TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 JUIN 2025

N° RG 24/02304 – N° Portalis DB22-W-B7I-R4XN

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, LELIEVRE IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 349 157 230 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Banna NDAO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Thomas BROCHE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [R] [W]

demeurant [Adresse 1],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 05 Mars 2024 reçu au greffe le 11 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Mars 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 27 Juin 2025.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [W] [H] est propriétaire des lots 232 et 818 de l’immeuble sis, [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Faisant grief à Mme [R] [W] [H] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à [Localité 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIERE LELIEVRE, lui a adressé plusieurs mises en demeure dont la dernière, par l’intermédiaire de son conseil, en date du 11 décembre 2023 pour un montant de 21.499,74 euros, dont 250 euros de frais. Cette lettre a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse ».

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIERE LELIEVRE, a, par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, assigné Mme [R] [W] [H] devant ce Tribunal.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner Mme [R] [W] [H] à lui payer les sommes

suivantes :

31.098,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 novembre 2024, appel de charges et travaux du 1er trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus, avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2023,5.000 euros à titre de dommages et intérêts,5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner Mme [R] [W] [H] aux dépens incluant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et R 631-4 du code de la consommation.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [R] [W] [H], bien que régulièrement assignée, et n’a pas constitué avocat.

La clôture a été ordonnée le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils participent également aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les décisions des assemblées générales sont exécutoires de plein droit tant qu’elles n’ont pas été annulées par une décision de justice devenue définitive. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Il est constant qu’un jugement du tribunal judiciaire de Versailles rendu le

13 mars 2023 a condamné Mme [R] [W] [H] au paiement des charges jusqu’au quatrième trimestre 2022 inclus. La créance du syndicat des copropriétaires objet de la présente procédure débute donc à compter du premier trimestre 2023.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

l’avis de mutation daté du 11 mai 2021, attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [R] [W] [H],une mise en demeure adressée par le conseil du syndic en date du 11 décembre 2023 pour un montant de 21.499,74 euros dont 250 euros de frais, lettre retournée avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse »,un relevé de compte établi le 31 janvier 2024, sur la période courant du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2024 pour un solde débiteur de 25.730,02 euros, incluant les appels de charges et travaux du 2ème trimestre de l’exercice 2023/2024 ainsi que des frais étrangers aux charges (frais d’envoi à huissier, honoraires contentieux),un relevé de compte établi le 27 novembre 2024, sur la période courant du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, appels de charges et travaux du 1er trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus, pour un solde débiteur de 38,636,77 euros, comprenant un solde antérieur de 21.631,47 euros et incluant des frais étrangers aux charges (frais d’assignation pour un montant de 127,02 euros),les appels de fonds pour la période courant du 2ème trimestre de l’exercice 2022/2023, au 1er trimestre de l’exercice 2024/2025,la régularisation de charges de l’exercice 2021/2022,le contrat de syndic conclu le 18 janvier 2021, prenant effet le 1er avril 2021 et prenant fin le 31 mars 2024,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 31 janvier 2021, 30 juin 2021, 31 mars 2022, 7 juin 2023 et 28 mars 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux,le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 27 septembre 2022 ayant voté la réalisation de travaux de rénovation énergétique ainsi que l’échéancier des appels de fonds,le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 29 novembre 2023 ayant voté la modification de l’état descriptif de division de la copropriété et l’annulation de certains travaux,une attestation de non recours pour les assemblées générales ordinaires et extraordinaires précitées.

Si le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [R] [W] [H] au paiement d’une somme de 31.098,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 novembre 2024, appels de charges et travaux du 1er trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus, le tribunal, après examen des pièces produites et les frais non imputables au titre des charges de copropriété, fixe la créance certaine, liquide et exigible à la somme de 30.452,98 euros.

En conséquence, Mme [R] [W] [H] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement persistant des charges à leur échéance depuis plusieurs années, malgré une précédente condamnation par jugement du

13 mars 2023, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété. Ce défaut de paiement a également fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice financier et de gestion non couvert par le seul versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [R] [W] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les intérêts légaux

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’application des intérêts légaux sur le montant principal des charges de copropriété à compter du 11 décembre 2023, date de la mise en demeure adressée par son conseil.

Toutefois, il est établi que cette mise en demeure a été renvoyée à l’expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse ». Cet élément prive l’acte du 11 décembre 2023 de son effet de faire courir les intérêts moratoires sur l’intégralité de la somme due.

En conséquence, en l’absence d’une mise en demeure régulièrement parvenue à son destinataire pour le montant réclamé, les intérêts légaux ne pourront courir qu’à compter de la date de la demande en justice, laquelle vaut interpellation suffisante pour faire courir lesdits intérêts.

Il convient donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires s’agissant de l’application des intérêts légaux sur la somme de 30.452,98 euros à compter du 5 mars 2024, date de l’assignation.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [W] [H], qui succombe en l’espèce, sera condamnée aux dépens de l’instance. Il sera précisé que ces dépens incluent les droits proportionnels de recouvrement dus en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, il convient de condamner Mme [R] [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [R] [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIERE LELIEVRE, les sommes suivantes :

30.452,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 novembre 2024, appels de charges et travaux du 1er trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus, avec intérêt légal à compter du 5 mars 2024, date de l’assignation ;3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Condamne Madame [R] [W] [H] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les droits proportionnels de recouvrement dus en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 JUIN 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT