Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/03469 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H6DV

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 1] et [Adresse 4]

représentée par Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [N] [P]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [T] [V]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 18 novembre 2021, Monsieur [T] [V] a donné en location à Monsieur [A] [M] [S] [U] et Madame [N] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 500,00 euros outre une provision sur charges de 95,00 euros.

Par contrat du 18 novembre 2021, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti aux locataires une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée de trois ans.

Par jugement rendu le 02 janvier 2024, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne a constaté la résiliation du contrat de bail mentionné et octroyé à Madame [N] [P] des délais de paiement, ayant pour conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En parallèle, Monsieur [T] [V] a délivré à Madame [N] [P], le 23 décembre 2022, une sommation d’avoir à cesser les troubles du voisinage.

Puis, par courrier électronique du 1er février 2024, Monsieur [T] [V] a été informé, par son mandataire, que Madame [N] [P] a notifié son congé. Ainsi, cette dernière a définitivement quitté les lieux le 29 février 2024.

Suivant assignations délivrées par commissaire de justice les 24 et 31 juillet 2023, et signifiées à personne, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] a attrait Madame [N] [P] et Monsieur [T] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

De dire et juger recevable l’action oblique ;De dire et juger que Madame [N] [P] occasionne des troubles anormaux du voisinage et contrevient nécessairement aux obligations contractuelles et légales lui incombant ;De prononcer la résiliation du contrat de bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [N] [P];De condamner Madame [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, et ce à compter de la date de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux ;De condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [T] [V] au paiement des sommes suivantes :5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2023, puis renvoyée aux audiences du 04 mars 2024 puis du 10 septembre 2024.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5], représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande de résiliation du contrat de bail mais a maintenu ses demandes de condamnation au paiement de dommages et intérêts, d’une somme au titre de l’article 700 et des entiers dépens, s’en tenant à ses conclusions écrites. Ainsi, il indique exercer une action oblique à l’encontre du propriétaire, Monsieur [T] [V], dès lors que celui-ci a fait preuve d’inertie en n’estimant pas suffisamment graves les troubles de voisinage commis par Madame [N] [P] et Monsieur [S] [U].

En outre, il explique que le bailleur n’a pas pris les diligences nécessaires pour y mettre fin en indiquant avoir du entreprendre les diligences nécessaires pour faire cesser les troubles du voisinage, notamment initier une procédure judiciaire. Dès lors, il sollicite la condamnation in solidum du bailleur et de la locataire au paiement de la somme de 5 000,00 euros de dommages et intérêts, puisque le bailleur n’a pas fait respecter le règlement de copropriété à ses locataires, et que Madame [N] [P] a occasionné un préjudice à celui-ci des troubles commis.

Monsieur [T] [V], représenté par son conseil, a demandé au Juge, par le biais de conclusions écrites, de :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet DELOMIER, de toutes demandes dirigées contre Monsieur [T] [V] ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet DELOMIER, à payer à Monsieur [T] [V] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 6], représentée par son syndic en exercice le cabinet DELOMIER aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le défendeur affirme ne pas avoir été défaillant dans son action contre sa locataire, Madame [N] [P]. En effet, il indique avoir sollicité le syndicat afin d’obtenir des éléments probants pour justifier une action en expulsion, mais que cela n’a pas été suivi d’effet. Il indique, en outre, avoir interrogé un huissier afin de lancer une procédure judiciaire, sans donner suite au regard du peu d’éléments dont il disposait. Il précise que la demande du syndicat tenant à la résiliation du bail est devenue sans objet eu égard au départ définitif de la locataire le 29 février 2024.

Enfin, à titre subsidiaire si l’action oblique était déclarée recevable, le bailleur explique n’avoir commis aucune faute conformément à l’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 et que seule Madame [N] [P] a commis des manquements selon lui.

Madame [N] [P], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de la défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1341-1 du Code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 autorise le créancier, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet ses droits, à les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En application de ce texte, le débiteur initial doit avoir été négligent, et plus précisément, une carence du débiteur dans l’exercice de ses droits doit être relevée. qu’il s’agisse d’une carence due à une faute ou à une simple impossibilité d’agir. La carence du débiteur est notamment établie dès lors qu’il ne peut justifier d’aucune diligence dans l’exercice de ses droits. Dès lors, la justification de diligences prive de fondement le recours à l’action oblique.

Il est donc parfaitement admis l’exercice par un syndicat de copropriétaires de l’action en résiliation de bail appartenant à un copropriétaire en raison de la carence de ce dernier à faire respecter par son locataire les dispositions du bail et du règlement de copropriété.

En l’espèce, l’analyse des éléments versés au débat révèle que Monsieur [T] [V] a accompli les diligences suivantes :

la signification d’une mise en demeure d’avoir à cesser les troubles du voisinage le 23 décembre 2022 ;la transmission d’un courrier recommandé avec accusé de réception le 17 février 2023 au Cabinet DELOMIER, administrateur de biens, dans lequel il sollicite notamment la communication de faits signalés susceptibles de constituer des troubles du voisinage, et explique que les éléments avancés par Monsieur [I] (un voisin de Madame [P]) ne suffisent pas à constituer un dossier suffisamment solide pour engager une procédure d’expulsion.

S’agissant des troubles ayant fondé l’action oblique, il convient de relever que le demandeur a signifié une mise en demeure de cesser les troubles par courrier recommandé avec accusé de réception le 16 septembre 2022, et qu’il invoque :

la plainte de Monsieur [K] [I] du 19 juillet 2022 relative au comportement violent de Monsieur [S] [U], sans viser Madame [P],le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2022 qui ne fait état d’aucun élément nouveau, et vise « des dégradations sur les parties collectives » dont l’imputabilité à Madame [P] n’est pas établie,la plainte de Madame [L] [W] évoquant des troubles,des échanges de courriels évoquant des troubles de voisinage, sans permettre de les imputer à Madame [P],le courriel de Monsieur [K] [I] du 19 février 2024 concernant le bruit des pleurs d’un enfant à en milieu de journée, ce qui ne caractérise nullement un trouble de voisinage.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît d’une part que Monsieur [T] [V] a été suffisamment diligent en faisant signifier une mise en demeure de cesser les troubles du voisinage le 23 décembre 2022, et d’autre part, que les éléménts dont il disposait ne pouvaient suffire à fonder une décision tendant au prononcé de la résiliation du bail pour troubles du voisinage. Ainsi, aucune carence dans l’exercice de ses droits justifiant l’exercice d’une action oblique ne peut être relevée à son encontre.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] se verra débouter de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5], qui succombe à l’instance, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 5] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE