Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/05420 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IDJ2

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

S.A. SA D’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [I] [N]

demeurant [Adresse 1]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 mars 2021, la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné en location à Monsieur [I] [N], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 347,68€ révisable ainsi qu’une provision pour charges.

Par courrier du 6 mai 2022, la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a fait délivrer le 27 septembre 2022 à Monsieur [I] [N] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 155,83 €.

Suivant citation délivrée par huissier le 12 décembre 2023, la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a attrait Monsieur [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins que soit prononcé la résiliation par le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 14 décembre 2023.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a demandé de constater le jeu de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N]. SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a en outre demandé au tribunal :

de condamner Monsieur [I] [N] au paiement des sommes suivantes :8 738,73 € au titre de sa créance locative arrêtée au 2 octobre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a expliqué au soutien des prétentions :

que le dernier règlement est intervenu en avril 2023.

Monsieur [I] [N] soutient que :

il ne touche que le RSA, qu’il est en couple avec un enfant,son bailleur refuse de percevoir les APL, alors qu’il a été informé avoir le droit à 180,00 € d’APL.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L’intéressé bénéficie d’une Mesure d’accompagnement social renforcé en vue notamment d’organiser son relogement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 14 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [I] [N] le 27 septembre 2022 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 155,83 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [I] [N] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’absence de demande de Monsieur [I] [N], compte tenu de la faiblesse de ses ressources qui ne permettent pas de régler ne serait-ce le loyer en cours, ainsi que la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 novembre 2022, à l’expiration du délai fixé par le contrat de bail lequel est antérieur à l’entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [I] [N] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] et de dire que faute par Monsieur [I] [N] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [I] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [I] [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [N] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES verse aux débats un décompte arrêté au 2 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 8 738,73 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES est établie dans son principe que toutefois doit être soustrait la somme de 87,28 de frais du 30 novembre 2022 et de 9 fois 1,71 de frais de rejet qui ne sont pas justifiées par le bailleur.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [N] à payer la somme de 8636,06 € actualisée au 2 octobre 2024, comprenant l’échéance de septembre 2024 outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 155,83 € à compter du 27 septembre 2022, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [I] [N] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Monsieur [I] [N] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [I] [N], la demande de condamnation formée par la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2022, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [I] [N] à payer à la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES,

CONSTATE que le bail conclu le 4 mars 2021 entre la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES et Monsieur [I] [N] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 28 novembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer la somme de 8636,06 € actualisée au 2 octobre 2024, au titre de la dette locative échéance de septembre comprise, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 155,83 € à compter du 27 septembre 2022, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 515,62 €, à compter du 3 octobre 2024 date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que faute par Monsieur [I] [N] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE Le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à la SA HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 septembre 2022, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE