Minute n° 25/00143

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02474 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKA6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2024

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur Olivier TOUTARD, chargé de contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [T] [P]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 décembre 2020, la S.A BATIR ET LOGER a donné à bail à Monsieur [P] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 191,11 euros outre une provision sur charges de 46,27 euros.

La S.A BATIR ET LOGER a fait délivrer le 26 février 2024 à Monsieur [P] [T] :

un commandement de fournir les justificatifs d’assurance,un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 598,31 €.

Par courrier simple du 20 décembre 2022, la S.A BATIR ET LOGER a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 31 mai 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.A BATIR ET LOGER a attrait Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail de plein droit,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T],

— de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, compte tenu du danger encouru pour l’immeuble et les autres locataires,

— de condamner Monsieur [P] [T] au paiement des sommes suivantes :

748,61 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 30 avril 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux,400,00 euros à titre de dommages et intérêts,200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

La S.A BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par notification électronique le 3 juin 2024.

L’audience s’est tenue le 2 décembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A BATIR ET LOGER, représentée par Monsieur [U] chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes rappelant prioritairement la résiliation pour défaut d’assurance, actualisant à la somme de 2 137,73 € (selon la note d’audience) sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [P] [T], cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence du locataire durant les rendez-vous.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 3 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la S.A BATIR ET LOGER a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d’une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance a été délivré à Monsieur [P] [T] le 26 février 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 598,31 €.

Monsieur [P] [T] n’a pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti et la souscription éventuelle de l’assurance habitation requise postérieurement au délai imparti n’a pas pour effet de priver d’effet la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mars 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [P] [T] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] et de dire que faute par Monsieur [P] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

En effet, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, très restrictives, soit réduit ou supprimé.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

La résiliation étant constatée pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu d’examiner la demande fondée sur les impayés de loyers.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil, « à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En l’espèce, la S.A BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 860,33 euros, échéance de février 2024 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire, de la créance de la S.A BATIR ET LOGER, la somme de 68,70 euros correspondant aux frais de commissaire de justice, qui n’entrent pas dans le cadre de l’arriéré locatif, et les sommes de 228,62 euros et 48,45 euros X 3 créditées sur le compte du locataire postérieurement à la résiliation.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [T] à payer la somme de 417,66 euros, échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [P] [T] a causé manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A BATIR ET LOGER, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant des derniers loyers dus, charges comprises, à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [T] au paiement de cette indemnité, à compter du mois de mars 2024 (la dette locative étant arrêtée à février 2024), et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [P] [T].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A BATIR ET LOGER sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 décembre 1899, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.A BATIR ET LOGER ;

CONSTATE que le bail conclu le 22 décembre 2020 entre la S.A BATIR ET LOGER et Monsieur [P] [T] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 27 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à la S.A BATIR ET LOGER la somme de 417,66 euros, échéance du mois de février 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à verser à la S.A BATIR ET LOGER une indemnité mensuelle, correspondant aux loyers et charges, à compter du mois de mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [P] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

REJETTE par conséquent la demande de suppression du délai de deux mois attaché au commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE