Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01626 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWP4

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025

ENTRE :

Société [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [O], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [T] [D] épouse [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [W] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 juillet 2022 prenant effet à compter du 10 juillet 2023 la société HLM LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Monsieur [W] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 348,20 euros hors charges, le contrat ayant été paraphé et signé également par Madame [T] [K], née [D].

Par courrier simple du 7 janvier 2025, la société [Adresse 4] a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société [Adresse 4] a fait délivrer le 14 janvier 2025 à Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K], née [D] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1899,03 euros, échéance de décembre 2024 inclus.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 mars 2025, la société HLM LE TOIT FOREZIEN a attrait Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K], née [D], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater à titre principal la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire pour impayés des loyers et des charges, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la fonction publique et l’assistance d’un serrurier,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2041,78 euros au titre de leur créance locative arrêtée au 21 mars 2025, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société [Adresse 4] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 27 mars 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 6 octobre 2025, la société HLM LE TOIT FOREZIEN, représentée par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes, se référant à son dossier lequel mentionne un montant de la dette locative actualisée de 1665,31 euros au titre de sa créance locative, échéance du mois d’août 2025 inclus. Elle a précisé que le plan d’apurement mis en place n’a pas été respecté par les défendeurs, le solde de la dette n’ayant pas été réglé comme convenu le 3 octobre 2025.

Monsieur [W] [K], cité à domicile et Madame [T] [K] née [D], citée à personne, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Selon diagnostic social et financier réceptionné au greffe du tribunal le 22 août 2025, Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K] née [D], ont notamment expliqué que les retards de paiement du loyer étaient dus à la prise en charge du coût de la réparation du véhicule familial.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE DES DEFENDEURS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la société [Adresse 4] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE CONSTAT DE LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

Pour rappel, l’article 1751 du code civil dispose que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité».

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et s’en rapporte à un délai légal de deux mois et il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K] née [D] le 14 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1899,03 euros, échéance de décembre 2024 incluse, et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mars 2025.

Lors des débats, il n’a pas été porté à la connaissance du tribunal que Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K], née [D], sollicitaient un délai de paiement, y compris par écrit, et avaient repris le paiement intégral du loyer courant.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K] née [D], et de dire que faute d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société [Adresse 4] verse aux débats un décompte arrêté au 31 août 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1665,31 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la société HLM LE TOIT FOREZIEN est établie dans son principe. S’agissant du montant, il sera déduit les intérêts d’un montant de 44,96 euros, d’autant que ceux-ci sont également calculés sur les dépens.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K] née [D] à payer la somme de 1620,35 euros, échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K] née [D], sont désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K] née [D], au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K], née [D], au paiement des entiers dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et la société [Adresse 4] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de la société HLM LE TOIT FOREZIEN ;

CONSTATE que le bail conclu le 6 juillet 2022 entre la société [Adresse 4] et Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K] née [D], concernant le bien sis [Adresse 3], s’est trouvé de plein droit résilié le 15 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT que faute par Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K] née [D], d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeurée infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K], née [D], à payer à la société HLM LE TOIT FOREZIEN la somme de 1620,35 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’août 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K] née [D], à verser à la société [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [T] [K], née [D], au paiement des dépens ;

DEBOUTE la société HLM LE TOIT FOREZIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE