TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU :29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00195 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVVU

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [N]

né le 20 Novembre 1980 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Coralie Chevalley, avocat au barreau d’Alès

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé, par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 6] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt neuf Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [Z] [N] a donné à bail à Monsieur [R] [F] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8] par contrat du 1er octobre 2022, pour un loyer mensuel de 790 € et 10 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, Monsieur [Z] [N] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 23 juin 2025, Monsieur [Z] [N] reprend les termes de son assignation et demande de :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé du 1er octobre 2022 est acquise.

— Dire et juger résilié le bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle à effet du 21 janvier 2025.

— Condamner Monsieur [F] à quitter immédiatement le logement locatif qu’il occupe, à en remettre les clefs et à faire toutes réparations locatives nécessaires.

— Ordonner, à défaut d’exécution volontaire de la décision à intervenir, l’expulsion de Monsieur [F] et de tous occupants des locaux en cause avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [F] à lui payer la somme de 10 179.30 €, correspondant aux dépôt de garantie, loyers impayés et au dépôt de garantie dû, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer les loyers ;

— Ordonner, au besoin, la compensation du dépôt de garantie au sens de l’article 1347 du Code civil, à due proportion avec les sommes dues par Monsieur [F] au titre des arriérés de loyers et charges impayés, et dire que toute somme versée au titre du dépôt de garantie devra être immédiatement imputée sur la dette locative ;

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [F] à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 21 janvier 2025 et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés.

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [F] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de la dénonciation du commandement à la CCAPEX, de l’assignation ainsi que tous les frais d’exécution à venir (article 696 du Code de procédure civile) ;

— de condamner ce dernier au paiement outre une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût des procédures civiles d’exécution ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 29 avril 2025, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et Monsieur [R] [F] n’était, ni présent, ni représenté, si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 5] par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [N] , justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 1er octobre 2022 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2024, pour la somme en principal de 4269.48 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

L’expulsion de Monsieur [R] [F] sera ordonnée, en conséquence.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [N] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10 179.30 € à la date du 23 juin 2025 comprenant le montant du dépôt de garantie.

Toutefois, il convient de rappeler que le dépôt de garantie, permet de couvrir d’éventuels manquement du locataire tels que les loyers ou charges impayées ou encore la réalisation des réparations locatives.

En l’espèce, il apparaît que le dépôt de garantie prévu contractuellement s’élevait à la somme de 1580 euros. Le bailleur ne peut donc pas solliciter la somme de 1600 euros.

De surcroît, le dépôt de garantie étant versé que pour prévenir des impayés et réparations du locataire, il n’a pas à être versé postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, le montant du dépôt de garantie tel que figurant sur le décompte produit par Monsieur [Z] [N] sera déduit de l’arriéré dû par Monsieur [R] [F].

Monsieur [R] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8579.30€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4269.48 € à compter du commandement de payer (21 novembre 2024), sur la somme de 5958.00€ à compter de l’assignation (29 avril 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [R] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 844.26€.

III/ SUR LA DEMANDE DE COMPENSATION DU DEPOT DE GARANTIE

Aux termes de l’article1347 "Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre".

Monsieur [Z] [N] sollicite du juge l’autorisation de conservation du dépôt de garantie à titre de compensation des loyers et charges impayés et que cette somme puisse être imputée sur le montant de la dette due par Monsieur [R] [F].

Le dépôt de garantie n’ayant pas été versé lors de la conclusion du contrat, si Monsieur [R] [F] venait à payer, les sommes versées permettront d’apurer la dette. Il n’y a lieu à donc statuer sur la demande de compensation des loyers et charges impayés par par la conservation du dépôt de garantie.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2022 entre Monsieur [Z] [N] et Monsieur [R] [F] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [Z] [N] à titre provisionnel la somme de 8579.30 € (décompte arrêté au 23 juin 2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 4269.48 €, sur la somme de 5958€ à compter du 29 avril 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la consignation du dépôt de garantie à titre de compensation des loyers et charges impayées ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [Z] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 844.26€;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président,

Christine TREBIER Samuel SERRE