Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 31 mars 2026, n° 23/03986

TJ Saint-Denis de la Réunion 31 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 31 mars 2026, n° 23/03986
Numéro(s) :	23/03986
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie VIDALSylvie MOUTOUCOMORAPOULEPierre HOARAU

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/03986 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GRFN

NAC : 50A

JUGEMENT CIVIL

DU 31 MARS 2026

DEMANDEUR

M. [S] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

M. [A] [L] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [O] [Y] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M^e Mathieu SMITH

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 31.03.2026

CCC délivrée le :

à M^e Pierre HOARAU, M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, M^e Sophie VIDAL

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 Février 2026.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 31 Mars 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 31 Mars 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Monsieur [A] [L] [X] et Madame [O] [Y] [J] [M] ont acquis le 21 mars 2012 un bien immobilier cadastré section CH numéro [Cadastre 1], situé au [Adresse 5] à [Localité 4], sur la commune de [Localité 5]. Ils y ont fait édifier leur maison d’habitation.

Puis, ils ont mis leur bien en vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Monsieur [S] [Q] a visité leur bien et a formulé une offre, qu’ils ont acceptée le 20 juin 2019, à 282 000 euros net vendeur, au lieu des 315 000 euros net vendeur fixés dans le mandat.

Un compromis de vente notarié a été signé le 15 juillet 2019 devant Maître [K] [F], notaire à [Localité 5].

L’acte de vente a été régularisé le 8 novembre 2019 devant le même notaire.

Alléguant avoir découvert ultérieurement l’existence d’une aire de retournement sur sa parcelle, par actes de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, monsieur [S] [Q] a fait assigner Monsieur [A] [L] [X], Madame [O] [Y] [J] [M] et Maître [K] [F], notaire, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir l’annulation de la vente et de les voir condamner à l’indemniser de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 novembre 2025, il demande au tribunal de :

— CONDAMNER, in solidum, Monsieur [A] [L] [X] et Madame [O] [Y] [J] [M] et Maître [K] [F] à payer à Monsieur [S] [Q] les sommes suivantes :

—  71.013,60 € de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’obtenir une réduction du prix de vente,

—  20.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral;

— DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

— CONDAMNER, in solidum, Monsieur [A] [L] [X] et Madame [O] [Y] [J] [M] et Maître [K] [F] à payer à Monsieur [S] [Q] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

Il fonde ses prétentions à la fois sur les vices cachés ainsi que l’obligation précontractuelle d’information prévue par l’article 1112-1 du code civil pour les vendeurs, et le manquement à l’obligation d’information et la responsabilité extracontractuelle du notaire. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il ignorait que la servitude de passage mentionnée dans la promesse et dans le projet d’acte de vente constituait également une aire de retournement. Il s’appuie notamment sur le fait que la mention relative à la modification de l’assiette de la servitude ne figurait ni dans la promesse ni dans le projet d’acte qui lui avait été envoyé le 5 novembre 2019. Il soutient avoir découvert la clause litigieuse seulement le 30 novembre 2021 lorsque l’acte de vente lui a été envoyé. Il ajoute que le plan de bornage n’était pas non plus annexé à la promesse ni au projet d’acte, et que son envoi, la veille de la signature de l’acte de vente, sans davantage d’explications, l’a induit en erreur.

Il en déduit que le notaire a engagé sa responsabilité en ne lui apportant pas les informations nécessaires ou en ne reportant pas la signature en conséquence.

Il considère que l’emprise de cette aire de retournement est telle qu’elle l’empêche de clôturer sa parcelle. Il reproche aux vendeurs de ne pas l’avoir alerté en voyant que l’aire de retournement n’était pas mentionnée dans le compromis de vente.

Il demande la réparation d’un préjudice financier qui correspond à la perte de chance d’acheter à un prix moindre, qu’il évalue à 90%. Il chiffre le préjudice sur la base d’une superficie de 223m², correspondant à l’aire de retournement.

Il demande également la réparation de son préjudice moral à hauteur de 20 000 euros, l’impossibilité de clôturer sa parcelle l’ayant amené à subir plusieurs vols et dégradation et à perdre deux de ses chats.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 mai 2025, les consorts [X] – [M] demandent au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [Q] de ses demandes de condamnation dirigées contre eux, au titre des dommages et intérêts,

— DEBOUTER Monsieur [Q] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [Q] à leur verser la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

SUBSIDIAIREMENT,

— ECARTER l’exécution provisoire de droit.

En défense, ils font valoir que les demandes ne sauraient prospérer sur le fondement du vice caché, l’existence de l’aire de retournement ayant été portée à la connaissance de l’acquéreur, à tout le moins la veille de la signature de l’acte de vente. Ils soutiennent également que ce vice ne rend pas le bien impropre à sa destination et qu’il n’empêche nullement de clôturer la parcelle, en suivant les limites de l’aire de retournement.

Ils soutiennent encore qu’aucun manquement à leur obligation précontractuelle d’information n’est caractérisé, puisque l’aire de retournement était délimitée par un enrochement et était donc visible lors des visites, que la configuration de la parcelle, en fin d’impasse, rendait indispensable de se poser la question. Ils soulignent qu’en tout état de cause le notaire lui a transmis le procès-verbal de bornage et le plan de l’aire de retournement la veille de la signature de l’acte de vente, de sorte qu’il en a été informé en amont. Ils ajoutent avoir transmis leur acte d’achat dans lequel l’aire apparaissait à l’agence, qui l’a fait suivre au notaire, avant la signature du compromis, de sorte que si manquement il y a eu ensuite, il est imputable aux professionnels.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 septembre 2025, Maître [K] [F] demande au tribunal de :

— DEBOUTER M. [Q] de l’ensemble de ses demandes,

— LE CONDAMNER aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 3 000 euros de frais irrépétibles,

TRES SUBSIDIAIREMENT,

— JUGER que la décision à venir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

En défense, il fait valoir que sa responsabilité délictuelle ne peut aucunement être engagée, puisque la veille au moins de la signature de l’acte, l’acquéreur avait connaissance de l’existence de la servitude de passage et de l’aire de retournement, puisque le plan de bornage et le plan de l’aire de retournement lui ont été envoyés par mail, à la suite de sa demande de précisions. Il souligne que l’agence immobilière chargée de la négociation atteste qu’il a visité le bien à de nombreuses reprises, de sorte qu’il n’a pas découvert l’existence de l’aire après l’achat.

S’agissant des préjudices invoqués, il considère qu’ils relèvent du fantasme, alors qu’en tout état de cause, le préjudice ne peut correspondre qu’à l’usage d’une aire de retournement grevant environ 40 m² de terrain, sans rapport avec les 71 000 euros réclamés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2026, fixant la date de dépôt des dossiers jusqu’au 20 février 2026 et la mise à disposition du jugement au greffe au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des vendeurs

* sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

En l’espèce, l’existence de l’aire de retournement était connue de l’acquéreur en amont de la vente, puisque son emplacement était matérialisé sur la parcelle, par des enrochements implantés sur la partie située juste devant la porte d’entrée de la maison, comme l’établissent les photographies versées en pièce 5 par les vendeurs. Contrairement aux allégations du demandeur, même à supposer que ses visites se soient déroulées par temps de pluie, la présence d’un terrain boueux ne pouvait l’empêcher de visualiser l’implantation de ces enrochements. La présence de ces enrochements, alors que le bien est situé en fond d’impasse (la parcelle voisine n’étant pas construite), aurait dû attirer l’attention de l’acquéreur et l’amener à poser des questions aux vendeurs, par le biais de l’agent immobilier mandaté pour la vente.

Surtout, la veille de la signature de l’acte, le notaire a transmis à l’acquéreur deux pièces jointes, nommées « procès-verbal de bornage du terrain avec son plan de bornage » et « plan de l’aire de retournement », de sorte que le vice invoqué ne peut recevoir la qualification de vice caché. Même si un doute pouvait encore subsister sur la portée de l’existence de cette aire ou sur ses limites précises, le plan de bornage faisant apparaître une aire de retournement de 181 m² avec une mention « modification de la servitude de passage existante – à officialiser », il appartenait alors à Monsieur [Q] de faire preuve de la prudence de mise en matière d’achat immobilier en sollicitant des éclaircissements auprès du notaire.

Ce fondement juridique ne saurait prospérer, le vice allégué étant apparent.

* sur le manquement à l’obligation d’information précontractuelle

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil : « [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. »

En l’espèce, le demandeur n’établit pas en quoi la connaissance de l’existence d’une aire de retournement grevant la parcelle était déterminante de son consentement ; tout au contraire, dans un courrier électronique adressé au notaire le 6 mai 2020, il indique qu’il aurait néanmoins contracté, mais à un prix inférieur (sa pièce 2).

En outre, les vendeurs ont transmis, non pas directement à l’acquéreur, certes, mais à l’agence mandatée pour la vente de leur bien, leur acte d’achat de 2012, qui contenait explicitement la mention d’une modification de l’assiette de la servitude de passage constituant l’aire de retournement par un acte notarié du 16 mars 2012, ainsi qu’un plan DP10 en faisant apparaître l’emplacement. Cette transmission, réalisée le 25 juin 2019, suffit à retenir qu’ils ont transmis les éléments en leur possession concernant le bien et les servitudes l’affectant. En outre, les plans du dossier de permis de construire – envoyés dans le même courrier électronique – faisaient également clairement apparaître le tracé de cette servitude de passage comprenant une aire de retournement.

En tant que vendeurs non professionnels, il ne saurait leur être reproché de n’avoir pas signalé que la promesse de vente ne reprenait pas en totalité les mentions de leur propre acte relatives aux servitudes.

Leur responsabilité civile ne saurait donc davantage être engagée sur ce deuxième fondement.

L’ensemble des demandes indemnitaires dirigées contre eux seront rejetées.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Le notaire est tenu de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige. En vertu de son devoir de conseil, il lui revient de s’assurer que l’acquéreur a bien compris la portée des informations qui lui ont été transmises.

En l’espèce, il est indéniable que le notaire a commis une faute en ne retranscrivant pas intégralement les mentions relatives à la servitude de passage grevant le bien dans la promesse de vente et dans le projet d’acte de vente envoyé avant le rendez-vous de signature. En effet, la comparaison entre la promesse de vente signée le 15 juillet 2019, le projet d’acte de vente envoyé à l’acquéreur en amont du rendez-vous du 8 novembre 2019 et l’acte de vente régularisé et publié montre que, dans les deux premiers, le rappel des servitudes occupe quatre pages, tandis que dans le dernier il occupe presque six pages. Les deux premiers sont en réalité amputés de toute la partie intitulée « MODIFICATION D’ASSIETTE DE LA SERVITUDE VISEE CI-DESSUS AU 10°) » qui figure en pages 13 à 15 de l’acte de vente publié. Or, c’est bien dans cette partie que l’expression « aire de retournement » apparaît, alors qu’elle ne figure nulle part ailleurs dans les paragraphes de rappels de servitudes figurant dans la promesse et le projet d’acte. A aucun moment le notaire ne s’explique dans ses écritures sur cette omission dans la promesse et dans le projet d’acte initial. Or, il était bien en possession du titre de propriété des vendeurs, en date du 21 mars 2012, qui contenait un rappel complet des servitudes, incluant cette partie omise, comme son courrier électronique du 2 juillet 2019 (pièce 7 des consorts [T]) le confirme. L’omission de cette partie est nécessairement fautive, alors qu’elle contient des stipulations qui affectent l’étendue des droits de l’acquéreur sur son futur bien.

Il est indéniable également que le notaire a manqué à son devoir de conseil en se contentant d’envoyer à l’acquéreur, la veille du rendez-vous de signature de l’acte de vente, le plan de bornage sur lequel l’aire de retournement était représentée, sans assortir son envoi d’explications à ce sujet. Il lui appartenait pourtant, en tant que professionnel, d’attirer l’attention de l’acquéreur sur le fait que la promesse ne mentionnait pas clairement l’aire de retournement incluse dans la servitude de passage et d’expliciter les conséquences juridiques de cet oubli.

Pour ces deux manquements, le notaire a engagé sa responsabilité civile à l’égard de Monsieur [Q].

Le préjudice qui en résulte correspond à la perte de chance de négocier le prix à la baisse ; il ne saurait correspondre, comme le prétend Monsieur [Q], à la valeur vénale de la superficie totale de la servitude de passage, incluant l’aire de retournement, puisque l’existence de l’aire de retournement ne le prive pas de son droit de propriété mais affecte seulement la jouissance exclusive de cette partie de sa parcelle.

Le pourcentage de perte de chance de négocier le prix à la baisse sera fixé à 80% compte tenu de la tardiveté de l’envoi du plan et des mentions tronquées de la promesse et du projet d’acte.

La superficie sur laquelle aurait porté la négociation représente une cinquantaine de mètres carrés (correspondant à la différence entre les 181m² mentionnés sur le plan de bornage pour la totalité de la servitude, incluant l’aire de retournement, et les 130 m² de la servitude de passage, large de 6 mètres sur 21,78 de long).

Pour évaluer la décote à appliquer à la valeur vénale de cette superficie grevée de l’aire de retournement, le tribunal prend en compte que cette servitude conventionnelle n’est consentie qu’au profit de la parcelle voisine CH [Cadastre 2], actuellement non construite, de sorte que l’atteinte au droit de jouissance est somme toute assez limitée. C’est donc une décote de 40% qui sera retenue, à appliquer à la valeur vénale obtenue sur la base de 353 euros du mètre carré.

Ainsi, il sera alloué au final la somme de 8 472 euros au demandeur en réparation de son préjudice financier ((353 € (valeur vénale du m²) x 50 m² (superficie de l’aire de retournement) x 0,6 (décote liée à la servitude) x 0,8 (perte de chance de négocier le prix) = 8 472 €).

En revanche, sa demande formulée au titre du préjudice moral sera rejetée, en l’absence de tout lien de causalité démontré entre l’existence de l’aire de retournement et le décès de ses deux chats, et l’absence de preuve des vols et dégradations allégués.

Sur les mesures de fin de jugement

Maître [F], qui perd son procès, sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le demandeur sera condamné à verser la somme de 2 500 euros aux consorts [T], qui ont été tenus d’assumer des frais pour leur défense dans ce litige.

Enfin, s’agissant d’un litige qui se résout par l’allocation de dommages et intérêts, la nature de l’affaire est tout à fait compatible avec l’exécution provisoire de droit, ce d’autant que le notaire n’a nullement motivé sa demande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Maître [K] [F] à verser à Monsieur [S] [Q] la somme de 8 472€ (huit mille quatre cent soixante-douze euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée au titre du préjudice moral ;

REJETTE les demandes indemnitaires dirigées contre Monsieur [A] [L] [X] et Madame [O] [Y] [J] [M] ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Maître [K] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Maître [K] [F] à verser à Monsieur [S] [Q] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Q] à verser à Monsieur [A] [L] [X] et Madame [O] [Y] [J] [M] la somme de 1 250 (mille deux cent cinquante) euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Maître [K] [F] d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

La greffière La présidente,