Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04107 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOEQ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [P], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [W] [C]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 16 mars 2021, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [W] [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 236,34 euros outre une provision sur charges de 41,17 euros.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 21 décembre 2023 à Monsieur [W] [C] :

un commandement de justifier la souscription à une assurance habitation ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 318,53 €.

Par courrier simple du 29 novembre 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 février 2024 et signifiée à personne, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— à titre subsidiaire, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance ;

— à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] ;

— de condamner Monsieur [W] [C] au paiement des sommes suivantes :

376,32 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 janvier 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 décembre 2023 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception le 29 février 2024.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 15 octobre 2024 pour finalement être renvoyée à l’audience du 18 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 435,57 euros sa créance locative arrêtée au 05 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Le bailleur indique ne pas avoir reçu l’assurance au jour de l’audience. Toutefois, il rappelle que sa demande à titre principal porte sur le défaut de paiement et sollicite, en ce sens, des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire dès lors que le loyer courant, notamment de novembre et décembre 2024, a été effectivement réglé.

Monsieur [W] [C], comparant en personne, a expliqué qu’un plan d’apurement de 40,00 euros, outre les loyers courants, a été mis en place et est respecté, qu’il adressera son attestation d’assurance sous vingt-quatre heures, et que son père est décédé récemment ce qui explique qu’il n’a pu s’occuper de ses papiers.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [W] [C] le 21 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 318,53 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [W] [C] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 février 2024.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement, il n’y a pas lieu d’examiner la demande fondée sur l’absence d’assurance locative. Toutefois, il convient de rappeler au locataire que celle-ci est obligatoire et doit donc être versée à son bailleur.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 05 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 435,57 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [C] à payer la somme de 435,57 € actualisée au 5 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [W] [C] a repris le paiement du loyer et l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte que le mois de janvier 2025 a été effectivement réglé, notamment grâce aux aides pour le logement ainsi que la réduction de loyer solidarité pour lesquels le locataire a bénéficié d’un rappel important permettant d’apurer la dette locative de manière significative. En outre, il apparaît que le locataire a effectué un versement de 82,00 euros le 05 février 2025.

De plus, au regard du diagnostic social et financier, il s’avère que le locataire justifie de 1 290,00 euros de ressources mensuelles. Ainsi, en déduisant le loyer courant qui correspond à un montant de 314,39, celles-ci s’élèvent à 975,61 euros. En conséquence, il lui apparaît largement possible de régler mensuellement la somme de 40,00 euros, outre les loyers courants, afin d’apurer sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [W] [C] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 16 mars 2021 entre l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [W] [C] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 22 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE la somme de 435,57 € arrêtée au 05 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [W] [C] à se libérer en 10 mensualités de 40,00 euros, la 11ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [W] [C] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 22 février 2024 et Monsieur [W] [C] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [W] [C] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [W] [C] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [W] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE