RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00588 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMM

MINUTE N° :

26/0005

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

— -------------------

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. FI

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Rohan RAJABALY, avocat au barreau

de [Localité 10]-DE-[Localité 9]

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [J] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Non comparant

Madame [C] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le à avocat + parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 juillet 2014, la SCI FI a donné à bail à usage d’habitation à [M] [J] [N] et [C] [I] un logement (villa) situé [Adresse 2] à Saint-Paul (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 1000 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, la SCI FI a vainement fait délivrer le 19 juin 2025 à M. [J] [N] et le 2 juillet 2025 à Mme [I] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 91.617 euros.

Par acte en date du 8 septembre 2025, la SCI FI a fait citer [M] [J] [N] et [C] [I] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :

— constater la résiliation du bail consenti le 15 juillet 2014 par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— les condamner au paiement de la somme de 93.617 euros au titre des loyers impayés au 1er septembre 2025,

— les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1000 euros à compter du 2 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonner leur expulsion et celle des occupants de leur chef,

— les condamner à une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonner aux défendeurs de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs,

— l’autoriser à faire procéder à l’expulsion avec l’assistance de la force publique si nécessaire et à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet,

— ordonner le séquestre des effets mobiliers en garantie des loyers échus et charges locatives,

— les condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

A l’audience du 27 novembre 2025, le juge dit soulever une éventuelle irrecevabilité de l’action faute d’avoir obtenu la moindre pièce accompagnant l’assignation.

La SCI demanderesse dit verser son dossier avec toutes les pièces nécessaires. Elle maintient ses demandes.

Bien que régulièrement cités à étude, les défendeurs ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, le jugement réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département dans les délais légaux de même que les incidents de paiement du loyer ayant fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à l’espèce prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Des loyers étant impayés, la SCI FI a vainement fait délivrer le 19 juin 2025 à M. [J] [N] et le 2 juillet 2025 à Mme [I] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 91.617 euros.

Le commandement de payer étant l’acte faisant courir le délai de résiliation de plein droit du bail, il convient de relever que deux commandements de payer ont curieusement été délivrés à deux dates différentes pour les deux preneurs. Il convient dès lors de prendre en considération le commandement plus favorable du 2 juillet 2025 pour faire courir le délai de la clause résolutoire.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer le 2 juillet 2025 visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation à l’égard des deux preneurs avec effet au 3 septembre 2025.

Il en résulte que l’expulsion des lieux d'[M] [J] [N] et [C] [I] sera ordonnée comme indiqué au dispositif.

Il n’apparaît pas nécessaire, en revanche, d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du Code des procédures civiles d’exécution. En outre, il ne peut qu’être constaté que la SCI FI a attendu que la dette locative atteigne un montant particulièrement exhorbitant pour assigner les preneurs. Elle sera donc déboutée de sa demande d’astreinte.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade, de même que les réparations locatives.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SCI FI demande au juge de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 93.617 euros au titre des loyers impayés au 1er septembre 2025. Elle demande paiement de l’indemnité d’occupation à hauteur de 1000 euros à compter du 2 septembre 2025 disant le bail résilié depuis cette date.

La SCI FI indique dans ses écritures (motifs) que le bail est résilié au 2 septembre 2025 (page 3/5).

Il convient toutefois de dire que le bail n’est pas résilié au 2 septembre 2025 mais au 3 septembre 2025, le délai de résiliation du bail commençant à courir à compter du lendemain du commandement de payer et non au jour de l’acte.

En outre, la SCI FI demande la condamnation des preneurs à lui payer 93.617 euros au titre des loyers impayés au 1er septembre 2025, sans indiquer que la somme est à parfaire ce qui lie le juge. La créance globale n’a pas été actualisée à l’audience.

Par ailleurs, le bail ne comporte aucune clause de solidarité.

Il résulte des demandes de la SCI FI que [M] [J] [N] et [C] [I], qui ne contestent pas par définition devoir la somme de 93.617 euros au 1er septembre 2025, seront condamnés conjointement à payer à la SCI FI la somme de 93.617 euros au titre des loyers et charges dus au 1er septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le bail étant résilié au 3 septembre 2025, ce n’est donc qu’à compter du 4 septembre 2025 qu’une indemnité d’occupation est due pour l’occupation illicite du bien.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1000 euros due à compter du 4 septembre 2025.

[M] [J] [N] et [C] [I] seront donc condamnés conjointement à payer à la SCI FI la somme de 1000 euros chaque mois, et avant le 10 de chaque mois, en paiement des indemnité d’occupation mensuelles égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du 4 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

La SCI FI sera déboutée du surplus de ses demandes.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles engagés pour la présente instance mais la somme demandée, au demeurant non justifiée, sera revue à de plus justes proportions.

[M] [J] [N] et [C] [I] seront donc condamnés conjointement à payer à la SCI FI la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés chacun pour leur part aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification au préfet, à la CCAPEX et, le cas échéant, de l’expulsion.

L’exécution provisoire est pour rappel de droit, frais non répétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2014 entre la SCI FI , bailleur, et [M] [J] [N] et [C] [I], preneurs, concernant le logement situé [Adresse 2] à Saint-Paul (Réunion), par acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 3 septembre 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à [M] [J] [N] et [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [M] [J] [N] et [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la SCI FI pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire ;

DEBOUTE la SCI FI de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ni à faire constater et estimer les réparations locatives ;

CONDAMNE conjointement [M] [J] [N] et [C] [I] à payer à la SCI FI la somme de 93.617 euros au titre des loyers et charges dus au 1er septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE à 1000 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 4 septembre 2025, le bail étant résilié au 3 septembre précédent ;

CONDAMNE conjointement [M] [J] [N] et [C] [I] à payer à la SCI FI la somme de 1000 euros chaque mois, et avant le 10 de chaque mois, en paiement des indemnité d’occupation mensuelles égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du 4 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DEBOUTE la SCI FI du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE conjointement [M] [J] [N] et [C] [I] à payer à la SCI FI la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacun pour leur part [M] [J] [N] et [C] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification au préfet et à la CCAPEX et, le cas échéant, de l’expulsion ;

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00588 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMM – /

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, frais non répétibles et dépens compris.

EN FOI DE QUOI LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA VICE-PRESIDENTE ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE