RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01006 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLRE

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 18/05/2026

à : [V] [Q] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 18/05/2026

à : M^e Roger LEMONNIER (via toque de M^e Pierre HOARAU)

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS et par M^e Pierre HOARAU, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Marie-Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [Q] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 15 décembre 2023, la SCI SHAM’S, représentée par son mandataire immobilier, a donné à bail à Monsieur [V] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 490 euros, charges comprises.

Par un acte sous seing privé du même jour, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple du paiement des loyers dus par le locataire au bailleur au titre du dispositif de cautionnement VISALE.

Elle a réglé, en sa qualité de caution, la somme de 1.684 euros au mandataire immobilier de la SCI SHAM’S, selon quittance subrogrative du 19 juin 2025, et le 23 juillet 2025, a adressé au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.684 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [U] ;

— la condamnation de Monsieur [V] [U] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.575 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.684 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, sur présentation d’une quittance subrogative ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 février 2026, a été régulièrement retenue à l’audience du 9 mars 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par Maître [K], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance principale à la somme de 4.068,97 euros.

Monsieur [V] [U] a comparu en personne à l’audience du 9 mars 2026. Il a expliqué que le logement étant insalubre et ses démarches envers le propriétaire à ce titre restées infructueuses, il a cessé de régler les loyers et n’a effectué aucun règlement en cours de procédure.

Un bordereau de carence établi par le département dans le cadre de la prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION :

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement du précise que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. (…) »

Cette subrogation vise le recouvrement des sommes versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse a donc bien qualité à agir en résiliation du contrat de bail en cause et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 10 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique réceptionné le 25 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le contrat de bail conclu le 15 décembre 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et ce délai a été signifié à Monsieur [V] [U] le 23 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.684 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 23 septembre 2025, par application des dispositions contractuelles, plus favorables au locataire que la loi.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [V] [U] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 23 septembre 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte dont il ressort que Monsieur [V] [U] est débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4.068,97 euros à la date du 2 mars 2026.

Monsieur [V] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. en particulier, l’insalubrité dont il se plaint, sans même en justifier, n’est pas de nature à l’exonérer de son obligation en paiement des loyers à l’égard du bailleur.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.068,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.684 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise par Monsieur [V] [U] du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Monsieur [V] [U] sera également condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur présentation d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle de 309,94 euros révisable, à compter du 1er avril 2026, et en tout état de cause, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [V] [U] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2023 entre la SCI SHAM’S et Monsieur [V] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies au 23 septembre 2025.

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.068,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 sur la somme de 1.684 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [U].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [V] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur présentation d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle de 309,94 euros révisable, à compter du 1er avril 2026, et en tout état de cause, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [V] [U] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE