MINUTE N°25/03212

DOSSIER N° RG 25/00385 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M62X

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [L] [R]

74 Rue Guynemer

Rés du Duche d’Elbeuf esc 1 étage 2 appt 1

76500 ELBEUF

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 juillet 2023, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [L] [R] un local à usage d’habitation situé 74, Rue Guynemer (Res. du duche d’Elbeuf – Esc 1 – Appt 001) à ELBEUF 76500, pour un loyer mensuel de 403€, outre une avance sur charges.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [L] [R] le 2 décembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.882,04€ au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 24 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;

— ordonne l’expulsion immédiate de Monsieur [L] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 2.601,95€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 12 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamne Monsieur [L] [R] à justifier de l’assurance risques locatifs sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

— condamne Monsieur [L] [R] au paiement de l’assurance souscrite par le bailleur de mars 2024 à janvier 2025 ;

— condamne Monsieur [L] [R] au paiement des pénalités de 7,62€ par mois de retard ;

— condamne Monsieur [L] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [L] [R] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH HABITAT 76 fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 2 décembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A titre subsidiaire, il soutient, au fondement des articles 7 de la Loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1741, 1224 et 1225 (ancien 1184) du code civil, qu’en raison des manquements répétés du preneur à deux de ses obligations essentielles, à savoir régler les loyers et assurer le logement, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

A l’audience du 26 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76, comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.351,89€ selon décompte arrêté au 15 septembre 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [L] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [R] cité à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 2 décembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.882,04 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 3 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

La preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [L] [R] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 15 septembre 2025, Monsieur [L] [R] demeure redevable de la somme de 4.351,89€ au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais « pénalité enquête OPS », pour un montant total de 76,20€.

Or, le bailleur, qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

En outre, le décompte comprend également des frais judiciaires pour un montant total de 133,25€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [L] [R] à payer à l’OPH HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 4.142,44€, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 1.882,04€, à compter du 24 février 2025 sur la somme de 2.601,95€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [R] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [L] [R], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 2 décembre 2024, de l’assignation du 24 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 21 novembre 2024 et 26 février 2025;

Condamné aux dépens, Monsieur [L] [R] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 3 février 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 17 juillet 2023 portant sur le logement situé 74, Rue Guynemer (Res. du duche d’Elbeuf – Esc 1 – Appt 001) à ELBEUF 76500 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [L] [R], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer en deniers ou quittances à l’OPH HABITAT 76 la somme de 4.142,44€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 1.882,04€, de 24 février 2025 sur la somme de 2.601,95€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer en deniers ou quittances à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à justifier à l’OPH HABITAT 76 de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 2 décembre 2024, de l’assignation du 24 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 21 novembre 2024 et 26 février 2025;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE