Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03523 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMYQ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 26 Novembre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [W], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [R] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [K] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant bail verbal conclu le 7 avril 2021, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] et un stationnement accessoire audit bail.

Le 6 octobre 2023, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 17 avril 2024 à Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 138,74 €, et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, outre 188,32 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié respectivement à domicile et à personne pour les deux parties défenderesses.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 juillet 2024, signifiée à étude pour les deux parties défenderesses, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique des lieux précités en faisant s’il y lieu, procéder à l’ouverture des portes avec un serrurier,

— en tout état de cause, les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :

—  3214,86 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 31 mai 2024, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre le paiement des loyers et charges échus à la date de l’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,

—  500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance,

— ordonner, suivant les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 31 juillet 2024.

L’audience s’est tenue le 26 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 617,17 €, arrêtée au 14 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [K] [C], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Madame [R] [C], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne la représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la présente juridiction avant l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des parties défenderesses

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], parties défenderesses.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT se prévaut d’un bail verbal conclu le 7 avril 2021 au bénéfice de Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] et sollicite de constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire. Néanmoins, ce dernier étant par définition dépourvu d’une clause résolutoire écrite, la demande principale de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est inopérante.

Par conséquent, il convient de débouter la SA d’HLM ALLIADE HABITAT de leur demande à ce titre tout comme les réclamations qui y sont accessoires (expulsion, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation, séquestration des meubles).

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation des locataires au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 14 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 617,17 €.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 617,17 €, arrêtée au 14 octobre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiements

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que la dette locative de Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] a été divisé par 5,21 entre la date de délivrance de l’assignation et la date d’audience (3214,86 à 617,17 euros) ; la réduction de cette dernière se justifiant par la reprise du paiement du loyer courant et les versements supérieurs et réguliers des locataires. Aussi, il convient de relever que l’octroi de tels délais dans la présente instance ne nuit pas aux intérêts du créancier, ayant le statut de bailleur social, dès lors que si Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] s’abstiennent de régler une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Par conséquent, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels que décrits au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] sont les parties perdantes du litige.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2 138,74 € du 17 avril 2024 et de l’assignation du 30 juillet 2024, à l’exclusion des dénonces à la CCAPEX du 6 octobre 2023 et à la préfecture de la [Localité 4] du 31 juillet 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la SA d’HLM ALLIADE HABITAT de leur demande principale tout comme les réclamations qui y sont accessoires (expulsion, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation, séquestration des meubles) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 617,17 €, arrêtée au 14 octobre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] à s’acquitter de leur dette en 3 mensualités de 206 euros, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [R] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2 138,74 € du 17 avril 2024 et de l’assignation du 30 juillet 2024, à l’exclusion des dénonces à la CCAPEX du 6 octobre 2023 et à la préfecture de la [Localité 4] du 31 juillet 2024 ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE