AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 25/00199 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CSDH

MINUTES REFERES 2026/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 02 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. PROJECTIMMO,

[Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline PELAS-RENOIR, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant et par M^e Fatima LAGRA, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant,

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [W] [Q]

[Adresse 3]

représenté par M^e Tiffanie PACIOCCO, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant et par M^e Chakib HADJIAT, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant,

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à M^e PELAS, M^e PACIOCCO le :

Copie exécutoire délivrée à M^e PACIOCCO le :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 août 2024, la SCI PROJECTIMMO a donné à bail à [S] [W] [Q] un local à usage commercial situé [Adresse 4] à JARNY (54), ladite location étant consentie pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel fixe de 9000 euros et 150 euros de charges trimestrielles, soit un loyer mensuel de 750 euros et 50 € de charges mensuelles.

Se prévalant de loyers et charges impayés, la SCI PROJECTIMMO a fait délivrer au preneur, le 24 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 1 611,06 euros dont 1450 euros en principal.

Par acte du 30 octobre 2025, la SCI PROJECTIMMO a fait assigner [S] [W] [Q] devant la présidente du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, statuant en référé, pour voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail du 11 août 2024 est acquise depuis le 24 mai 2025 pour les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 2] ; Constater la résiliation dudit bail à compter de cette date ;Ordonner l’expulsion de [S] [W] [Q] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 800 € par jour de retard ;Condamner [S] [W] [Q] à titre provisionnel au paiement à son profit d’une somme 7050 € outre les frais suivants : Frais du commandement de payer visant la clause résolutoire : 161,06 € Frais de demande de l’état de nantissement : 61,34 € Condamner [S] [W] [Q] au paiement d’une somme de 900 € par jour à titre d’indemnité d’occupation à compter du 25 avril 2025 jusqu’à libération des lieux et de la remise des clés. Subsidiairement, Prononcer la résiliation du bail ;Condamner [S] [W] [Q] au paiement de la somme de 7050 € au titre des arriérés, et ce, sous réserve de la réactualisation du décompte ;Condamner [S] [W] [Q] au paiement d’une somme de 900 € par jour à titre d’indemnité d’occupation à compter du jugement prononçant la résiliation du bail et ce jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés ; Condamner [S] [W] [Q] au paiement de la somme de 3 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, et au visa de l’article L145-41 du code de commerce, la SCI PROJECTIMMO soutient que [S] [W] [Q] a manqué à son obligation de paiement du loyer. Elle rappelle que le contrat de bail prévoit bien une clause résolutoire, expressément visée dans le commandement délivré par commissaire de justice le 24 avril 2025. Elle ajoute que le défendeur n’a pas régularisé la situation dans le mois suivant la délivrance du commandement et que, de ce fait, le bail se trouve résilié de plein droit. S’agissant des loyers et charges impayés, elle les chiffre à la somme de 7 050 € arrêtée au mois d’octobre 2025. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle sollicite qu’elle soit fixée à la somme de 900 € par jour, et ce, jusqu’à libération effective des lieux. La SCI PROJECTIMMO ajoute avoir tenté une mesure de médiation, en vain, et soutient qu’aucune contestation sérieuse ne fait obstacle au jeu de la clause résolutoire, et notamment que le défendeur ne peut se prévaloir de ne pas avoir reçu l’intégralité des pages du bail commercial, alors qu’il en a bien été destinataire sur première demande de sa part, ni du fait qu’une instance est en cours au fond pour de prétendus manquements du preneur, alors que [S] [W] [Q] reconnait dans ses écritures ne plus exploiter le local et ne pas payer le loyer. La SCI PROJECTIMMO, affirme également qu’il existe un trouble manifestement illicite, du fait d’un article de presse, placardé sur le local commercial, et dans lequel le preneur accuse le bailleur d’escroqueries.

Dans ses dernières écritures déposées pour l’audience du 26 janvier 2026, [S] [W] [Q] sollicite du juge des référés de :

Dire n’y avoir lieu à référé,Constater l’existence d’une contestation sérieuse,Constater l’existence d’une instance au fond pendante entre les mêmes parties,Renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond,Débouter la SCI PROJECTIMMO de l’intégralité de ses demandes.À titre subsidiaire,Rejeter toute demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,Rejeter toute demande d’expulsion,Rejeter toute demande d’indemnité d’occupation ou de condamnation financière.En tout état de cause,Condamner la SCI PROJECTIMMO à verser à [S] [W] [Q] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, [S] [W] [Q] fait valoir que l’obligation de paiement des loyers est sérieusement contestée et qu’il a d’ailleurs saisi le juge du fond le 1er octobre 2025 pour dénoncer la validité du bail en question. Il rappelle en outre qu’en cas de défaut d’exécution du contrat par le bailleur, ce qui est soulevé dans la procédure au fond, le défaut de paiement des loyers n’est pas constitutif d’une faute commise par le preneur. En conséquence, le juge des référés saisi le 30 octobre 2025 n’est pas compétent pour statuer sur les demandes de la SCI PROJECTIMMO et il n’y a pas lieu à résiliation ni à expulsion. Par ailleurs, le défendeur soutient qu’il n’a pas reçu l’intégralité du contrat de bail mais uniquement les trois premières pages et qu’il n’avait donc pas connaissance de la clause résolutoire. Il ajoute que l’expulsion demandée par la SCI PROJECTIMMO est difficilement prononçable en l’absence d’urgence et au regard de la question de la validité du contrat de bail débattue devant le juge du fond.

Après renvois et à l’issue des débats à l’audience du 26 janvier 2026, les parties ont été avisées que le délibéré est fixé au 2 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bailleur demande l’application de la cause résolutoire contenue dans le bail du 11 août 2024 pour non-paiement des loyers, et par voie de conséquence, notamment, la résiliation dudit bail.

En premier lieu, aux termes de l’article 1119 du code civil, les conditions générales invoquées par une partie n’ont effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées. En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l’une et l’autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet. En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières.

[S] [W] [Q] soutient n’avoir pas pris connaissance de l’intégralité du bail. Le bailleur répond que le bail et ses annexes lui ont bien été transmis. A la lecture du bail en cause, il apparait que les conditions générales, annexées au bail, pages 4 à 7 sur 7, ne sont pas paraphées par les parties et les conditions particulières contresignées ne font pas mention desdites conditions générales. Or, la clause résolutoire dont la SCI PROJECTIMMO entend demander l’application est mentionnées à la dernière page des conditions générales dont la connaissance par le preneur est donc questionnable.

Dès lors, l’opposabilité de la clause résolutoire, dont l’application est ici demandée, fait l’objet d’une contestation sérieuse.

La SCI PROJECTIMMO ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion sous astreinte et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail et sur la demande de paiement des arriérés

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

D’autre part, aux termes des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, le bail prévoit que le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que l’activité de « bar à dessert / crêperie ». Le bailleur est tenu d’une obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat respectant les obligations administratives en matière de restauration. Cette obligation de délivrance oblige également le bailleur à réaliser les travaux nécessaires afin de se conformer auxdites exigences, même en présence d’une clause stipulant que le preneur prend le local dans l’état où il se trouve au jour de son entrée en jouissance. En effet, l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés et impose au bailleur de réaliser tous les travaux nécessaires.

A ce titre, [S] [W] [Q] a saisi le juge du fond du tribunal de céans le 1er octobre 2025 aux fins de faire prononcer la nullité du contrat de bail pour manœuvres dolosives et vices de consentement. Il soulève notamment dans son assignation le non-respect de l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur et qui justifie selon lui l’exception d’inexécution de l’obligation de paiement des loyers, par application des articles 1219 et 1220 du code civil. Ainsi, [S] [W] [Q] affirme que les locaux ne permettaient pas l’exploitation d’une activité de restauration et qu’il devra être déduit par le juge du fond, que la SCI PROJECTIMMO n’a pas respecté son obligation de délivrance, et qu’en conséquence, il se prévaut d’une exception d’inexécution qui le délivrerait de son obligation de payer les loyers. La SCI PROJECTIMMO conteste l’exception d’inexécution et rappelle à l’audience, que cette question devra être tranchée par le juge du fond.

Ainsi, et quand bien même il n’est produit que l’assignation au fond, qui est d’ailleurs antérieure à l’assignation en référé, il convient de constater que l’obligation incombant au preneur du bail de payer les loyers fait donc l’objet d’une contestation sérieuse.

En conséquence, la demande subsidiaire de résiliation du bail, comme les demandes formées au titre des arriérés de loyers, se heurtent donc à des contestations sérieuses et il n’y a pas lieu à référé sur celles-ci.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, il convient donc de condamner la SCI PROJECTIMMO, qui succombe, aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En conséquence, la SCI PROJECTIMMO, qui succombe, sera déboutée de sa demande de ce chef et condamnée à payer à [S] [W] [Q] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision contradictoire, en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par la SCI PROJECTIMMO

En conséquence,

DÉBOUTONS la SCI PROJECTIMMO de l’ensemble de ses demandes, en cela compris celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI PROJECTIMMO à payer à [S] [W] [Q] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI PROJECTIMMO aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE