TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/12360

N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5L

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [W] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Alice THEVENARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0243

DÉFENDERESSE

La SCI BAMBOU, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Nathalie VERSIGNY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0073

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/12360 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5L

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [W] [V] est propriétaire d’un lot situé au 1er étage, porte face droite, du bâtiment L au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La S.C.I. BAMBOU est propriétaire dans le même immeuble du lot n° 301 situé au rez-de-chaussée du bâtiment I, composé d’un atelier, d’un patio et d’une terrasse qui communiquent par un escalier privatif, outre une cave au sous-sol. Elle est également propriétaire du lot n° 602, constitué d’un jardin à usage privatif, au rez-de-jardin, accès par la circulation commune, ce lot donnant accès au lot n° 301 du niveau et les lots n° 301 et 602 étant « indissociables ».

Aux termes d’un acte de refonte de l’état descriptif de division et du règlement copropriété établi le 8 décembre 2017, le lot n° 301 est devenu le lot 2001 et le lot n° 602 est devenu le lot 5001, sans que la désignation des lots soit modifiée.

Les deux bâtiments L et I sont séparés par une allée de l’ordre de quelques mètres de larges.

En janvier 2023, la S.C.I. BAMBOU a commencé la construction d’une véranda avec une structure métallique, d’une superficie approximative de 20 m² et d’une hauteur de plus de 2 mètres sur le toit-terrasse de son lot, sans autorisation de la copropriété, en face des baies vitrées de l’appartement de Monsieur [V].

La direction de l’urbanisme lui a demandé d’interrompre ces travaux. La S.C.I. BAMBOU a déposé une déclaration préalable le 20 février 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2023, Monsieur [W] [V] a fait assigner la S.C.I. BAMBOU, aux fins de solliciter, à titre principal, l’interdiction de la poursuite de la construction d’une véranda sur le toit-terrasse de l’immeuble et sa destruction, sous astreinte, et, subsidiairement, la condamnation de la S.C.I. BAMBOU à lui payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et de la perte de valeur de son bien, outre, en tout état de cause, la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Un avis favorable a été émis par l’architecte des Bâtiments de France, le 6 juin 2023, après examen du projet de la S.C.I. BAMBOU.

Selon résolution n° 19 (ratification de l’autorisation à donner pour la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble), l’assemblée générale des copropriétaires du 19 octobre 2023 a ratifié les travaux de création d’une verrière d’accès à la terrasse existante à R+1 sur un niveau de sous-sol, selon projet joint de la S.C.I. BAMBOU, copropriétaire du lot 2001, effectués à ses frais.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, Monsieur [W] [V] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 544 du Code civil,

Vu l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme, le règlement de copropriété,

Juger M. [W] [V] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

Juger que la SCI BAMBOU a réalisé des travaux non-conformes à sa déclaration aux services de l’urbanisme et à sa demande d’autorisation des travaux à la copropriété du [Adresse 1] notamment en créant un plancher non déclaré dans la véranda et en construisant une véranda dont la hauteur excède la hauteur déclarée de 2 mètres 10 ;

Juger que les autorisations des travaux par le Service de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 1] et par l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] n’ayant pas été respectées, elles sont inopposables à Monsieur [W] [V] ;

Juger que la construction effectivement réalisée de la véranda litigieuse modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et que sa construction sur le toit-terrasse constitue une violation des autorisations du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 1] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

Juger que la SCI BAMBOU ne justifie pas d’une Déclaration d’Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (D.A.A.C.T.)

Juger que la construction d’une véranda sur le toit-terrasse constitue un trouble anormal de voisinage au détriment de Monsieur [W] [V] ;

Condamner la SCI BAMBOU à payer à M. [W] [V] la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts du fait de la construction litigieuse, du trouble de jouissance causée par cette dernière, et de la perte de valeur de l’immeuble du demandeur ;

En tout état de cause,

Débouter la SCI BAMBOU de toutes ses demandes, fins et conclusions;

Juger que la SCI BAMBOU a commencé les travaux de construction de la véranda litigieuse sans les autorisations nécessaires en connaissance de cause et a obtenu ces autorisations après réalisation partielle des travaux en trompant le Service de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 1] et l’assemblée des copropriétaires du [Adresse 1] sur la consistance des travaux ;

Juger que du fait de l’absence d’autorisation par le syndicat des copropriétaires des travaux en cours de réalisation par la SCI BAMBOU et de l’absence de contestation par cette dernière de ses obligations, Monsieur [V] a été contraint d’introduire la présente instance ;

Condamner la SCI BAMBOU à payer à M. [W] [V] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit, résistance abusive et agissements déloyaux et dolosifs ;

Condamner la SCI BAMBOU à payer à M. [W] [V] la somme de 6 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, la S.C.I. BAMBOU demande au tribunal de :

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le Règlement de Copropriété,

Vu la décision d’autorisation tacite de la Direction de l’Urbanisme,

Vu la ratification des travaux votée par l’Assemblée générale du 19 Octobre 2023,

Vu la décision adoptée par l’assemblée des copropriétaires du 3 Octobre 2024 qui approuvé le modificatif de l’Etat descriptif de division du Cabinet CTB,

Déclarer Monsieur [V] mal fondé en sa demande en paiement d’une somme de 100.000 € de dommages et intérêts en réparation de troubles de jouissance et perte de valeur de « l’immeuble du demandeur ».

Déclarer Monsieur [V] mal fondé en sa demande en paiement d’une somme de 15.000 € pour « résistance abusive » et de sa demande en paiement d’une somme de 6.000 € au titre de l’article 700.

Déclarer la SCI BAMBOU recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

Condamner Monsieur [V] à payer à la SCI BAMBOU la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner Monsieur [V] à payer à la SCI BAMBOU la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie VERSIGNY, Avocat au Barreau de Paris.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 décembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il n’y a pas lieu de statuer sur les nombreuses demandes de « juger » et « déclarer », figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur la demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance formée par Monsieur [W] [V]

Monsieur [V] soutient, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, que :

— la défenderesse a obtenu l’autorisation des copropriétaires de construire la véranda litigieuse mais a omis de mentionner la construction d’un plancher dans cette dernière destiné à transformer un espace qui devait être vide en pièce à vivre,

— elle n’a pas non plus précisé que la hauteur de la véranda excédait celle visée dans la demande d’autorisation de travaux,

— cette véranda d’une hauteur de 2 m 50 est génératrice d’un trouble anormal du voisinage par la création de vues directes sur toute la profondeur de l’appartement de Monsieur [V] et l’atteinte à l’intimité qu’elle provoque,

— elle porte atteinte à la jouissance de Monsieur [V] puisqu’elle permet l’installation permanente de plusieurs personnes en face des baies vitrées du demandeur,

— le mobilier installé sur le plancher de la véranda éclaire la nuit l’appartement de Monsieur [V],

— cette construction diminue la valeur marchande du lot de Monsieur [V] en raison du vis-à-vis,

— Monsieur [V] a dû faire installer à ses frais et au détriment de l’esthétique de la pièce un film occultant sur la moitié inférieure des baies vitrée de la pièce principale à usage de cuisine et salon aux fins de préserver son intimité,

— en raison de son préjudice de jouissance et de la perte de valeur marchande de son appartement, le demandeur doit se voir indemniser à hauteur de 100.000 €, correspondant à environ 10 % de la valeur de son lot.

En réponse aux arguments de la S.C.I BAMBOU, Monsieur [V] avance que :

— la vue est dans les deux sens mais l’appartement du demandeur préexistait à la construction de la véranda : c’est donc la S.C.I. BAMBOU qui a créé une vue permanente sur l’appartement de Monsieur [V],

— la nuisance causée par la vue momentanée depuis une terrasse non couverte et non aménagée rarement occupée ne peut pas être comparée aux nouvelles nuisances causées par ces mêmes vues depuis un espace couvert, chauffé et aménagé.

La S.C.I. BAMBOU répond que ni l’atteinte au règlement de copropriété ni les troubles anormaux du voisinage ne sont démontrés. Elle soutient notamment que :

— la terrasse incluse dans le lot 2001 n’est pas une partie commune spéciale,

— aux termes du règlement de copropriété, le bâtiment I constitue un lot unique et ne peut donc contenir de parties communes spéciales,

— ce même règlement ne comprend aucune disposition empêchant l’aménagement de la toiture du bâtiment I,

— en ratifiant les travaux, l’assemblée générale a confirmé que les travaux réalisés ne rompaient pas l’harmonie du groupe d’immeubles,

— Monsieur [V] a transformé l’atelier qu’il avait acheté le 19 janvier 2006 en un appartement de trois pièces, il a créé une mezzanine à laquelle on accède à partir du salon par un escalier en colimaçon sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans modification de l’état descriptif de division,

— le plancher qui a été installé n’est qu’une coursive de 8,90 m², destinée à circuler le long de la verrière, d’entretenir l’olivier et d’accéder à la terrasse mais ce n’est pas un espace d’habitation,

— les travaux ne portent pas atteinte aux règlements d’urbanisme puisqu’ils ont fait l’objet d’une autorisation de la part de l’Architecte des Bâtiments de France et en raison de la déclaration préalable ainsi que d’une décision de non-opposition,

— le demandeur ne rapporte pas la preuve que la S.C.I. BAMBOU n’aurait pas respecté les dimensions de la véranda,

— Monsieur [V] n’a pas contesté l’assemblée générale du 19 octobre 2023 ratifiant les travaux de la véranda,

— cette assemblée a permis l’établissement d’un modificatif de l’état descriptif de division qui pour augmenter les tantièmes du lot 2001 ne prend en compte que la surface de la coursive créée dans la véranda,

— il en est de même de la discussion sur la fermeture du patio qui n’a jamais été critiquée et avait fait l’objet en 2013 de la part de la S.C.I. BAMBOU d’un modificatif de l’état descriptif de division pour la création de deux nouveaux lots (n° 302 et 303),

— ce modificatif n’a pas été repris dans l’acte de scission de l’état descriptif de division du 8 décembre 2017 parce qu’il n’était pas nécessaire,

— en milieu urbain, les occupants d’immeubles en vis-à-vis ont nécessairement des vues chez leur voisin, aucun règlement ne les empêchant de s’éclairer la nuit,

— à supposer qu’il s’agisse bien de nuisances, celles-ci n’ont rien d’anormal et peuvent être évitées par la pose de rideaux ou volets,

— concernant la S.C.I. BAMBOU, s’agissant de bureaux, les éclairages sont éteints la nuit,

— l’installation de films occultants sur la baie vitrée de Monsieur [V] date d’avant les travaux litigieux,

— la façade de la véranda est de 10,05 mètres du bâtiment L, elle-même à distance de 6,05 mètres de la façade du bâtiment I, soit une distance supérieure à celle qui sépare habituellement deux immeubles à [Localité 1],

— l’appartement de Monsieur [V] surplombe la terrasse, c’est donc lui qui a des vues sur cette dernière et non l’inverse,

— en tout état de cause le bâtiment I est masqué par une « forêt de bambous ».

***

En droit, la responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Il appartient à celui qui se prétend victime d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Il est ainsi admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d’un trouble doit s’apprécier « in concreto » en tenant compte, notamment, de la destination normal et habituelle du fonds troublé, de la nature de l’environnement, de la situation respective des propriétaires ou encore des circonstances de temps et de lieu.

La seule infraction à une disposition législative ou réglementaire n’est pas à elle-seule de nature à établir le caractère excessif du trouble (ex. : Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24345 ; Civ. 2ème, 17 février 1993, n° 91-16.928 ; Civ. 2ème, 18 avril 2013, n° 12-19.865).

Les aménagements d’une toiture terrasse accentuant « le caractère de confinement et d’encaissement du cadre bâti » en renforçant l’effet de proximité des vis-à-vis et en nuisant au calme des voisins peuvent constituer une atteinte au droit de jouissance de propriétaires de lots d’habitation disposant de fenêtres donnant directement sur cette terrasse (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2012, n° 11-19.943).

Il est par ailleurs constant qu’un trouble anormal du voisinage peut être constitué par l’existence d’une vue plongeante sur le fonds d’un voisin, alors même que la construction à partir de laquelle celle-ci existe a été réalisée régulièrement au regard des règles de distance de l’article 678 du code civil et en conformité aux règles d’urbanisme et aux autorisations administratives délivrées.

Ce trouble résultant d’une vue directe et plongeante est qualifiable d’anormal s’il est persistant et s’il a pour résultat de porter atteinte à l’intimité de la vie privée, telle que celle-ci existait avant la réalisation des aménagements incriminés et en fonction des caractéristiques de la zone urbaine dans laquelle se trouve le fonds, victime du trouble (ex. : Cour d’appel de Caen, 1ère chambre civile, 2 avril 2024, n° RG 22/02682) en empêchant le voisin victime du trouble de jouir « pleinement de son droit de propriété » (ex. Civ. 3ème, 7 février 2007, n° 05-21.405).

Si le voisin de celui qui a construit légitimement sur son fonds est tenu de supporter les inconvénients normaux du voisinage, procédant de la construction nouvelle, il est en droit, en revanche, d’exiger une réparation, dès lors que ces inconvénients excédent cette limite (ex. : Civ. 3ème, 27 juin 1973, n° 72-12.844, Bull. n° 451).

En revanche, nul ne peut prétendre bénéficier d’un droit acquis à une vue permanente sur un horizon totalement dégagé et chacun doit s’attendre à ce que le paysage dont il jouit puisse un jour être modifié par la main de l’homme, du fait notamment de l’évolution des techniques et des besoins de la vie en société (ex. : Civ. 3ème, 21 octobre 2009, n° 08-15.692).

Nul n’étant assuré de conserver son environnement, une limitation d’ensoleillement en zone urbanisée n’excède pas nécessairement les inconvénients normaux du voisinage, alors que l’auteur de la construction critiquée a obtenu les autorisations administratives nécessaires, et notamment un permis de construire (ex. : Civ. 3ème, 5 juin 2002, n° 00-19.876 ; 24 juin 2008, n° 07-14.975).

Il est par ailleurs constant que des travaux irrégulièrement entrepris par un copropriétaire peuvent être ratifiés a posteriori par une décision ultérieure de l’assemblée générale, prise en plein de connaissance de cause, statuant à la majorité requise pour autoriser lesdits travaux (ex. Civ. 3ème, 20 novembre 1985, n° 84-16.414), nonobstant le fait que les travaux litigieux auraient été réalisés au mépris du règlement de copropriété et des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 20 novembre 1985, n° 84-16.414, troisième moyen).

L’assemblée générale peut ainsi autoriser a posteriori les travaux irrégulièrement réalisés en méconnaissance des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Bastia, Chambre civile, 25 juin 2008, n° RG 07/00231), c’est-à-dire les ratifier (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section A, 19 décembre 2001, n° RG 2000/08415 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 juillet 2019, n° RG 16/02723), en autorisant les travaux préalablement faits (ex. : Cour d’appel de Rouen, Chambre 1, Cabinet 1, 15 septembre 2010, n° RG 08/05468).

En l’espèce, le bâtiment I est constitué d’un lot unique n° 301, devenu par la suite le lot 2001 (pièce n° 2, page 28/35, produite en défense, acte du 8 décembre 2017), propriété de la S.C.I. BAMBOU, de sorte que l’élévation de la verrière ne nécessitait pas, en elle-même, d’autorisation de l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 mais, le cas échéant, une autorisation sur le fondement de l’article 25 b) s’agissant de travaux susceptibles d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble.

C’est donc l’ensemble de ce bâtiment qui est qualifié de lot privatif aux termes du règlement de copropriété, lequel ne comprend pas de partie commune, de sorte que le droit de surélever y afférent doit être considéré comme un accessoire de ce lot (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 19 mai 2021, n° RG 19/01392 ; Civ. 3ème, 18 octobre 2018, n° 17-23.019).

Il s’ensuit qu’un droit de surélévation peut être défini, en l’espèce, comme accessoire aux parties privatives, s’agissant d’un bâtiment déjà défini comme privatif au règlement de la copropriété, de sorte que son propriétaire peut le surélever, s’agissant d’un droit exclusif du propriétaire de ce bâtiment, sous réserve de respecter les dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où cette surélévation affectera l’aspect extérieur de l’immeuble (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 10 février 2021, n° RG 17/22467).

Or, s’il est incontestable que la S.C.I. BAMBOU a commencé les travaux litigieux, sans avoir sollicité d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, il n’en demeure pas moins que ces travaux ont été ratifiés a posteriori par l’assemblée générale du 19 octobre 2023, selon résolution n° 19.

Par ailleurs, il ressort de l’examen des pièces produites en défense que les travaux litigieux, bien qu’ayant débuté en janvier 2023, ont fait l’objet d’une déclaration préalable, déposée le 20 février 2023, affichée en mairie le 1er mars 2023 et complétée le 15 mars 2023, pour « le changement » d’une « verrière et la création d’un accès à la terrasse existante à R+1 sur 1 niveau de sous-sol » au [Adresse 1].

Cette déclaration n’a fait l’objet d’aucune décision municipale d’opposition dans le délai d’instruction impératif à l’administration pour statuer sur le dossier, de sorte qu’une décision tacite de non-opposition est intervenue le 15 mai 2023 sur cette demande, conformément aux dispositions de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme (pièce n° 5 produite en défense).

Les règles d’urbanisme applicables ont donc été respectées au cas d’espèce, Monsieur [V] ne justifiant par aucun élément technique de son allégation selon laquelle la véranda édifiée serait contraire à l’article 13 du PLU de [Localité 1] en ce qu’elle ne respecterait pas la surface « devant rester libre », sur la base d’un calcul de surfaces non probant établi par le demandeur lui-même (dernières écritures, page 17/21 et pièce n° 21), alors que :

— il n’est justifié d’aucune saisine de la juridiction administrative qui serait intervenue dans les délais requis afin de contester la conformité au plan local d’urbanisme de la véranda édifiée,

— la S.C.I. BAMBOU était libre d’aménager comme elle l’entendait les parties privatives incluses dans son lot, sous réserve de l’autorisation pouvant être requise en cas de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Sur le moyen tiré de la « non-conformité des travaux réalisés par rapport aux déclarations de la SCI BAMBOU », le tribunal relève que :

— la S.C.I. BAMBOU est libre, par principe, d’aménager comme elle l’entend les parties privatives incluses dans son lot (table, chaises, radiateur, prises électriques, plancher, etc.) et d’affecter ledit lot à l’usage qu’elle souhaite, sous réserve qu’il soit conforme à la destination de l’immeuble (création d’un bureau…) sans avoir à solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale (sauf travaux portant atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, étant relevé qu’il n’est nullement démontré au cas d’espèce que les aménagements et travaux non compris dans le projet ayant fait l’objet d’une autorisation en assemblée générale affecteraient d’une quelconque façon l’aspect extérieur de l’immeuble),

— la S.C.I. BAMBOU produit en défense :

* un procès-verbal de commissaire de justice du 18 janvier 2024 (pièce n° 7) duquel il résulte notamment que i) le volume de verre indiqué au projet, d’une hauteur de 2,09 mètres (en façade), correspond à la taille du vitrage du volume dans sa partie située côté bâtiment L (page 4 sur 5), ii) le volume vitré ayant été assemblé sur l’acrotère cimenté ceinturant l’ancienne trémie du rez-de-chaussée, la hauteur en façade est d’environ 2,50 mètres mais uniquement en y ajoutant « les parents métalliques supérieurs et inférieurs et l’acrotère cimenté », iii) le dessin respecte globalement l’emplacement de la toiture au niveau des pignons, aucune différence significative après vérification de l’ensemble des côtes avec un lasermètre n’apparaissant caractérisée au regard de « la réalisation en cours » (page 5 sur 5),

* un courrier du 7 mai 2024 d’un architecte DPLG consulté par la S.C.I. BAMBOU sur la « légalité et la conformité des travaux réalisés » à l’autorisation « obtenue par la mairie de [Localité 1] le 8 juin 2023 » (pièce n° 11), qui précise que :

— seules les modifications d’aspect extérieur des volumes « intéressent la mairie »,

— dès lors qu’une autorisation est délivrée, le projet « est réputé conforme au PLU (plan local d’urbanisme) »,

— le projet de travaux ne porte au cas d’espèce nullement atteinte à l’habitabilité ou à la valeur d’un lot voisin (perte totale d’ensoleillement, de vues, etc.)

Au surplus, et en tout état de cause, Monsieur [W] [V] ne produit aucun élément technique permettant de corroborer son allégation selon laquelle le projet, in fine, réalisé par la S.C.I. BAMBOU aurait outrepassé d’une quelconque manière le projet de travaux ratifié par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 octobre 2023, selon résolution n° 19, et ayant fait l’objet des autorisations administratives susvisées, alors que la charge de la preuve du prétendu non-respect des travaux réalisés aux autorisations accordées incombe au demandeur à la présente procédure.

S’agissant des demandes indemnitaires formulées en demande sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, en alléguant d’un trouble de jouissance causé par la construction de la véranda litigieuse et d’une « vue permanente ainsi créée » (création de « vues directes sur toute la profondeur de l’appartement de M. [V] et l’atteinte à l’intimité qu’elle provoque »), il ressort des pièces produites que la terrasse litigieuse se situe en rez-de-chaussée, tandis que le lot n° 506 appartenant à Monsieur [V] est situé au 1er étage du bâtiment L.

Il est donc établi que c’est l’appartement de Monsieur [V] qui surplombe la terrasse en rez-de-chaussée appartenant à la S.C.I. BAMBOU, subissant les vues d’occupants du bâtiment d’en face (pièce n° 7 produite en demande, procès-verbal de commissaire de justice du 18 septembre 2023, page 4 sur 5), et non l’inverse.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 septembre 2023 produit en demande (pièce n° 7 précitée), outre qu’il a été réalisé avant l’assemblée générale ayant ratifié les travaux entrepris par la S.C.I. BAMBOU (alors que ces derniers avaient été interrompus), ne comporte aucune précision de distance et montre un ouvrage très éloigné de la fenêtre du salon de l’appartement de Monsieur [V] n’occasionnant aucune vue « directe » excédent les inconvénients normaux du voisinage ni ne portant atteinte à l’intimité de ce dernier.

Au surplus, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice établi le 18 janvier 2024 à la requête de la S.C.I. BAMBOU (pièce n° 7 produite en défense) que :

— toute la surface du rez-de-chaussée est ceinturée d’une haie de bambous sur au moins deux mètres de largeur et grimpant jusqu’à 4 à 6 mètres de hauteur, occultant en grande partie toute « la construction intérieure »,

— les branches hautes d’un olivier de grande taille « étaient bridées par l’ancienne verrière aujourd’hui retirée »,

— au-dessus de cet espace, « se trouve désormais une sorte de cube rectangulaire vitré posé sur l’ancien acrotère cimenté ceinturant l’ensemble »,

— la terrasse litigieuse, de dimensions 6,50 m x 4,00 m et recouverte d’un plancher de lames de bois, repose sur la structure couvrante du rez-de-chaussée, les vitres latérales étant maintenues par une structure métallique assez fine, l’ensemble étant adossé aux murs pignons des propriétés situées en arrière,

— cette terrasse est elle-même « ceinturée de jardinières plantées et partiellement occultantes », la forêt de bambous plantée en rez-de-chaussée masquant une partie de la terrasse à la vue, notamment, du bâtiment L situé en face,

— les arbustes plantés sur cette terrasse, à son pourtour, « sont d’une hauteur comprise entre 1 mètres et 1,80 mètres, voire plus pour certains bambous plantés dans quelques jardinières »,

— les fenêtres de l’appartement de Monsieur [V] « se trouvent face à la partie de terrasse non modifiée et non directement en face du volume vitrée »,

De ces éléments, il ressort que, nonobstant la décision prise par Monsieur [V], indifférente au cas d’espèce, de poser des films « occultants » sur les baies vitrées de son salon (pièces n° 18 et 19 produites en demande, attestations), aucun trouble anormal du voisinage résultant de la mise en œuvre de la construction litigieuse (« véranda ») située à près de 10 mètres de la façade du bâtiment L, n’est démontré par Monsieur [W] [V], qui ne peut se prévaloir d’aucun droit acquis à la permanence d’un panorama existant, ni se plaindre de la perte d’avantages nécessairement précaires, au sein d’un environnement parisien à forte urbanisation impliquant des évolutions inévitables d’un ensemble immobilier, ce qui exclut l’anormalité du trouble allégué (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 9 février 2022, n° 19/00902).

Au surplus, Monsieur [W] [V] ne justifie par aucun élément de preuve du préjudice financier qu’il estime avoir subi à hauteur de 100.000 € en raison des vues prétendument « permanentes » créées par la véranda litigieuse, se contentant de produire à ce titre une simple estimation d’une agence immobilière de la valeur de son bien immobilier (pièce n° 17 produite en demande) pour évaluer à 10 % de celle-ci son préjudice de « perte de valeur marchande », lequel n’est nullement démontré.

Dans ces conditions, Monsieur [W] [V] ne pourra qu’être intégralement débouté de sa demande de condamnation de la S.C.I. BAMBOU à lui payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts « du fait de la construction litigieuse, du trouble de jouissance causée par cette dernière et de la perte de valeur de l’immeuble du demandeur ».

II – Sur la demande indemnitaire pour abus de droit et résistance abusive formée par Monsieur [W] [V] et sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, pour abus de droit d’agir, formée par la S.C.I. BAMBOU :

Monsieur [W] [V] soutient que :

— la S.C.I. BAMBOU ne cesse d’effectuer des constructions au mépris des règles de l’urbanisme et du règlement de copropriété,

— elle a couvert d’une verrière le patio intérieur de son bâtiment sans déclaration ni autorisation des services de l’urbanisme ou de l’assemblée générale des copropriétaires,

— elle a construit un bureau de 20 m² en prolongement du toit-terrasse dans le volume disponible à l’intérieur du lot 3001 côté sud en n + 1,

— elle a continué ses constructions en édifiant à compter de janvier 2023 une véranda au-dessus du patio qui avait été clos par une verrière,

— c’est seulement l’intervention du service de l’urbanisme qui lui a fait interrompre ses travaux, qu’elle a repris après avoir obtenu l’autorisation de ce service mais sans autorisation des copropriétaires,

— c’est l’absence de cessation des travaux après mise en demeure de la part de la présidente du conseil syndical qui a poussé le demandeur a introduire la présente instance,

— c’est seulement après avoir été assignée en justice que la S.C.I. BAMBOU a sollicité et obtenu une autorisation de construire de l’assemblée des copropriétaires,

— le comportement de la défenderesse est d’autant plus abusif qu’elle connaissait l’opposition de Monsieur [V] à son projet,

— la couverture du patio par une verrière puis sa substitution par une véranda est contraire à l’article 13 du PLU de [Localité 1], dès lors qu’elle ne respecte pas la surface devant rester libre,

— la S.C.I. BAMBOU n’a pas respecté le descriptif de la véranda litigieuse annexé à sa déclaration aux services de l’urbanisme et à sa demande d’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires,

— elle a procédé à la réalisation d’un plancher dans la véranda non déclaré ni autorisé,

— elle a menti au commissaire de justice qu’elle a mandaté le 18 janvier 2024, en lui déclarant que la surface nouvellement créée n’était pas destinée à un usage d’habitation mais à favoriser la croissance d’un olivier,

— la hauteur de la véranda dépasse celle autorisée de 40 cm.

En réponse aux arguments de la S.C.I. BAMBOU, il explique que :

— la dénomination de lot « à aménager » ne s’applique qu’aux espaces intérieurs et non aux espaces extérieurs,

— la S.C.I. BAMBOU a demandé aux copropriétaires un vote de régularisation du patio et du bureau lors de l’assemblée générale du 26 juin 2013, preuve qu’elle estimait elle-même qu’une autorisation était nécessaire,

— cette autorisation entraîne une modification des tantièmes du bâtiment I,

— l’affirmation de la défenderesse selon laquelle elle n’aurait eu aucune déclaration à effectuer ni aucune autorisation à obtenir avant de réaliser ses travaux est en contradiction avec l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme et l’article 13-IV du règlement de copropriété,

— la construction de la véranda modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, peu important que le bâtiment I constitue un lot unique.

La S.C.I. BAMBOU oppose que :

— la couverture du patio inclus dans son lot ou la « construction d’un bureau d’une surface approximative de 20m² en R+1 en mezzanine » n’ont jamais été contestées depuis 2007 et ont été validées par le géomètre de la copropriété,

— le dernier modificatif de division a été ainsi entériné par l’assemblée du 3 octobre 2024,

— les aménagement réalisés n’ont pas modifié le calcul des tantièmes,

— pour les travaux réalisés en 2023, la S.C.I. BAMBOU avait réagi immédiatement à la demande du syndic en régularisant le 20 février 2023 une déclaration de travaux et en demandant le 4 juillet 2023 au syndic la marche à suivre pour obtenir l’accord de l’assemblée des copropriétaires sur les travaux réalisés, soit avant de recevoir l’assignation de Monsieur [V],

— Monsieur [V] admet que les travaux avaient été interrompus lorsqu’il a engagé son action, sans attendre la décision de l’assemblée du 19 octobre 2024,

— Monsieur [V] ne fait pas la démonstration que la régularisation de ses travaux par l’assemblée des travaux réalisés lui aurait causé un préjudice.

Reconventionnellement, la S.C.I. BAMBOU expose que :

— le demandeur persiste à maintenir des demandes indemnitaires aussi excessives qu’infondées,

— il adopte un comportement diffamatoire et une lecture faussée du règlement de copropriété,

— ses agissements n’ont d’autres fins que de monnayer son désistement,

— ses comportements caractérisent l’aspect abusif de cette procédure et justifie le versement de 5.000 € de dommages-intérêts.

***

2-1 Sur la demande de dommages et intérêts pour abus de droit et résistance abusive formée par Monsieur [W] [V] :

Il a été vu précédemment qu’aucune violation des règles d’urbanisme imputable à la S.C.I. BAMBOU, dont les travaux ont été régulièrement ratifiés a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires, n’est caractérisée en l’espèce.

Par ailleurs, Monsieur [W] [V] ne caractérise ni l’abus de droit, la résistance abusive et les agissements prétendument « déloyaux et dolosifs » qu’il reproche à la S.C.I. BAMBOU, ni le préjudice corrélatif qui en découlerait, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié dans son principe comme dans son quantum (15.000 €) par aucun élément de preuve.

Il sera donc intégralement débouté de sa demande de condamnation de la S.C.I. BAMBOU à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit, résistance abusive et agissements déloyaux ou dolosifs.

2-2 Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour abus de droit d’agir en justice formée par la S.C.I. BAMBOU :

En application de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, la S.C.I. BAMBOU ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles Monsieur [W] [V] aurait fondé ses demandes sur « des affirmations mensongères, injurieuses » ou « diffamatoires » de telle sorte que son action aurait pu dégénérer en abus du droit d’agir en introduisant la présente instance puis en la maintenant, étant rappelé, s’agissant du moyen tiré de l’existence d’une « lecture faussée du règlement de copropriété et des pièces produites aux débats », que l’absence de moyen sérieux ne suffit pas à caractériser un abus de droit (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770).

En outre, la S.C.I. BAMBOU ne justifie pas de la somme de 5.000 € dont elle réclame le paiement par Monsieur [W] [V] à titre de dommages et intérêts, sans préciser la nature même du préjudice dont elle se plaint, qui n’est établi dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve.

La S.C.I. BAMBOU sera donc intégralement déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [W] [V] à lui payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [V], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000,00 € à la S.C.I. BAMBOU sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, Monsieur [W] [V] devra être intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Nathalie VERSIGNY.

La S.C.I. BAMBOU sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [W] [V] de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.C.I. BAMBOU à lui payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts « du fait de la construction litigieuse, du trouble de jouissance causée par cette dernière et de la perte de valeur de l’immeuble du demandeur »,

Déboute Monsieur [W] [V] de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.C.I. BAMBOU à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit, résistance abusive et agissements déloyaux ou dolosifs,

Déboute la S.C.I. BAMBOU de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [W] [V] à lui payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Monsieur [W] [V] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Nathalie VERSIGNY, avocat au barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [W] [V] à payer à la S.C.I. BAMBOU la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. BAMBOU du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [W] [V] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris, le 12 Février 2026

La Greffière, Le Président,