RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00495 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJIJ

MINUTE N° : 26/00004

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [A] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. CABINET LEMERLE [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^me Anne BOYER, directrice du Cabinet LEMERLE&[Localité 4]

S.C.I. [V] [I] – MME [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^me Anne BOYER, directrice du Cabinet LEMERLE&[Localité 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabrice LEMAIRE,,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Fabrice LEMAIRE, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre- Greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00495 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJIJ – /

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00495 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJIJ – /

EXPOSÉ DU LITIGE :

Un constat de carence entre les parties a été dressé par le conciliateur le 26 août 2025.

Par déclaration au greffe reçue le 29 aout 2025, Mme [O] [A] a demandé la convocation de la SCI [V] [I] devant le tribunal de proximité de Saint-Paul afin de la condamner à lui restituer la somme de 890 euros au titre de charges qu’elle estime avoir indument payée.

Les parties ont été convoquées, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’audience du 6 novembre 2025. L’affaire a fait l’objet d’un report et d’une réouverture des débats par jugement du 5 février 2026 pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces et arguments.

A l’audience du 5 mars 2026, Mme [O] [A] expose que la SCI [V] [I] qui a succédé au propriétaire avec qui elle avait conclu le bail lui a demandé le paiement de charges qui ne sont pas prévues dans le bail qu’elle a signé. Elle demande la restitution de la somme de 890 euros qui lui a été retenue par la CAF.

La SCI [V] [I] soutient que les charges dont le règlement a été demandé correspondent à des charges prévues par les textes en vigueur et qu’elles sont donc bien dues.

MOTIFS :

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Le décret du 27 août 1987 fixant la liste des charges récupérables comprend « l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments » ainsi que pour « IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation.

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;

b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

3. Entretien de propreté (frais de personnel).

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00495 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJIJ – /

V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

A l’essence et huile ;

Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant :

ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :

Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

— les allées, aires de stationnement et abords ;

— les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) »

En l’espèce, si le bail conclu le 6 février 2021 indique « Charges récupérables : Modalités de règlement des charges récupérables (provision sur charges avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans provision) TOM de référence 2017 : 280 euros modifiable selon taxation DRIF par appartement », « les charges récupérables sont des sommes dues, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail » (Cass. civ.3, 4 Juillet 2019, n°18-10.978).

Dès lors, la locataire ne peut pas refuser de payer des charges récupérables, quand bien même elles n’ont pas été expressément mentionnées dans le bail, dès lors qu’elles sont bien récupérables au sens des textes précitées.

S’agissant du montant de la TEOM, il résulte des débats qu’elle ne fait pas l’objet de contestation.

Concernant les frais d’électricité et d’eau des parties communes, si le propriétaire a bien précisé leur montant dans son courrier du 23 mars 2023 relatif à la régularisation des charges 2022 et joint les factures d’EDF et de la CREOLE, ce courrier n’indique aucunement « le mode de répartition entre les locataires » expressément requis par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité. S’il apparaît tacitement que le montant total de ces charges a été divisé en parts égales entre les 8 appartements, le relevé de propriété fait apparaître 3 bases taxables différentes (1355, 1751 et 1776) et la répartition pouvait ainsi être éventuellement différente selon la superficie des logements ou le nombre d’occupants. En tout état de cause, le décompte des charges ne précise pas expressément le ou les systèmes pratiqués et n’est donc pas conforme aux prescriptions en vigueur.

S’agissant de la prestation NET ECLAIR, la facture jointe précise simplement « prestation de nettoyage » avec un taux horaire de 52 euros qui peut sembler excessif selon la nature de la prestation effectuée (nettoyage des espaces communs, jardinage…) et qui ne permet pas de s’assurer que la prestation effectuée correspond bien à une charge récupérable (des travaux d’élagage, par exemple, ne peuvent pas être inclus). Or, il a déjà été jugé qu'« Il y a lieu de relever que la facture de 2020 est imprécise et ne détaille pas la nature de l’opération effectuée dans la cour », ce qui ne permet pas d’en exiger le remboursement (Tribunal judiciaire de Strasbourg, 4 avril 2025, RG n° 23/09569).

Dès lors la défenderesse sera condamnée à rembourser à la demanderesse la somme de 890 euros avec intérêts à compter de sa demande de remboursement faite le 28 mars 2025. Le fait que la demanderesse ait signé le plan d’apurement présenté ne lui interdit pas de le contester en justice.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE la SCI [V] [I] à verser à Mme [O] [A] la somme de 890 (huit cent quatre-vingt-dix) euros avec les intérêts légaux à compter du 28 mars 2025,

CONDAMNE la SCI [V] [I] aux dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le Cadre- greffier Le juge