Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03553 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I342

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025

ENTRE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocate au barreau de LYON, substituée par M^e Martine MARIES, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [F] [T]

né le 25 Octobre 1966

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet le 28 novembre 2023, la SCI ARMIS a donné à bail à Monsieur [F] [T] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 390 euros, outre 18 euros de provision sur charges.

Un contrat de cautionnement VISALE a été établi le 29 novembre 2023 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la SCI ARMIS.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogée dans les droits de la SCI ARMIS, a fait signifier à Monsieur [F] [T] le 22 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail pour un montant en principal de 2120,58 euros.

Par courrier électronique du 22 janvier 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du ST-ETIENNE pour obtenir le constat à titre principal, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sa condamnation au paiement des loyers impayés pour un montant de 2203,44 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2120,58 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux, du paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au préfet par voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience de plaidoirie du 6 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4509,16 euros arrêtée au 29 septembre 2025.

Monsieur [F] [T] est comparant en personne. Il a expliqué que s’agissant de son emploi, une rupture conventionnelle est en cours. Il a ajouté être saisi abusivement sur son salaire.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité des demandes

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, tant s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la SCI ARMIS à l’encontre de Monsieur [F] [T] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Le contrat de cautionnement en date du 29 novembre 2023 et une quittance subrogative du 26 septembre 2025, pour un montant total de 4739,92 euros, échéances de janvier, mars, avril et juin 2024, septembre à décembre 2024 inclus, et mars à septembre 2025 inclus, revêtue du visa du bailleur sont communiqués.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire.

Une copie de l’assignation a bien été également notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La CCAPEX a également été avisée.

L’ensemble des demandes sera donc déclaré recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, subrogée au bailleur, qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [F] [T] le 22 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2120,58 euros, s’agissant des échéances de janvier, mars, avril et juin 2024, septembre à décembre 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [F] [T] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mars 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement ayant accordé ce délai.

Monsieur [F] [T] est donc depuis occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [F] [T] n’a pas repris le paiement de son loyer et a fait état d’une situation financière obérée, de sorte que le gel de la clause résolutoire et l’accord d’un échéancier ne sont pas envisageables.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la dette locative

Sur l’arriéré locatif :

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer, la quittance subrogative correspondante et le décompte actualisé de sa créance, ce qui porte la dette à 4509,16 euros, échéances de janvier, mars, avril et juin 2024, septembre à décembre 2024 inclus, et mars à septembre 2025.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [F] [T] au paiement de la somme de 4509,16 euros, échéances de janvier, mars, avril et juin 2024, septembre à décembre 2024 inclus, et mars à septembre 2025 (en ce compris les indemnités d’occupation), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation :

En application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé. Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Si l’occupation illicite des lieux par Monsieur [F] [T] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, ne sont remboursables que les sommes acquittées et faisant l’objet d’une quittance subrogative.

En effet, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter de la résiliation du bail que si elle justifie avoir réglé ces sommes au bailleur à la place du locataire par la production d’une quittance subrogative et si elle formule une prétention chiffrée.

Dès lors, la demande de remboursement de l’indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d’un justificatif de quittance ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, Monsieur [F] [T] sera condamné aux dépens.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire mise à disposition des parties au greffe, rendu en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location à effet le 28 novembre 2023 conclu entre la SCI ARMIS et Monsieur [F] [T], s’agissant du logement sis [Adresse 3], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 23 mars 2025 ;

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE dans les droits de la SCI ARMIS ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 4509,16 euros, échéances de janvier, mars, avril et juin 2024, septembre à décembre 2024 inclus, et mars à septembre 2025 (en ce compris les indemnités d’occupation), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que faute par Monsieur [F] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande de remboursement de l’indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d’un justificatif de quittance ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] au paiement des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE