Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04810 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IP5Y

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, Greffier ;

DEBATS : à l’audience publique du 16 Septembre 2025

ENTRE :

Madame [C] [K]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Perrine SERVAIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [P] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Perrine SERVAIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [G] [E]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Bénédicte PAVLOU, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-005359 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 janvier 2022 ayant pris effet à compter du 1er janvier 2022, Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à Madame [G] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 455,00 euros outre une provision sur charges de 25,00 euros.

Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] ont fait délivrer le 16 janvier 2024 à Madame [G] [E] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 488,15 €, comprenant une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 17 janvier 2024, Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 24 septembre 2024 et signifiée à personne, Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] ont attrait Madame [G] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [E] ;

— de condamner Madame [G] [E] au paiement des sommes suivantes :

5 747,95 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 septembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 16 janvier 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] ont notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par courrier recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 16 octobre 2024.

Le dossier a été appelé à l’audience du 02 décembre 2024 puis renvoyé à plusieurs reprises à la demande des parties pour être finalement être retenu à celle du 16 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes en déposant leurs dernières écritures, tout en sollicitant la validation du plan d’apurement mis en place avec la locataire.

Madame [G] [E], représentée par son conseil et bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, a demandé au Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, suivant conclusions écrites, de :

— le gel de la clause résolutoire et l’homologation du plan d’apurement en cours consistant au paiement de la dette en neuf mensualités de 196 euros à compter du 1er juillet 2025 ;

— la condamner aux dépens correspondant uniquement au commandement de payer délivré le 16 janvier 2024 et à l’assignation signifiée le 24 septembre 2024 ;

— débouter Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] de leur demande relative au versement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [G] [E] le 16 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 488,15 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [G] [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mars 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la créance locative Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] s’élevait à 1 670,66 euros au 09 juillet 2025, date de signature entre les parties d’un plan d’apurement consistant au paiement de la dette en neuf mensualités de 196 euros à compter du 1er juillet 2025. En outre, il est également rapporté que Madame [G] [E] a effectué deux versements de 196,00 euros le 25 août 2025 et le 05 septembre 2025. Il convient donc de déduire ces dernières sommes de la créance locative des demandeurs.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [E] à payer la somme de 1 278,66 euros, actualisée au 5 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [G] [E] a effectivement repris le paiement du loyer et elle sollicite, avec Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I], l’homologation du plan d’apurement signé le 09 juillet 2025 ainsi que la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le plan d’apurement, signé par les parties le 09 juillet 2025, a été conclu pour une durée de 9 mensualités. Ainsi, Madame [G] [E] s’est engagée à rembourser la somme de 196,00 euros par mois sur les 8 premiers mois, la neuvième et dernière mensualité s’élevant à la somme de 102,60 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [G] [E] respecte ce plan d’apurement dès lors qu’elle a déjà versé deux mensualités pour un montant total de 392,00 euros. Il lui reste donc 6 mensualités de 196,00 euros à régler ainsi que la dernière de 102,60 euros.

Dans ces conditions, il convient d’homologuer le plan d’apurement et, en conséquence, d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I].

En outre, dans cette hypothèse, Madame [G] [E] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [G] [E].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Madame [G] [E] ne sera toutefois pas condamnée aux sommes correspondant à la facture du 26 février 2024, déjà facturée en janvier 2024, ainsi que celles du 3 janvier 2022 et du 13 décembre 2021 dès lors qu’aucun lien avec la procédure actuelle ne peut être établie.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [G] [E] à verser à celle-ci la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 2 janvier 2022 entre Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] et Madame [G] [E] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [G] [E] à payer à Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] la somme de 1 278,66 euros, arrêtée au 05 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [G] [E] à se libérer en 6 mensualités de 196,00 euros, la 7ème mensualité équivalant au solde de la dette, soit 102,60 euros, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [G] [E] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 17 mars 2024 et Madame [G] [E] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [G] [E] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l’Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [G] [E] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [G] [E] à verser à Madame [C] [K] et Monsieur [P] [I] la somme de 200,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE