Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00648 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQRP

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Lauren PAYET Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 28 Mars 2025

ENTRE :

Madame [F] [Y]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

ET :

Monsieur [Z] [H]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [M] [H] [T]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

JUGEMENT :

par défaut et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2025

Exposé du litige, des prétentions et des moyens

Mme [F] [Y] est propriétaire d’une parcelle située [Adresse 5] à [Localité 7] [Adresse 11], cadastrée n°[Cadastre 2]. M. [Z] [H] et Mme [M] [T] née [H] sont propriétaires quant à eux de la parcelle située [Adresse 3] à [Adresse 9], cadastrée n°[Cadastre 1]. Les deux parcelles se jouxtent.

Par requête reçue le 8 novembre 2024, Mme [Y] a saisi le tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE d’un litige l’opposant à M. et Mme [H] et portant sur les limites de propriété et le déplacement d’une pompe à chaleur.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, Mme [Y] a comparu en personne. Les défendeurs n’étaient ni présents ni représentés et n’avaient pas retiré les plis recommandés comportant leur convocation. Un renvoi a été ordonné pour permettre à Mme [Y] de les faire citer en vue de l’audience du 28 mars 2025.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, Mme [Y] a comparu en personne. Elle a expliqué qu’elle demandait la condamnation de M. et Mme [H] à :

— déplacer leur pompe à chaleur, actuellement positionnée sous sa fenêtre, sur son terrain ;

— fixer les limites de propriété (clôtures) conformément aux limites cadastrales.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, M. et Mme [H] ont comparu personnellement. S’agissant de la pompe à chaleur, ils ont indiqué être d’accord pour la déplacer sur leur propriété.

S’agissant des clôtures, ils ont demandé à ce qu’elles puissent être positionnées selon les limites actuelles, et à défaut, selon une autre disposition, empiétant sur le terrain de Mme [Y], dans le but qu’elles soient perpendiculaires à la maison et non obliques comme les limites cadastrales. Ils ont reconnu que les limites cadastrales correspondaient à ce qui était indiqué par Mme [Y]. Toutefois, ils ont indiqué qu’un accord avait été conclu entre les anciens propriétaires pour que la clôture à l’avant de la maison empiète d’environ deux mètres sur le terrain de Mme [Y] et qu’à l’arrière de la maison, la clôture empiète d’une distance équivalente chez eux. Ils affirment que cet arrangement date de plus de 30 ans et qu’ils ont acquis leur propriété en l’état. Ils indiquent que la pose des clôtures suivant les limites cadastrales aurait pour conséquence que ces dernières seraient, en partie, obliques, et qu’ils préfèrent une clôture droite.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire et dans la mesure où les deux dossiers portent sur le même litige, il convient d’ordonner la jonction du dossier n°25/00127 au dossier n°24/00648.

I – Sur les demandes principales tendant au déplacement de la pompe à chaleur et des clôtures :

1.1 – Sur l’existence d’un empiètement :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

L’article 545 du même code ajoute que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application de ces textes, le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état.

En matière d’empiétement la bonne ou mauvaise foi du constructeur qui empiète sur le fonds voisin est indifférente.

En l’espèce, Mme [Y] produit un relevé cadastral et des photographies faisant apparaître que l’unité extérieure de la pompe à chaleur de ses voisins ainsi que le mur séparant les deux propriétés, situé à l’avant de sa maison, se trouvent sur sa propriété. Elle précise également qu’à l’arrière, le mur séparatif se situe sur la propriété de ses voisins.

1.1.1 – Sur l’unité extérieure de la pompe à chaleur :

M. et Mme [H] reconnaissent, en premier lieu, que les limites respectives des deux propriétés correspondent aux limites cadastrales figurant sur les pièces et photographies versées aux débats par Mme [Y].

Ils admettent, en outre, que l’unité extérieure de leur pompe à chaleur est, pour l’instant, positionnée sur la propriété de leur voisine. M. [H] a confirmé qu’il souhaitait la déplacer notamment pour éviter la déperdition d’énergie.

Il s’ensuit que l’existence d’un empiètement, caractérisé par la présence de cette unité extérieure, est établie.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. et Mme [H] à retirer l’unité extérieure de leur pompe à chaleur de la propriété de Mme [Y].

1.1.2 – Sur les clôtures :

M. et Mme [H] reconnaissent que la clôture située à l’avant de la maison empiète, d’environ deux mètres, sur la propriété de Mme [Y]. Ils exposent qu’en contrepartie, la clôture située à l’arrière de la maison empiète, d’environ deux mètres, sur leur propre propriété. Il résulte des éléments versés aux débats, et notamment de la lettre en date du 3 avril 1992, remise par M. [H], que les murs de séparation entre les deux propriétés ont été construit par M. [U] [I], précédent propriétaire du bien situé [Adresse 3] à [Localité 8]. M. et Mme [H] ont confirmé avoir acquis le bien en connaissance de cause.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments l’existence d’un empiètement s’agissant de la clôture située à l’avant de la propriété puisque le précédent propriétaire a construit ledit mur sur le terrain de Mme [Y].

En revanche, à l’arrière de la propriété, dans la mesure où le précédent propriétaire a construit le mur sur son propre terrain, aucun empiètement n’est caractérisé.

1.2 – Sur la prescription acquisitive :

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Les articles 2260 et suivants du code civil précisent les conditions pour faire jouer la prescription acquisitive.

Ainsi, selon l’article 2261, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2272 du code civil énonce que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En l’espèce, M. et Mme [H] affirment que les murs ont été construits depuis plus de trente ans dans le cadre d’un arrangement entre les deux précédents propriétaires. Ils leur incombent de rapporter la preuve que les conditions de la prescription acquisitives sont remplies. En l’état, ils ne produisent qu’une lettre, adressée par le chef du service immobilier [Localité 10]-Auvergne, M. [N], à Madame [U] [I], demeurant [Adresse 3]. Il en résulte que M. [N] a indiqué, le 3 avril 1992, donner son accord pour l’élévation d’un mur, dont l’emprise était supposée empiéter de 10 centimètres au maximum, sur la propriété du département immobilier patrimoine. Si cette lettre date de plus de trente ans, elle ne suffit pas à démontrer que les murs ont, pour leur part, été construits en 1992.

Dans ces conditions, et à défaut de rapporter la preuve que les édifices ont été bâtis il y a plus de trente ans, M. et Mme [H] ne peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive.

Dès lors, il appartient aux défendeurs, propriétaires du fonds empiétant, de réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression de l’empiètement.

Il

en résulte qu’ils seront condamnés à démolir le mur situé à l’avant de la propriété et empiétant sur la propriété de Mme [Y].

En revanche, à l’arrière de la propriété, dans la mesure où le précédent propriétaire a construit le mur sur son propre terrain, aucun empiètement n’est caractérisé. Mme [Y] ne peut demander la démolition de ce mur. M. et Mme [H] peuvent donc le laisser en l’état ou le démolir pour établir une nouvelle clôture en limite de propriété, conformément aux limites cadastrales correspondant, selon les déclarations concordantes de Mme [Y] et de M. et Mme [H], aux limites réelles de propriété. En revanche, ils ne pourront positionner l’éventuelle nouvelle clôture sur la parcelle de Mme [Y], à défaut d’accord de cette dernière. Ils seront donc déboutés de leur demande tendant à ce que la clôture à l’arrière de la maison puisse être édifiée sur la parcelle de Mme [Y].

***

Ainsi, les défendeurs seront condamnés à mettre fin à l’empiètement en réalisant ou faisant réaliser des travaux consistant à :

— retirer l’unité extérieure de leur pompe à chaleur située sur la parcelle de Mme [Y].

— démolir le mur de séparation situé à l’avant de la maison sur la parcelle de Mme [Y].

II – Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

M. et Mme [H] succombent et seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction du dossier n°25/00127 au dossier n°24/00648 ;

CONDAMNE M. [Z] [H] et Mme [M] [T] née [H] à mettre fin à l’empiètement en réalisant ou faisant réaliser des travaux consistant à :

— retirer l’unité extérieure de leur pompe à chaleur située sur la parcelle de Mme [Y] ;

— démolir le mur de séparation situé à l’avant de la maison sur la parcelle de Mme [Y] ;

DEBOUTE M. [Z] [H] et Mme [M] [T] née [H] de leur demande tendant à pouvoir édifier la clôture située à l’arrière de la maison sur la parcelle de Mme [Y] ;

CONDAMNE M. [Z] [H] et Mme [M] [T] née [H] au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et après lecture faite, le Président a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— retour dossier