REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/04980 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJ4C

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 04 Décembre 2024

Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ [O]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice FONCIA GRAND BLEU

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [Y] [O]

née le 13 Février 1982 à [Localité 5] (MONTENEGRO)

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Décembre 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO

— [Y] [O]

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 juin 2024, signifié selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile (retour de l’AR le 8 juillet 2024), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 1]», sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA GRAND BLEU, a assigné madame [Y] [O] en paiement des charges devant la présente juridiction à l’audience du 2 octobre 2024.

Il poursuit la condamnation de la défenderesse à lui régler :

au principal la somme de 3.969,13 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021 ;2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Madame [Y] [O] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’audience, le demandeur a procédé à l’actualisation des sommes dues par la défenderesse, faisant désormais valoir une créance de 4.280,35 euros.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 4 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile et rendue en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

Sur la créance du syndicat au principal :

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1985, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

(…) Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l’approbation des comptes.

De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l’assemblée pour justifier l’absence de paiement des provisions sur charges et charges.

Il n’est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l’assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Aux termes des dispositions de l’article 10 – 1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires »

L’article 36 du même décret dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 28 du même décret rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l’espèce, madame [Y] [O] est propriétaire des lots n°5 et 7au sein de la communauté immobilière « [Adresse 1] », comme en atteste le titre de propriété produit par le Syndicat des copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats :

le relevé du compte copropriétaire arrêté au 25 septembre 2024 présentant un solde débiteur de 4.280,35 euros au titre des charges, appels de fonds et frais de recouvrement facturés pour la période du18 mai 2021 au 25 septembre 2024.les appels de fonds et décomptes individuels de charges pour la période concernée par la procédure,les comptes des exercices concernés par la procédure,les procès-verbaux des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, ainsi que l’attestation de non recours correspondante, adopté le budget des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025, voté le montant de la cotisation annuelle du fonds de prévoyance travaux pour chaque exercice et désigné la SAS FONCIA GRAND BLEU en qualité de syndic pour les périodes considérées,les relances notifiées à la défenderessele contrat de syndic de la SAS FONCIA GRAND BLEU pour la période du 14 juin 2023 au 31 décembre 2024

Sur les frais facturés au titre du fond travaux loi ALUR

En l’espèce, le décompte copropriétaire comporte plusieurs appels de fonds au titre du fonds travaux ALUR.

Or, lors des assemblées qui se sont tenues les 9 décembre 2019 (approuvant le budget de gestion courante de l’exercice 2018/2019), mentionnent le vote de la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR, conformément aux exigences posées par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, lequel exclut du budget prévisionnel le fonds de travaux et dispose que la cotisation annuelle dudit fonds doit faire l’objet d’un vote séparé en assemblée.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir de l’exigibilité des sommes dont le paiement est réclamé à madame [Y] [O] au titre des cotisations du fonds de travaux ALUR.

Sur les frais de contentieux

En l’espèce, le décompte propriétaire fait état de frais de contentieux suivants :

Mise en demeure (7 mai 2022) : 55 eurosRelance (10 juin 2022) : 32 eurosMise en demeure (22 novembre 2023) : 55 eurosMise en demeure (22 avril 2024) : 58 eurosSuivi recouvrement (24 septembre 2024) : 133 euros

La créance du syndicat n’est pas établie.

En effet, ne constituent pas des frais accessoires nécessaires au recouvrement :

les frais de suivi de recouvrement comptabilités au débit du compte propriétaire pour un montant de 133 eurosles honoraires du syndic pour “suivi recouvrement”, comptabilités le 24 septembre 2024 la somme de 133 euros, le recouvrement de charges relevant de la mission de gestion courante du syndic, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles de la SAS, le seul suivi du dossier contentieux ne pouvant être qualifié comme tel au visa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015.

Par ailleurs ne sont pas justifiés les frais de mise en demeure facturés à hauteur de 168 euros, le contrat de syndic ne prévoyant pas cette facturation qui n’est pas davantage justifiée par une décision d’assemblée.de même, si le contrat type de syndic instauré par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 permet la facturation de « frais de relance après mise en demeure », les frais facturés à ce titre par le demandeur le 10 juin 2022 à hauteur de 32 euros ne peuvent être en l’espèce considérés comme des frais nécessaires au recouvrement dès lors qu’ils interviennent à peine plus d’un mois après la délivrance d’une mise en demeure et alors même qu’aucun nouvel appel de fonds n’est exigible.

L’ensemble de ces frais (soit 333 euros) doit être écarté et annulé du compte copropriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner madame [Y] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » la somme de 4.280,35 – 133 = 4.147,35 euros arrêtée au 25 septembre 2024, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du au 18 mai 2021 au 25 septembre 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021, date de la première mise en demeure.

Il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il résulte de l’examen du relevé de situation copropriétaire que le compte enregistre un solde débiteur permanent depuis le 18 mai 2021.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

Madame [Y] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Y] [O], succombant principalement en la présente procédure, il convient de la condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du demandeur,

CONDAMNE madame [Y] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » :

la somme de 4.147,35 euros au titre des charges et frais nécessaires au recouvrement arrêtée au 25 septembre 2024 pour la période du 18 mai 2021 au 25 septembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE madame [Y] [O] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires pour le surplus, ,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

CONDAMNE madame [Y] [O] aux entiers dépens de la procédure,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024 .

La Greffière Le Juge