RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00149 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCGH

NAC : 30Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 21 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [R]

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 919 548 701, représentée par son Président

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

Mme [A] [O], en qualité d’héritier de Monsieur [T] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Anne laure HIBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [M] [O], en qualité d’héritier de Monsieur [T] [O]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Anne laure HIBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [Z] [O], en qualité d’héritier de Monsieur [Q] [O]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Anne laure HIBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [P] [O], en qualité d’héritier de Monsieur [Q] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Anne laure HIBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [U] [O], en qualité d’héritier de Monsieur [Q] [O]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Anne laure HIBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 23 Avril 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 21 Mai 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame [M] SOUNDRON,

Copie exécutoire à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON , M^e Anne laure HIBERT délivrée le :21.05.2026

Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

La société [R] a, dans le cadre du plan de cession de la société IMPRIMERIE AH SING, arrêté par jugement du Tribunal Mixte de Commerce de Saint-Denis en date du 21 septembre 2022, acquis un fonds de commerce situé au [Adresse 9] à SAINT-DENIS.

Les locaux d’une superficie couverte de 449 m² faisaient l’objet d’un bail commercial avec la succession [O], signé le 6 décembre 1999, contrat qui assurait la continuation de ce qui avait été conclu le 1er janvier 1976 entre l’imprimeur et Monsieur [X] [O].

En octobre 2023, la succession [O] a fait part à son nouveau locataire qu’elle souhaitait augmenter le loyer de 4.549, 44 € à 5.958, 33 €. Estimant les locaux dans un très mauvais état, la société [R] a diligenté l’intervention d’un commissaire de justice qui, dans un procès-verbal de constat en date du 16 novembre 2023 a conclu que « les locaux sont dans un état insalubre empêchant toute exploitation, sans d’importants travaux de remise en état » (pièce [R] n°5).

A l’initiative de la société [R], un expert a été désigné par ordonnance de référé en date du 4 juillet 2024 (pièce [R] n°7) qui a relevé dès le 21 octobre 2024 que les bâtiments situés en RDC étaient désaffectés et impropres à leur destination et prescrit des travaux de consignation des réseaux électriques, à titre conservatoire (pièce [R] n°8).

Par courrier en date du 7 février 2025 et l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, la société [R] a sollicité de la succession [O] l’autorisation de consigner les loyers, sans toutefois obtenir de réponse.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, 22, 24 et 28 avril 2025, 5 mai 2025 la société [R] a fait assigner Madame [M] [O], Madame [A] [O], épouse [I], Monsieur [T] [Y] [O] décédé depuis, Madame [P] [O], épouse [H], Madame [U] [O] et Madame [Z] [O], épouse [C], héritiers de la succession [O] devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

AUTORISER la société [R] à suspendre le paiement des loyers aux consorts [O] dans le cadre du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 8], jusqu’à décision à intervenir sur le fond et à défaut, jusqu’au dépôt du rapport de l’expert désigné par ordonnance de référé du 4 juillet 2024,Subsidiairement,

AUTORISER la société [R] à consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation jusqu’à décision à intervenir sur le fond et à défaut, jusqu’au dépôt du rapport de l’expert désigné par ordonnance de référé du 4 juillet 2024,

Au soutien de ses prétentions, la société [R] fait valoir que la succession [O] a manqué à ses obligations telles que fixées par l’article 1719 du code civil et que doit cesser un trouble manifestement illicite, les locaux loués étant inexploitables.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 mars 2026, les consorts [O] demandent quant à eux à la juridiction de se déclarer incompétente pour statuer sur les mesures provisoires sollicitées qui se rattachent à l’objet du litige dont la société [R] a saisi le Tribunal sous le numéro 26.00399.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que la compétence exclusive du juge de la mise en état commence à compter de sa désignation et porte non seulement sur les demandes formulées postérieurement mais aussi, depuis le décret du 11 décembre 2019, sur les demandes formulées antérieurement.

Subsidiairement, il est sollicité que la société [R] soit déboutée en raison du fait qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé en l’espèce non plus qu’aucune urgence.

A titre reconventionnel, la succession [O] sollicite d’enjoindre la société [R] d’avoir à réaliser les travaux de reprise en état des lieux, conformément au rapport d’expertise judiciaire rendu par Monsieur [N] le 18 mai 2025, sous astreinte de 2.500 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir.

Les défendeurs sollicitent en tout état de cause la condamnation de la société [R] à leur payer une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 24 mars 2026, la société [R] demande à la juridiction de déclarer irrecevable et à défaut rejeter l’exception d’incompétence soulevée par les consorts [O].

Elle maintient sans en modifier les termes les demandes formulées dans son assignation auxquelles elle ajoute une demande de condamnation :

à communiquer le mandat de Monsieur [B] [K], sous astreinte de 500 euros par jour,à payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 23 avril 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Il résulte des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile que « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…)

4o Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées »

En l’espèce, la société [R] a eu l’initiative d’assigner l’indivision [O] (pièce [R] n°17) afin de voir :

prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire du Monsieur [N] en date du 18 mai 2025,ordonner avant-dire droit un transport sur les lieux aux fins de constater et apprécier les désordres,

Subsidiairement,

ordonner une nouvelle expertise,

Infiniment subsidiairement,

déclarer que le bailleur a commis une faute en ne délivrant pas au preneur une chose conforme à la destination du bail commercial, condamner les consorts [O] à réaliser sous astreinte un certain nombre de travaux,déclarer que la société [R] sera exonérée de son obligation de paiement des loyers jusqu’à parfaite réalisation de ces travaux.

Il est ainsi possible de relever que l’autorisation sollicitée auprès du juge des référés l’est exactement dans les mêmes termes devant le juge du fond. Il doit en être conclu que l’objet du litige dans le cadre de la présente instance est incontestablement identique à celui dont est saisie la juridiction du fond dans le cadre de l’affaire 26/00399.

Il est toutefois de jurisprudence constante que la compétence exclusive du juge de la mise en état ne concerne que les demandes présentées postérieurement à sa désignation. La décision récente citée par les concluants en défense (Civ 2ème 16 janvier 2025) n’adopte pas une solution différente ou nouvelle, au contraire de ce qu’ils soutiennent.

En l’espèce, le juge des référés, saisi antérieurement, demeure donc compétent pour l’examen de la présence instance, initiée antérieurement à la saisine de la juridiction du fond.

L’exception d’incompétence sera en conséquence rejetée.

Sur la demande principale d’autorisation à suspendre le paiement des loyers

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 1728 du même code prescrit quant à lui que « le preneur est tenu de deux obligations principales:

1o D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2o De payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, il est soutenu par la société [R] que son bailleur ne respecte pas les obligations énumérées par l’article 1719 du code civil.

Pour sa part, les consorts [O] soulignent que le bail conclu le 6 décembre 1999 entre l’indivision successorale de Monsieur [X] [O] et la société IMPRIMERIE AH-SING, comme le prévoyait déjà le bail initialement signé entre cette société et Monsieur [X] [O] à compter du 1er janvier 1976, prévoit expressément que :

« la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre les biens loués en conformité avec la règlementation existante, notamment les travaux de sécurité, sera exclusivement supportée par le preneur » (article 6) ,« le preneur entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail » (article 7.1)« il tiendra constamment en parfait été de propreté et d’entretien les équipements existant dans les lieux loués. Il en sera responsable et procédera à ses frais exclusifs à leur remplacement immédiat en cas de dommages survenus à ces biens » (article 7.2)« il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle » (article 7.4)« il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l’ensemble des locaux loués ainsi que les abords, et réparer les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, la toiture, les canalisations, robinetterie ainsi que plus généralement les accessoires et éléments d’équipement, procéder à la peinture de ceux-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire ; remplacer s’il y a lieu ce qui pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sol en parfait état et notamment remédier à l’apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et veiller à la sécurité d’usage et de circulation, reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués quels qu’en soit la cause » (article 7.5)« il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et de fermeture des locaux loués ; le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures devront être refaites » (article 7.6)

Le jugement du TMC en date du 21 septembre 2022 indique expressément que les repreneurs de la société IMPRIMERIE AH-SING, auxquels s’est rapidement substituée la société [R], reprennent le bail commercial signé le 6 décembre 1999 avec la succession [O].

Interrogé sur les désordres affectant les locaux litigieux, et invité à en préciser la nature et l’importance mais également l’origine, l’expert désigné dans le cadre d’une précédente procédure a indiqué, s’agissant de l’origine « défaut d’entretien du preneur, tenu par les conditions du bail à faire procéder à ses frais à tous les travaux d’entretien et de réparation ».

S’agissant de « préjudice de toutes natures résultant des désordres », l’expert indique : « suivant les termes du bail, le preneur ne subit aucun préjudice, les entretiens des locaux loués étant à sa charge exclusive. Cette situation résulte d’un défaut manifestement d’entretien ».

Il résulte de ces éléments, avec l’évidence requise dans le cadre de la procédure de référé, que les dégradations rendant inexploitables une partie des biens loués ne sont pas la conséquence d’un manquement du bailleur aux obligations contractuellement fixées mais d’un défaut d’entretien dont le précédent locataire avait la charge.

En conséquence, il ne saurait être envisagé d’autoriser la société [R] à suspendre le paiement des loyers ou à en consigner le montant.

Sur la demande de communication du mandate de Monsieur [K]

Il est sollicité par la défenderesse la production du « mandat » dont se prévaut Monsieur [B] [K] qui serait le mandataire de la succession [O].

Il sera toutefois observé d’une part que la demande ne présente aucun caractère d’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile et d’autre part que les éléments soumis à l’appréciation du juge des référés ne permettent pas de retenir, relativement au mandat dont la communication est sollicitée, qu’il existerait, au sens de l’article 835 du même code, un dommage imminent qu’il faudrait prévenir ou un trouble manifestement illicite qu’il faudrait faire cesser, ces deux notions n’étant pas même alléguées par la concluante.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

Il est sollicité par les consorts [O] que la société [R] soit enjointe d’avoir à réaliser les travaux de remise en état des lieux loués, à ses frais et sous astreinte.

Les mêmes observations doivent être formulées s’agissant d’une demande qui ne présente aucun caractère d’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile et en l’absence de dommage imminent qu’il faudrait prévenir – notion absente du rapport d’expertise de Monsieur [N] – ou d’un trouble manifestement illicite qu’il faudrait faire cesser, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, l’atteinte au droit de propriété ne pouvant être ici invoquée en considération du paiement des loyers dont s’acquitte la société [R] depuis la reprise récente du bail de 1999.

Sur les dépens

La demanderesse dont les prétentions sont rejetées, sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité ne s’oppose pas à ce que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la succession [O],

DEBOUTONS la société [R] de l’ensemble de ses demandes,

REJETONS la demande reconventionnelle des consorts [O],

CONDAMNONS la société [R] aux entiers dépens ;

REJETONS toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.