Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05025 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQSF

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

S.C.I. EVORAL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [G] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 juin 2015, la S.C.I EVORAL a donné à bail à Monsieur [G] [O], un immeuble à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 340,00 euros outre une provision sur charges de 35,00 euros.

La S.C.I EVORAL a fait délivrer le 30 mai 2023 à Monsieur [G] [O] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 122,25 €.

Par courrier électronique avec accusé de réception du 31 mai 2023, la S.C.I EVORAL a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La S.C.I EVORAL a fait délivrer le 16 octobre 2023 à Monsieur [G] [O] un itératif commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 083,00 €.

Par courrier électronique avec accusé de réception du 17 octobre 2023, la S.C.I EVORAL a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La S.C.I EVORAL a fait délivrer le 15 novembre 2023 à Monsieur [G] [O] un congé pour vendre effectif à compter du 31 mai 2024.

La S.C.I EVORAL a fait délivrer le 9 juillet 2024 à Monsieur [G] [O] :

une sommation de déguerpir ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 958,00 euros.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 21 octobre 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.C.I EVORAL a attrait Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de déclarer recevable le congé régularisé le 15 novembre 2023 ;

— de déclarer Monsieur [G] [O] occupant sans droit ni titre ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [O] ;

— de condamner Monsieur [G] [O] au paiement des sommes suivantes :

2 333,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à deux fois le montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I EVORAL a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 24 octobre 2024.

L’audience s’est tenue le 7 janvier 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I EVORAL, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 208,00 € sa créance locative arrêtée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. En outre, elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [O], régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence du locataire lors des rendez-vous.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de validation du congé

Le I de l’article 15 de la loi du 6 juillet dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement ».

Il convient de mentionner que sous de peine de nullité, le congé doit « indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ». En d’autres termes, il doit y apparaître notamment la description du logement sans que la superficie du logement ne soit obligatoirement mentionnée. Il y est également obligatoire que le congé pour vendre énonce les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, ce congé vaut offre de vente à l’égard du locataire qui bénéficie ainsi d’un droit de préemption durant les deux mois suivant le congé. En tout état de cause, à l’expiration du délai de préavis de 6 mois, conformément à l’article 15 de la loi précité, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [G] [O] a pris effet à compter du 1er juin 2015. La S.C.I EVORAL a, par la suite, délivré congé le 15 novembre 2023 avec effet au 31 mai 2024, date de renouvellement du contrat de bail, au regard de la période de renouvellement de 3 années.

Ainsi, il est incontestable que le bail a été valablement délivré six mois avant l’échéance de renouvellement. Par ailleurs, il n’est pas apporté la preuve que Monsieur [G] [O] a accepté l’offre de vente.

De plus, le congé comporte effectivement le prix et les conditions de la vente. Il ressort également du congé pour vendre que les 5 premiers alinéas du II de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été retranscrits.

Toutefois, le congé pour vente ne comporte aucune description du logement. Mais, à cet égard, il convient de préciser que le congé pour vente indique que « le congé comporte offre de vente des locaux objets de la location ». Autrement dit, cette formule vise le contrat de location qui comporte suffisamment d’éléments tenant à la description du logement.

En conséquence, le bail a été de plein droit résilié à l’échéance du congé. Monsieur [G] [O] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 31 mai 2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [O] et de dire que faute par Monsieur [G] [O] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I EVORAL verse aux débats un décompte arrêté au 1er janvier 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4208,00 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I EVORAL est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [O] à payer la somme de 4 208,00 euros actualisée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [O] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [O] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2023, de la signification CCAPEX du 17 octobre 2023 et de l’assignation.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I EVORAL l’ensemble des frais qui ne sont pas compris dans les dépens et il convient de condamner Monsieur [G] [O] à payer la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

Le Juge, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DECLARE valide le congé délivré pour ventes délivré le 15 novembre 2023 effectif à compter du 31 mai 2024 ;

DECLARE Monsieur [G] [O] occupant sans droit ni titre à compter du 31 mai 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [G] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à payer à la S.C.I EVORAL la somme de 4 208,00 euros arrêtée au 1er janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [G] [O] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.C.I EVORAL ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [G] [O] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2023, de la signification CCAPEX du 17 octobre 2023 et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE