Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 22 avril 2025, n° 25/00549

TJ Saint-Étienne 22 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que la créance de la SCI était établie tant dans son principe que dans son montant, justifiant ainsi la condamnation du locataire au paiement des arriérés.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a jugé que les dégradations constatées étaient imputables au locataire, justifiant ainsi la demande de paiement des réparations locatives.
Rejeté
Existence d'une résistance abusive
La cour a constaté qu'aucune preuve de résistance abusive n'avait été apportée, rejetant ainsi la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des dépens
La cour a décidé de condamner le locataire au paiement des dépens, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 4e ch. civ., 22 avr. 2025, n° 25/00549
Numéro(s) :	25/00549
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annie FOURNEL
Parties :	S.C.I. MC2L : 888 564 259 c/ O

Texte intégral

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00549 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IT4N

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

S.C.I. MC2L : 888 564 259

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Annie FOURNEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [D] [I] [V] épouse [O]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 novembre 2019, avec prise d’effet au 1er décembre 2019, la SCI PLET a donné à bail à Madame [D] [O] née [V], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 400 €, hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 5 septembre 2023, la SCI MC2L a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SCI MC2L a fait délivrer le 4 septembre 2023 à Madame [D] [O] née [V] :

— un commandement de justifier de la souscription d’une assurance habitation,

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 949,45 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 29 janvier 2025, la SCI MC2L a attrait Madame [D] [O] née [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes :

1.376,28 € euros au titre de sa créance locative, outre les intérêts légaux, à compter de la signification de l’acte de commandement de payer,1.044,00 € au titre des réparations locatives ;500,00 € à titre de dommages-intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 18 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, la SCI MC2L, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Madame [D] [O] née [V], comparante en personne, n’a pas formulé d’observations.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI MC2L verse aux débats un décompte arrêté au 1er février 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus au mois de février 2024 inclus) à la somme de 1.376,28 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SCI MC2L est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [O] née [V] à payer à la SCI MC2L la somme de 1.376,28 €, échéance du mois de février 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

En vertu de l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du Code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Par ailleurs, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi.

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce, la SCI MC2L verse au débat un procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice et réalisé contradictoirement le 29 février 2024, lequel dresse la liste des dégradations constatées.

L’état des lieux d’entrée de sortie a été réalisé en présence des deux parties le 1er décembre 2019.

Il convient de reprendre chaque poste de réparation locative et d’examiner leur bien-fondé en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

Concernant le rez-de-chaussée, hall d’entrée, dont les réparations sont estimées selon devis de l’entreprise GAR-AU-PAT à 254 €

Le devis retient la somme de 25 € pour la dépose et l’évacuation du meuble à chaussures.

Or, le meuble à chaussures n’est mentionné ni dans le contrat de bail, qui est un contrat de bail non-meublé, ni dans l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il n’est pas possible d’imputer la charge de cette dégradation à Madame [D] [O] née [V].

Le devis retient la somme de 5 € pour un trou dans l’entrée.

Les murs de l’entrée étant marqués en « bon état » sur l’état des lieux d’entrée, il convient d’imputer cette dégradation à Madame [D] [O] née [V].

La somme de 5 € est donc justifiée et sera retenue au titre des réparations locatives.

Le devis retient la somme de 144 € pour le remplacement des deux portes du placard. Le placard étant encastré dans le mur, il est considéré comme inclus dans la catégorie des « menuiseries ». Or, les menuiseries de l’entrée étant marquées en « bon état » sur l’état des lieux d’entrée, il convient d’imputer la charge de cette dégradation à Madame [D] [O] née [V].

Le devis retient enfin la somme de 80 € pour la pose et l’évacuation des déchets et encombrants, ce qui correspond aux frais d’enlèvement de déchetterie des portes de placard ainsi qu’à la pose de nouvelles portes.

Dès lors, la somme de 229 €, correspondant aux frais de rebouchage des trous, de remplacement des deux portes du placard et aux frais d’enlèvement est justifiée et sera retenue au titre des réparations locatives.

Concernant la chambre avec salle de bain, dont les réparations sont estimées, selon devis de l’entreprise GAR-AU-PAT à 84 €

Le devis retient la somme de 30 € pour le rebouchage de six trous, photographies du constat de commissaire de justice à l’appui, ainsi que 54 € pour la fourniture et la pose d’un couvercle pour caisson de tuyauterie.

L’état des lieux d’entrée désigne les murs, sols, plafonds et menuiseries de toutes les chambres comme étant en « bon état ».

La somme de 84 € est donc justifiée et sera retenue au titre des réparations locatives de la chambre avec salle de bain.

Concernant le cellier, dont les réparations sont estimées, selon devis de l’entreprise GAR-AU-PAT à 25 €

Le devis retient la somme de 25 €, pour le rebouchage de cinq trous, photographies du constat de commissaire de justice à l’appui. Toutefois, l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas le cellier, de sorte qu’aucune dégradation ne peut être retenue à ce titre.

La somme de 25 € ne pourra être retenue au titre des réparations locatives concernant le cellier.

Concernant le séjour, dont les réparations sont estimées, selon devis de l’entreprise GAR-AU-PAT, à 175 €

Le devis retient la somme de 20 € au titre du nettoyage du sol. Or, l’état des lieux d’entrée décrit le sol du séjour comme étant en « mauvais état », et mentionne la présence de tâches sur le plancher.

Cette somme ne pourra donc être retenue au titre des réparations locatives.

Le devis retient également la somme de 155 € correspondant au rebouchage de 31 trous sur les murs. Or l’état des lieux d’entrée marque les murs du séjour comme étant en « bon état », de telle sorte qu’il convient d’imputer cette dégradation à Madame [D] [O] née [V].

Dès lors, la somme de 155 € est justifiée et sera retenue au titre du rebouchage des trous.

Concernant la cuisine, dont les réparations sont estimées, selon devis de l’entreprise GAR-AU-PAT à 200 €

Le devis retient la somme de 80 € au titre du nettoyage du parquet. Or l’état des lieux d’entrée décrit le sol de la cuisine comme étant en « mauvais état » et mentionne la présence de tâches sur le plancher.

Cette somme ne pourra être retenue au titre des réparations locatives.

Le devis retient également la somme de 120 € au titre du rebouchage de cinq trous et la reprise du bord de fenêtre. L’état des lieux d’entrée marquant l’état des murs et menuiseries de la fenêtre comme étant en « bon état », il convient d’imputer la charge des réparations locatives à Madame [D] [O] née [V].

La somme de 120 € est donc justifiée et sera retenue au titre des réparations locatives.

Concernant la chambre du 2ème étage, dont les réparations sont estimées, selon devis de l’entreprise GAR-AU-PAT, à 10 €

Le devis retient la somme de 10 € pour le rebouchage de deux trous, photographies du constat de commissaire de justice à l’appui.

L’état des lieux d’entrée désigne les murs, sols, plafonds et menuiseries de toutes les chambres comme étant en « bon état ».

La somme de 10 € est donc justifiée et sera retenue au titre des réparations locatives.

Concernant la salle de bain, dont les réparations sont estimées, selon devis de l’entreprise GAR-AU-PAT, à 124 €,

Le devis retient les sommes suivantes au titre des dégradations :

72 € au titre du remplacement de la lunette des WC,15 € au titre du nettoyage du mur tâché, 25 € au titre du nettoyage du lavabo et de la réfection du joint, 12 € au titre de la fourniture et de la pose d’un miroir.

Il ressort de l’analyse de l’état des lieux d’entrée que les murs de la salle de bain étaient en « bon état ».

Dès lors, la somme de 15 € au titre du nettoyage du mur est justifiée et sera retenue au titre des réparations locatives.

En revanche, s’agissant de la lunette des WC, du nettoyage du lavabo, du joint et de la fourniture et pose d’un miroir, aucun élément ne figure sur l’état des lieux d’entrée à ce sujet, de sorte que la comparaison avec l’état des lieux de sortie n’est pas possible.

Par conséquent, les sommes de 72 €, 25 € et 12 € ne pourront être retenues au titre des réparations locatives.

Concernant l’alarme, dont les réparations sont estimées, selon devis de l’entreprise GAR-AU-PAT, à 92 €

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence de l’alarme VERISURE, de sorte que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie sur ce point est impossible.

Par conséquent, la somme de 92 € n’est pas justifiée et ne pourra être retenue au titre des réparations locatives.

Concernant les frais de déplacement, dont le montant est estimé selon devis de l’entreprise GAR-AU-PAT à 80 €, il y a lieu de considérer qu’au regard des réparations accordées (rebouchage des trous, nettoyage des murs et enlèvement des portes de placard), cette somme est justifiée.

Au total, les sommes suivantes :

229 € au titre des réparations locatives relatives à l’entrée ;84 € au titre des réparations locatives relatives à la chambre avec salle de bain ;155 € au titre du nettoyage des murs du séjour ;120 € au titre du rebouchage de cinq trous et la reprise du bord de fenêtre de la cuisine ;10 € au titre des réparations locatives relatives à la chambre du 2ème étage ;15 € au titre du nettoyage du mur de la salle de bain ;80 € au titre des frais de déplacement ;pour un montant total de 693 €, seront retenues au titre des réparations locatives.

Par conséquent, Madame [D] [O] née [V] sera condamnée à payer à la SCI MC2L la somme de 693 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [D] [O] née [V].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la SCI MC2L sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [O] née [V] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 septembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [O] née [V] à payer à la SCI MC2L la somme de 1.376,28 € arrêtée au 1er février 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2024 incluse ;

CONDAMNE Madame [D] [O] née [V] à payer à la SCI MC2L la somme de 693 € au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SCI MC2L de sa demande de condamnation à des dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [O] née [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 septembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE