MINUTE N° : 2026/

JUGEMENT DU : 27 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00928 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DRYE

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE :, [V], [U] C/, [D], [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 27 Février 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Clarisse LOPEZ, Juge

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à M., [U] – M., [F]

le 27 février 2026

DEMANDEUR

M., [V], [U]

né le 08 Octobre 1976 à SEMUR EN AUXOIS (21140),

demeurant 80 IMPASSE DE LA FERME – 38110 ST CLAIR DE LA TOUR

comparant

DEFENDEUR

M., [D], [F]

né le 27 Août 2000 à SIDI KHALED (ALGÉRIE),

demeurant 28 impasse Double – 38550 LE PÉAGE-DE-ROUSSILLON

comparant

Qualification : contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 23 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Février 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame LOPEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 28 décembre 2024, Monsieur, [V], [U] a donné en location à Monsieur, [D], [F] un logement sis 28 impasse double – 38550 LE PEAGE DE ROUSSILLON.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, Monsieur, [V], [U] a fait délivrer à Monsieur, [D], [F] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2.954,52 euros au titre des loyers dus au 31 août 2025, outre le coût de l’acte (152,54 euros) et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par assignation délivrée à Monsieur, [D], [F], le 19 novembre 2025, Monsieur, [V], [U] sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire (et subsidiairement que soit prononcée la résolution judiciaire) pour le bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion du locataire ; Monsieur, [V], [U] réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives avec indexation jusqu’à libération effective des lieux et le paiement de la somme de 4.610,85 euros au titre de loyers échus impayés et indemnités d’occupation au 19 novembre 2025, outre celle de 250,00 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 250,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

A l’audience du 23 janvier 2026, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

Monsieur, [V], [U], comparant en personne, précise n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Monsieur, [D], [F], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 5.475,81 euros pour les loyers et charges (frais de procédure inclus) arrêtés au 31 août 2025, indique qu’aucun loyer n’a été versé depuis l’entrée dans les lieux. Il reconnaît avoir été informé par Monsieur, [D], [F] de la présence de rats dans le logement et avoir mandaté un dératiseur, lequel lui a indiqué que la provenance des rats avait une cause extérieure au logement (probablement le système de canalisations).

Monsieur, [D], [F], comparait en personne et reconnaît n’avoir réglé aucun loyer et ne pas pouvoir justifier d’une assurance habitation.

Il explique qu’il occupe le bien donné à bail avec son épouse (le couple n’ayant pas d’enfant), que le logement est insalubre (présence de rats notamment) et justifie d’un certificat médical relatif à une morsure de rat subie par son épouse. Il explique être suivi par les services sociaux pour monter une procédure aux fins de reconnaissance du caractère insalubre du logement.

Interrogé par la juridiction sur sa volonté de former des demandes reconventionnelles, il indique ne pas faire d’autre demande que celle de ne pas être expulsé et propose de régler 130,00 euros en sus du loyer courant pour se maintenir dans le logement. Il ajoute rencontrer d’importantes difficultés financières (du fait d’amendes) et de problèmes de santé mentale avec hospitalisation.

Le rapport de l’enquête sociale prévue par la loi du 31 juillet 1998 n’a pu aboutir faute pour Monsieur, [D], [F] de s’être présenté aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 février 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

La procédure est régulière, le requérant justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence du défendeur n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

Selon les dispositions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, il appartenait au locataire de s’assurer contre les risques dont les locataires doivent répondre et d’en justifier chaque année à son bailleur, à défaut de quoi, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail, un mois après une sommation demeurée infructueuse.

En l’espèce, le commandement délivré par Monsieur, [V], [U] le 9 septembre 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement et fait commandement au locataire de justifier de son assurance locative.

Il ressort des pièces versées aux débats que, [D], [F] n’a toujours pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs, la clause résolutoire du bail a donc été acquise à la date du 9 octobre 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu pour le logement, par acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 octobre 2025, et d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte.

Monsieur, [V], [U] est fondé, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Monsieur, [D], [F] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il convient dès lors de condamner Monsieur, [D], [F] à payer à Monsieur, [V], [U], la somme de 2.954,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2025 (déduction faite des frais de procédure et compte tenu de l’absence de production d’un décompte actualisé au jour de l’audience), outre intérêts à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’octroi de délais de paiement

Le juge peut, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, Monsieur, [D], [T] sollicite l’octroi de délais de paiement.

Or, dans la mesure où le loyer courant n’est pas réglé et qu’il n’est pas justifié du paiement de l’assurance, il n’est pas possible de lui octroyer des délais suspendant la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En revanche, compte tenu de la situation exposée par le locataire et de sa volonté d’engager une procédure « habitat insalubre », il convient de lui octroyer des délais (dits de « droit commun ») pour régler sa dette locative, lesquels délais ne sont pas de nature à suspendre l’éventuelle mesure d’expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;

En l’espèce, le demandeur ne caractérise par l’abus dans le refus de paiement de la part du locataire et ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement.

Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Le défendeur sera condamné aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera accordé à Monsieur, [V], [U] la somme de 250,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre Monsieur, [V], [U] et Monsieur, [D], [F] à la date du 9 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur, [D], [F] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [F] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [F] à payer à Monsieur, [V], [U] la somme totale de 2.954,52 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 31 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que le règlement de la créance sera effectué en 24 mensualités d’au moins 130,00 euros chacune, la dernière échéance étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier versement devra intervenir avant le 20 du mois suivant la signification du jugement, et les suivants avant le 20 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;

RAPPELLE que pendant le délai accordé, toute pénalité de retard ainsi que les procédures d’exécution sont suspendues ;

DIT qu’à défaut d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [F] à payer à Monsieur, [V], [U] la somme de 250,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [F] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection