TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09044 – N° Portalis 352J-W-B7I-C556N

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GRE PAN EU 74 RIVOLI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christofer CLAUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0175

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09044 – N° Portalis 352J-W-B7I-C556N

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2022, la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI a consenti un bail d’habitation à M. [X] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75004), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2800 euros et d’une provision pour charges de 245 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 37545,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 13 septembre 2024, la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  43831,03 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges 3143 euros, hors charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 24 janvier 2025, la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI actualisé ses demandes s’agissant des sommes dues sollicitant les sommes suivantes :

—  56805,44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges 3143 euros, hors charges, à compter de la résiliation du bail, puis à la somme de 3.237 euros, hors charges, à compter d’octobre 2024, et ce jusqu’à libération des lieux,

—  5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 5 juillet 2024.

La SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [K] sollicite pour sa part du juge des contentieux et de la protection de :

A titre de demandes principales :

— constater l’existence de contestations sérieuses et en conséquence,

— rejeter la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI,

— condamner la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI, à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

A titre de demandes subsidiaires :

— Autoriser Monsieur [K] à s’acquitter de sa dette selon un échéancier de 36 mois moyennant le versement de la somme de 1.000 euros par mois en sus des loyers et charges courantes,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier,

— Juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [K] soutient qu’il n’y a lieu à référé, du fait de l’existence d’une contestation sérieuse, soutenant avoir remis un règlement d’un montant de 50.000 dollars effectué pour le compte de Monsieur [K], reprochant à la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI ne pas avoir démontré qu’ils n’étaient pas en capacité de l’encaisser.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse et la régularité du commandement

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation (Civ. 3ème 9 janvier 1991, Bull. civ. III., n°15 ; Civ. 2ème 2 avril 2003, Bull. civ. II., n°78).

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 23 septembre 2022 dans lequel est insérée une clause résolutoire (article 2-4-2 des conditions générales) applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 5 juillet 2024, la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI a fait délivrer commandement à Monsieur [X] [K] de payer la somme principale de 37545,21 euros, déduction faite des frais de procédure, au titre des loyers et charges impayés.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion et la mention de la possibilité pour ce dernier de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département ainsi que la juridiction compétente afin de demander un délai de grâce.

La production de l’original du commandement de payer permet de constater que l’ensemble de ces prescriptions ont été respectées. L’adresse du locataire a été dûement renseignée, reproduisant celle figurant au contrat de bail, le défendeur étant ainsi mal fondé de dire quet reproduit les sommes dues et non payées.

Le défendeur soutient toutefois qu’il existe une contestation sérieuse à ce commandement en ce qu’il a fait adresser un chèque établi par sa mère d’un montant de 50.000 dollars à son bailleur pour régler les impayés de loyer. Le bailleur ne conteste pas la réalité de ce chèque établi en devise étrangère dont il produit copie (pièce 9, demandeur), celui-ci étant daté du 18 janvier 2024.

C’est à juste titre que le bailleur se fonde sur l’article 1342-1 du code civil précisant que le paiement peut-être fait même par une personne qui n’y est pas tenue sauf refus légitime du créancier.

En l’espèce, le défendeur soutient que son bailleur ne lui a pas justifié d’un motif légitime et notamment le refus par son banquier d’encaisser un tel chèque. Cependant, il verse dans le même temps un échange de courriels entre les parties datant de fin janvier 2024 dans lequel CBRE PROMA Services, représentant le bailleur, avise le locataire de ce que sa banque refus l’encaissement d’un chèque étranger et sollicite ainsi la régularisation de la situation débitrice pour un solde de 21.830,66 euros (pièce adverse 2).

Si les modalités de paiement n’ont pas été précisées au contrat de bail, le paiement par chèque en devise étrangère, ne constitue pas une pratique courante et un tel moyen de paiement, si elle est courante pour le locataire, n’avait pas été annoncé au contrat de bail. Alors que ce moyen de paiement n’émane pas directement du créancier mais d’un tiers, que l’encaissement en devise étrangères constitue par ailleurs une pratique peu courante, il existe ainsi un motif de refus légitime du créancier à accepter ce chèque, lequel a dès fin janvier 2024 sollicité de son locataire de régulariser sa dette par un autre moyen de paiement.

Depuis fin janvier 2024, le débiteur n’a d’ailleurs pas cherché à régulariser autrement sa dette se maintenant dans une situation d’impayé qu’il ne pouvait ignorer. Il résulte par ailleurs de la procédure que celui-ci à chercher à remettre en cause la régularité des actes de procédure en soutenant ne pas avoir été touché par ces derniers, alors que par justificatif du commissaire de justice, ces derniers ont été effectivement délivrés à son adresse, témoignant ainsi de la mauvaise foi du défendeur.

Ainsi, et alors que la réalité de la dette n’est pas sérieusement contestable, c’est à juste titre que le bailleur a sollicité la procédure de référé.

Ainsi, le moyen selon lequel il existe une contestation sérieuse de la créance et du bien-fondé du commandement de payer sera écartée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 37545,21 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [X] [K] ne verse aucun élément quant à sa situation personnelle, ne permettant pas d’éclairer la juridiction sur sa capacité à assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. En outre, il est établi par le dernier décompte produit auquel aucun élément contraire n’a été opposé, qu’il n’a pas repris le paiement du dernier loyer.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande formée à titre subsidiaire par M. [X] [K] de délais de paiement.

Les délais de paiement octroyés seront donc nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, M. [X] [K] lui devait la somme de 56.805,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 37545,21 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. LE contrat de bail précise dans son article 1-7 que dans l’hypothèse où le locataire se maintiendrait dans les lieux loués et ou conserverait les clefs après la cessation de la location, il serait alors redevable, en sus des charges locatives, d’une indemnité journalière d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien applicable, laquelle sera due dès le jour suivant la fin de la location.

Cette clause doit s’analyser en une clause pénale et il appartient dès lors au juge d’en apprécier le caractère manifestement excessif.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, lequel est déjà particulièrement élevé, ainsi que de la dette dûe, son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 3.143 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’absence de justificatif quant à sa situation économique, il n’y a pas lieu de le dispenser du paiement des frais irrépétibles et il y a ainsi lieu de le condamner à verser à la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT qu’il existe une absence contestation sérieuse quant à l’existence d’une créance de loyer impayée,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 septembre 2022 entre la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI, d’une part, et M. [X] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75004) est résilié depuis le 6 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [X] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 3143 euros (trois mille cent quarante-trois euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [K] à payer à la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI la somme de 56.805,44 euros (cinquante-six mille huit cent cinq euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 37.545,21 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [X] [K] à payer à la SCI GRE PAN EU 74 RIVOLI la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juillet 2024 et celui de l’assignation du 13 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge