TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/57444 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FTU

N° : 8

Assignation du :

30 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 mai 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [C] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS – #E1934

DEFENDERESSE

La société NAILS [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS – #G0125

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 3 juillet 2013, M. [C] [U] a donné à bail commercial à la société SUN ET BEAUTE INSTITUT des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 22.800 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 30 juin 2022 le fonds de commerce a été cédé à la société NAILS [Localité 6].

Le bailleur a fait délivrer le 1er octobre 2024 à la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 7] un procès-verbal de saisie conservatoire de créances sur le compte de la société NAILS [Localité 6], au titre de loyers impayés, pour une somme de 13.024,37 euros, au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2024.

La saisie a été dénoncée à la société NAILS [Localité 6] le 8 octobre 2024.

Par acte en date du 30 octobre 2024, M. [C] [U] a assigné la société NAILS [Localité 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

Condamner la société NAILS [Localité 6] à lui payer la somme provisionnelle de 13.024,17 euros au titre de l’arriéré locatif à octobre 2024, avec intérêts à taux contractuel,Rejeter toute demande de délais, ou subsidiairement assortir ces délais d’une clause de déchéance du terme,Condamner la société NAILS [Localité 6] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens comprenant notamment le coût de la saisie conservatoire.

Après deux renvois, l’affaire a été plaidée le 8 avril 2025.

À l’audience, M. [C] [U] a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation, en actualisant la dette à la somme de 9.171,12 euros, et en s’opposant à toutes les demandes reconventionnelles.

En réplique à l’audience, la société NAILS [Localité 6] a soutenu :

Le rejet de la demande en raison de contestations sérieuses Subsidiairement le cantonnement de la condamnation à la somme de 7.754,99 euros et l’octroi de délais de paiement de 24 mois, avec des mensualités de 500 eurosEn tout état de cause la condamnation provisionnelle de M. [C] [U] au paiement de :3.200 euros au titre des provisions de charges indument perçues de juin 2022 à février 2025185,94 euros au titre de l’indexation erronée de juin 2024 à février 202546,29 euros au titre de l’indexation indument pratiquée du dépôt de garantie3.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la saisie conservatoire abusivement pratiquée3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, sans condition d’urgence, et quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

En l’espèce, il convient d’abord de rappeler que l’urgence n’est pas une condition pour que le juge des référés se prononce sur une demande de condamnation provisionnelle non sérieusement contestable, en application de l’article 834 du code de procédure civile.

La demande principale de M. [C] [U] est formulée dans ce cadre, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de répondre aux moyens et arguments des parties relatifs à l’existence ou non d’une situation d’urgence.

Par ailleurs s’agissant de la mauvaise foi alléguée du bailleur qui aurait activé la procédure de saisie conservatoire sans mise en demeure ou commandement préalable, il convient de relever que le juge des référés n’est pas le juge compétent si le débiteur entend contester la régularité de la saisie ou ses conditions d’exécution, et qu’en tout état de cause aucun texte n’impose une démarche juridique préalable à la saisie conservatoire pour une créance alléguée de loyers.

Par conséquent la demande principale en paiement de M. [C] [U] entre dans les pouvoirs juridictionnels du juge des référés.

Le demandeur verse notamment aux débats le contrat de bail et un décompte locatif actualisé au 4 avril 2025 faisant apparaître un solde de 9.171,12 euros.

Le défendeur élève différentes contestations, qu’il convient d’apprécier, en rappelant qu’il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge des référés fixe souverainement le montant de la provision dès lors qu’il juge que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les contestations élevées par la société NAILS [Localité 6]

Sur la clause d’indexation et le calcul des loyers indexés

La société NAILS [Localité 6] soutient que la clause d’indexation mentionnée dans l’acte de cession du fonds de commerce est contraire aux dispositions de l’article L 112-1 du code monétaire et financier, et que le montant du loyer indexé appelé depuis juillet 2024 est erroné.

M. [C] [U] s’oppose à ces moyens en indiquant que c’est la clause d’indexation prévue par le contrat de bail qui est applicable et non celle du contrat de cession de bail auquel le bailleur n’est pas partie. Il indique en conséquence que le calcul des loyers indexés est exact.

Il convient de rappeler que l’acte de cession de bail, auquel le bailleur n’est pas partie, ne se substitue pas au bail.

En l’espèce si l’acte de cession rappelle les « caractéristiques » du bail, en mentionnant notamment la clause d’indexation critiquée, ces caractéristiques ne viennent en aucun cas modifier les clauses du bail. D’ailleurs le cessionnaire, qui a reçu un exemplaire du bail, déclare « s’engager vis-à-vis du bailleur au paiement des loyers et charges, ainsi qu’à l’entière exécution des clauses et conditions du bail » (article 2.2 in fine de la cession de bail).

Or la défenderesse ne critique pas la clause d’indexation prévue dans le contrat de bail.

Par conséquent la défenderesse ne justifie d’aucune contestation sérieuse sur la validité de la clause d’indexation ni sur le calcul du loyer indexé.

Ces moyens seront écartés.

Sur la clause relative au dépôt de garantie et sur le calcul du complément du dépôt de garantie

La société NAILS [Localité 6] soutient que la clause du bail relative au dépôt de garantie devrait être réputée non écrite dans la mesure où elle s’oppose aux prescriptions d’ordre public de l’article L 145-40 du code de commerce, en prévoyant un dépôt de garantie équivalent à 3 mois de loyers sans production d’intérêts.

La défenderesse ajoute que le loyer ayant été mal indexé, le calcul du dépôt de garantie actualisé est également erroné.

M. [C] [U] soutient que le dépôt de garantie prévu par le contrat reste valable, et qu’il appartient au locataire de réclamer le montant des intérêts pour la somme supérieure à un mois de loyer.

L’article L 145-40 du code de commerce, applicable à la date du bail litigieux, dispose que « Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »

Il ressort de cette disposition que l’article 13.2 du bail apparait effectivement en contradiction avec la loi puisqu’il stipule que la somme « ne sera productive d’aucun intérêt ».

Cependant cette stipulation est indifférente pour l’exigibilité et le calcul de la créance objet du présent litige de telle sorte qu’il ne s’agit pas d’une contestation sérieuse.

Et s’agissant du calcul du loyer indexé, utilisé pour calculer le montant du complément du dépôt de garantie, il a déjà été répondu que le calcul du bailleur n’était pas sérieusement contestable.

Ces moyens seront écartés.

Sur la clause relative aux provisions sur charge et le montant des provisions appelées

La défenderesse soutient que la clause du bail relative aux charges ne permet pas de déterminer les charges qui peuvent être réclamées au preneur, et qu’en tout état de cause aucune régularisation annuelle n’est intervenue de telle sorte que les provisions mensuelles appelées depuis la cession du bail doivent être remboursées à la société NAILS [Localité 6], soit la somme totale de 3.200 euros.

M. [C] [U] s’oppose à ces moyens en indiquant reconnaître le défaut de régularisation annuelle, mais en produisant cette régularisation pour l’année 2023, avec en conséquent une réduction de la dette de 525,25 euros. Il ajoute que les charges 2024 n’ont pas encore été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires, mais ne dit rien s’agissant de l’année 2022.

En droit, avant de répondre sur la régularisation annuelle des charges, encore faut-il que les charges mises à la charge du preneur soient définies par le bail.

En l’espèce il existe dans le bail une clause intitulée « LOYER » qui énonce : « les prestations, taxes locatives et fournitures individuelles et collectives, suivant la répartition qui en sera faite par le gérant ou le syndic de l’immeuble ».

Cette phrase se termine ainsi, sans verbe ni complément. La phrase suivante concerne les provisions mensuelles et l’obligation de régularisation annuelle.

La rédaction pour le moins imprécise de la stipulation contractuelle relative aux charges dont est redevable le preneur impose d’interpréter le contrat sur ce point, outre la question de l’éventuelle applicabilité des dispositions issues de la Loi dite « PINEL » puisque le contrat de cession fait référence à un avenant de renouvellement du bail de 2022 qui n’est pas produit. Ces questions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Néanmoins cette contestation sérieuse n’implique pas de rejeter en bloc la demande de paiement provisionnel de l’arriéré locatif, mais de soustraire de cet arriéré le montant de toutes les provisions pour charges appelées depuis la cession de bail, soit pour la période de juillet 2022 à avril 2025 la somme de 3.400 euros (100 x 34 mois). La somme portée au crédit par le bailleur pour la régularisation de charges 2023 devra être déduite de cette somme, à défaut cela reviendrait à déduire la somme « en double ».

Sur les montants appelés et leur exigibilité

La société NAILS [Localité 6] soutient que les sommes réclamées ne peuvent être contrôlées par le juge des référés en raison de toutes les déductions à opérer (selon les moyens déjà exposés) et au regard de l’absence de démarrage du décompte locatif à l’origine de la dette, outre un paiement de septembre 2023 de 4.057,30 euros non pris en compte par le bailleur.

M. [C] [U] soutient que le décompte démarre bien d’un solde nul, la dette ayant pris son origine en juillet 2023 et qu’il a été tenu compte du paiement litigieux, portant cependant un autre numéro de chèque.

En l’espèce l’étude des décomptes et des justificatifs de paiement permet de retenir que

Le décompte du demandeur démarre bien avec un solde nul, et une ligne portée au débit pour le loyer du 3ème trimestre 2023. Si l’on ne comprend pas bien pourquoi ce loyer a été appelé pour un trimestre alors que les loyers sont payables mensuellement, le calcul est le mêmeLe bailleur a porté au crédit le paiement litigieux de 4.057,30 euros de telle sorte que ce point est régléAucune somme relevant des dépens n’est portée au décompte du 4 avril 2025.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur la mauvaise foi du bailleur

Les éléments avancés sur cette question ne constituent pas une contestation sérieuse s’agissant d’une demande de paiement provisionnel.

A la lumière de ces éléments, il n’existe donc pas de contestation sérieuse relative à l’obligation de paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 6.296,37 euros, mensualité d’avril 2025 incluse, calculée de la façon suivante :

9.171,12 – 3.400 + 525,25

De sorte que le juge des référés peut condamner la société NAILS [Localité 6] à verser, par provision, cette somme à M. [C] [U].

Au titre des intérêts, il est rappelé que le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires les décisions qu’il prononce.

Mais la clause relative aux intérêts contractuels majorés peut s’analyser comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Les intérêts seront prononcés au taux légal.

II – Sur les demandes reconventionnelles en remboursement :

La société NAILS [Localité 6] sollicite le « remboursement » de plusieurs sommes portées à son sens de façon irrégulière au débit du compte.

Cependant il a été répondu à chacune de ces demandes à l’occasion des contestations sérieuses sur la dette.

Le seul moyen jugé sérieux concerne les provisions sur charges, qui ont été déduites de la dette locative. Par conséquent il n’y a pas lieu à ordonner en outre un quelconque remboursement.

La demande sera rejetée.

III – Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

La société NAILS [Localité 6] sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la saisie qui aurait été conduite abusivement et avec mauvaise foi.

Cependant, outre que cette saisie n’a pas été contestée devant le juge de l’exécution, l’exercice d’une voie d’exécution légale pour la préservation des droits d’une créance à laquelle le juge des référés fait droit, au moins partiellement, ne peut constituer un comportement fautif.

La demande en dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV – Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments, et que par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, et compte-tenu notamment de la situation du bailleur et de la somme saisie à titre conservatoire sur le compte de la société locataire, couvrant près de trois fois le montant de la dette, il n’y a pas lieu d’accorder à la société NAILS [Localité 6] des délais pour régler sa dette.

V – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société NAILS [Localité 6] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société NAILS [Localité 6] ne permet d’écarter la demande de M. [C] [U] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société NAILS [Localité 6] à verser à M. [C] [U] une provision de 6.296,37 euros, au titre de l’arriéré locatif (mensualité d’avril 2025 incluse) outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Rejetons les demandes reconventionnelles en paiement de la société NAILS [Localité 6] ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la société NAILS [Localité 6] à payer à M. [C] [U] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société NAILS [Localité 6] aux dépens, en ce compris le coût de la saisie conservatoire ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 15 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ