualisé faisant apparaître que Madame [N] [U] [Z] [J] est débitrice de la somme de 5.540 euros au titre des loyers et charges impayés au titre de la période du mois de novembre 2024 au mois de décembre 2025.

Madame [N] [U] [Z] [J], absente à l’audience, n’a produit aucun élément de nature à contester le principe ou le quantum de sa dette locative.

En conséquence, il y a lieu de la condamner à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.540 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4.046,73 euros et à compter du 22 décembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus de la somme due.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de la défenderesse à l’instance et à défaut d’informations financières sur ses capacités de remboursement de la dette locative, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [N] [U] [Z] [J] sera également condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle de 650 euros révisable, à compter du 1er janvier 2026, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il serait inéquitable de laisser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la charge intégrale des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [N] [U] [Z] [J] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [N] [U] [Z] [J], qui succombe, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2024, entre la SCI [Adresse 5], représentée par NEOVARIM GESTION OCEAN INDIEN, et Madame [N] [U] [Z] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] SAINTE SUZANNE, sont réunies au 28 octobre 2025,

CONDAMNE Madame [N] [U] [Z] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 5.540 euros, montant des loyers et charges impayés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4.046,73 euros et à compter du 22 décembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [N] [U] [Z] [J],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [N] [U] [Z] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [U] [Z] [J] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [N] [U] [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [N] [U] [Z] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle de 650 euros révisable, à compter du 1er janvier 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [N] [U] [Z] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [U] [Z] [J] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, magistrat exerçant à titre temporaire, et Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE