Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02854 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IK56

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2024

ENTRE :

S.C.I. INVESTWIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [P] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat électronique en date et à effet au 28 février 2023, la SCI INVESTWIN a donné à bail à Monsieur [P] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer révisable mensuel de 410 euros, outre 45 euros de provision sur charges.

La SCI INVESTWIN a fait délivrer le 23 février 2024 à Monsieur [P] [X] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 1091,28 euros, somme arrêtée au 14 février 2024.

Par courrier électronique en date du 26 février 2024, la SCI INVESTWIN a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 14 juin 2024, la SCI INVESTWIN a attrait Monsieur [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du contrat de bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et avec l’aide de la force publique si besoin est,

— le condamner :

au paiement de la somme de 1370,04 euros au titre de l’arriéré locatif, sous réserve d’une actualisation au jour de l’audience,au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise des lieux,au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts, au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI INVESTWIN a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 17 juin 2024.

A l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2024, la SCI INVESTWIN, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3896,40 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

Monsieur [P] [X], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

Convoqué par les services sociaux, Monsieur [P] [X] ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE DU DEFENDEUR

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, qui n’est pas remis en question par le locataire compte tenu de son absence, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cependant, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. En dépit du caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît donc qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [P] [X] le 23 février 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 910 euros, échéances de janvier et février 2024, déduction faite des frais d’assurance et de courtage non justifiés (par le bail ou contrat distinct) et des frais d’huissier inclus le cas échéant dans les dépens.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [P] [X] n’est pas demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois compte tenu de deux paiements du locataire le 18 mars 2024 et le 24 avril 2024, respectivement de 500 et 491 euros, soit la somme totale de 991 euros, réglés à la date 24 avril 2024 (dernier jour imparti par le commandement).

Dans ces conditions, la clause résolutoire n’ayant pas été acquise, la demande d’expulsion ne peut être que rejetée ainsi que la demande au titre du versement d’une indemnité d’occupation.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI INVESTWIN verse aux débats un décompte en date du 29 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3896,40 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Au vu des justificatifs fournis, la dette de Monsieur [P] [X] est donc établie tant dans son principe.

Cependant, s’agissant du montant et comme rappelé précédemment, il convient d’ôter de la somme sollicitée les frais d’assurance et de courtage non justifiés (par le bail ou contrat distinct) et des frais d’huissier inclus le cas échéant dans les dépens.

Dès lors la somme due est la suivante : 3206,36 euros (3896,4 – 690,04 de frais injustifiés).

Monsieur [P] [X] n’a pas sollicité de délai de paiement y compris par écrit et n’a pas repris le versement intégral de son loyer avant l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [X] à verser à la SCI INVESTWIN la somme de 3206,36 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de décembre 2024 incluse.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [P] [X], qui ne peut uniquement être déduite du défaut de paiement des loyers, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la SCI INVESTWIN sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Monsieur [P] [X], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI INVESTWIN de sa demande de résiliation du contrat de bail conclu le 28 février 2023 à effet du même jour avec Monsieur [P] [X] concernant le bien sis [Adresse 3] ;

DEBOUTE la SCI INVESTWIN de sa demande d’expulsion de Monsieur [P] [X] ;

DEBOUTE la SCI INVESTWIN de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à la SCI INVESTWIN la somme de 3206,36 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI INVESTWIN de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] au paiement des dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à la SCI INVESTWIN la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE