Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00196 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ID4V

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par [S] [O], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [J] [G], [C] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 9 septembre 2022, la S.A ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [J] [G], [C] [X], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 442,81 euros outre une provision sur charges de 158,26 euros.

La S.A ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 20 octobre 2023 à Madame [J] [G], [C] [X] :

• Un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 4 277,99 € ;

• Une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par courrier simple du 31 juillet 2023, la S.A ALLIADE HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 décembre 2023 et signifiée par dépôt à étude, la S.A ALLIADE HABITAT a attrait Madame [J] [G], [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [G], [C] [X] ;

— de condamner Madame [J] [G], [C] [X] au paiement des sommes suivantes :

§ 4 881,29 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 30 novembre 2023, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;

§ une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;

§ 400,00 € à titre de dommages et intérêts ;

§ 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

§ des entiers dépens.

S.A ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 29 décembre 2023.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 28 mai 2024 pour finalement être renvoyé à l’audience du 24 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT, représentée, s’est désistée de ses demandes tenant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion du locataire, indiquant que celle-ci a définitivement quitté les lieux le 02 juin 2024. En outre, le demandeur a actualisé à la somme de 6 411,53 € sa créance locative arrêtée au 14 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse. Le bailleur a indiqué que la somme de 537,79 euros a été facturée à la locataire au titre de réparations locatives.

Madame [J] [G], [C] [X], bien qu’ayant été régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence de la locataire aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

A l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT a entendu abandonner ses demandes tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de Madame [J] [G], [C] [X] et fixer une indemnité d’occupation.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces chefs de demandes.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, S.A ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 14 juin 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 6 411,53 euros.

En revanche, il convient de distinguer la somme effectivement due au titre de l’arriéré locatif, soit 5873,74 euros (6411,53 – 537,79), et celle due au titre des réparations locatives, soit 537,79 euros, avant la déduction du dépôt de garantie de 442,00 euros. Cette dernière sera examinée par la suite.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A ALLIADE HABITAT, correspondant à l’arriéré locatif, est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [J] [G], [C] [X] à payer la somme de 6 315,74 € (6411,53 – (537,79 + 442)) actualisée au 14 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

? de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

? de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée établi le 09 septembre 2022, un état des lieux de sortie effectué le 27 mai 2024 et trois factures qui s’élèvent à un montant total de 2 454,43 euros toutes taxes comprises, dont la quote-part locataire s’élève à 537,79 euros toutes taxes comprises.

Il convient d’examiner les états des lieux versés au débat afin d’évaluer la demande de condamnation au paiement au titre des réparations locatives.

Au regard de l’état des lieux entrant, dressé de manière contradictoire, il apparaît que, lors de la prise du bail par Madame [J] [G], [C] [X], la chambre du logement se trouvait dans un état d’usage, même parfois en bon état, dans l’ensemble. Les portes coulissantes fonctionnaient et les murs ainsi que le plafond étaient en bon état.

En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, que la chambre du logement se trouve dans un état dégradé, avec de nombreuses traces, de tâches et d’écailles sur les murs. Le plafond présente quant à lui des trous de cheville. En outre, la porte coulissante fonctionne difficilement.

Les factures versées au débat par le bailleur font état de travaux de réfection de plâtrerie-peinture dans la chambre et imputent au locataire les sommes de 67,19 euros (LSV PEINT MEN TUYAU CHAM selon la facture du 27 juin 2024) et de 391,67 euros (RAAT REV LEV U2SP3 CHAMB selon la facture du 26 juin 2024). En outre, le bailleur indique que le locataire est également de la somme de 78,93 euros concernant la facture du 07 juin 2024 au titre de la réparation des portes coulissantes de la chambre.

Dès lors, en l’absence de la locataire lors de l’audience, il y a lieu d’indiquer que Madame [J] [G], [C] [X] est effectivement redevable de la somme de 537,79 euros eu égard à l’état délabré des postes visés de la chambre.

En revanche, elle ne sera condamnée, sur ce point, qu’à la somme de 95,79 euros, après déduction du dépôt de garantie de 442,00 euros valablement gardé par la S.A ALLIADE HABITAT.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [J] [G], [C] [X].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A ALLIADE HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [G], [C] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [G], [C] [X] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 6 315,74 € arrêtée au 14 juin 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [J] [G], [C] [X] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 95,79 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [G], [C] [X] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE