TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 AVRIL 2025

N° RG 24/00269 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZA5J

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CITEAU -

c/

Madame [S] [C],

S.C.I. EMPRUNTISSY,

S.A.S. [Localité 13] 55

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CITEAU -

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par Maître Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0920

DEFENDERESSES

Madame [S] [C]

[Adresse 9]

[Localité 11]

S.C.I. EMPRUNTISSY

[Adresse 7]

[Localité 12]

Toutes deux représentées par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A235

S.A.S. [Localité 13] 55

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Noellia AUNON de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : R 241

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 31 mars 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le cabinet Citeau.

La SCI Empruntissy est propriétaire des lots n°1 (décrit par le règlement de copropriété comme : « Une boutique d’angle avec escalier intérieur conduisant au premier étage et au sous-sol de la boutique formant respectivement les lots n° 6 et n° 25 ci-après désignés »), 6 (« Au premier étage à droite, un appartement sur rue divisé en deux pièces, cuisine, placard et water-closets communiquant par un escalier intérieur au lot n° 1 ») et 25 (« Au sous-sol, une cave reliée par un escalier conduisant au lot n° 1).

Mme [S] [C] est propriétaire des lots n°2 (« une boutique avec dégagement et arrière-boutique actuellement à usage de magasin d’alimentation ») et 26 (« au sous-sol, une cave portant le numéro 21 »).

Par deux baux commerciaux des 17 octobre 2022, la SCI Empruntissy et Mme [C] ont donné les lots précités à bail commercial aux sociétés ETLB et JT55, agissant pour la société en cours de formation Issy 55, chacun des contrats précisant que l’ensemble des lots forme un tout communiquant, pour l’activité de « Restauration sans extraction, sur place, en livraison et à emporter ».

Par deux avenants des 9 janvier 2023, chacun des baux a été repris par la société [Localité 13] 55 nouvellement créée.

La société [Localité 13] 55 a entrepris des travaux en vue de l’installation, dans ces locaux, d’un restaurant sous l’enseigne Côté Sushi.

Par courrier du 12 avril 2023, le syndic a écrit à la SCI Empruntissy et à Mme [C] pour leur indiquer que toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble et toute atteinte aux parties communes devaient faire l’objet d’une autorisation en assemblée générale.

Le 10 mai 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé diverses résolutions visant à la réalisation de travaux (pose d’un store et d’une enseigne, peinture de la façade, création d’une porte d’entrée supplémentaire, installation d’un monte-plat, installation de groupes de climatisation).

Par lettres des 1er et 2 juin 2023, le syndic a écrit à la SCI Empruntissy, à Mme [C] et à la société Issy 55 afin de les mettre en demeure de faire cesser les travaux.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] 92130 (ci-après le SDC) a fait assigner Mme [C], la société Empruntissy et la société Issy 55 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 10 février 2025, le SDC demande au juge des référés de :

« Désigner tel Commissaire de Justice constatant avec mission de :

— se rendre dans les locaux appartenant à la Madame [S] [C] et à la société SCI EMPRUNTISSY et loués par la société ISSY 55 sis [Adresse 3], le cas échéant et si nécessaire avec l’assistance de la force publique,

— dresser l’état des lieux dans les locaux loués par la société [Localité 13] 55 tant au 1er étage, qu’au rez-de-chaussée qu’au sous-sol,

Fixer la provision à valoir sur les frais et honoraires du Commissaire de Justice et dire qu’elle sera avancée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

Condamner solidairement et à tout le moins in solidum Madame [S] [C], la société SCI EMPRUNTISSY et la société [Localité 13] 55 à remettre dans son état initial, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir :

— la façade avant de l’immeuble et la devanture du local commercial qui a été peinte de couleur beige /

marron et qui doivent être remises dans leur état initial (Pièce 16 constat en date du 25 octobre 2023),

— la porte d’entrée supplémentaire qui a été créée doit être supprimée (Pièce 16 constat en date du 25 octobre 2023),

— la grille d’aération métallique posée en façade de l’immeuble au-dessus de la devanture doit être supprimée (Pièce 22 constat en date du 20 novembre 2024),

— les équerres de support fixées sur un mur de la cour arrière de l’immeuble à proximité d’une goulotte en PVC d’aspect récent avec quelques câbles électriques doivent être supprimées (Pièce 22 constat en date du 20 novembre 2024),

Condamner solidairement et à tout le moins in solidum Madame [S] [C], la société SCI EMPRUNTISSY et la société [Localité 13] 55 à respecter la destination des parties privatives situées au premier étage et en caves, et cesser d’utiliser à usage commercial le 1er étage en stockant des chambres froides et les caves en les utilisant comme cuisine, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir,

Condamner solidairement et à tout le moins in solidum Madame [S] [C], la société SCI EMPRUNTISSY et la société [Localité 13] 55 à cesser toute activité de cuisson dans les lieux loués par la société [Localité 13] 55, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

Condamner solidairement et à tout le moins in solidum Madame [S] [C], la société SCI EMPRUNTISSY et la société [Localité 13] 55 à communiquer l’entier dossier relatif aux travaux réalisés dans les locaux précités, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir,

Dire que les travaux de dépose et remise en état seront considérés comme réalisés conformément aux règles de l’art lorsqu’ils auront fait l’objet d’une vérification et d’un rapport de conformité délivré par une entreprise de travaux ou un architecte qualifié et dûment assuré, et ce aux frais exclusifs et solidaires ou à tout le moins in solidum des défendeurs,

Autoriser le syndicat demandeur à rapporter la preuve éventuelle de la non-exécution de l’ordonnance à intervenir par tous moyens de preuve légalement admissibles, tels que témoignages ou constat de commissaire de Justice,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit à titre provisoire,

Condamner solidairement et à tout le moins in solidum Madame [S] [C], la société SCI EMPRUNTISSY et la société [Localité 13] 55 au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le constat de commissaire de Justice en date du 25 octobre 2023 et le constat de commissaire de Justice en date du 20 novembre 2024 ».

Dans leurs dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 10 février 2025, la SCI Empruntissy et Mme [C] demandent au juge des référés de :

« A titre principal,

DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] irrecevable :

— A l’égard de Madame [C] en sa demande de cessation d’usage commercial du premier étage et de la cave (lots 6 et 25 appartenant à la société EMPRUNTISSY)

— A l’égard de la société EMPRUNTISSY en sa demande de suppression d’une porte d’entrée « supplémentaire » (concernant l’entrée au lot 2 appartenant à Madame [C])

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées ni justifiées.

Très subsidiairement

LE RENVOYER à mieux se pourvoir au fond.

En toute hypothèse :

LE CONDAMNER au paiement de la somme de 2.000 € à la Société EMPRUNTISSY d’une part, et d’une somme de 2.000 € à Madame [C] d’autre part sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

LES DISPENSER de toute participation aux frais de l’instance en application de l’article 10- de la loi du 10 juillet 1965.

Encore plus subsidiairement : pour le cas où par extraordinaire, en dépit des contestations de la Société EMPRUNTISSY et de Madame [C] à l’encontre des demandes du Syndicat des Copropriétaires dirigées à leur encontre, il y serait fait droit en tout ou partie

JUGER que les condamnations éventuelles qui seraient prononcées au profit du Syndicat des Copropriétaires tant en matière de remise en état de parties communes, qu’en matière de cessation des nuisances ne pourront être ordonnées qu’à l’égard de la société [Localité 13] 55, y compris tous frais et astreintes, sans aucun recours contre les bailleresses ;

CONDAMNER la Société [Localité 13] 55 à garantir la Société EMPRUNTISSY et Madame [C] de toute condamnation de quelque nature que ce soit qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit du Syndicat des Copropriétaires ;

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens de la présente instance;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER la Société [Localité 13] 55 de toutes demandes, fins et conclusions à l’égard de la Société EMPRUNTISSY et de Madame [C] ».

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 10 février 2025, la société [Localité 13] 55 demande au juge des référés de :

« -RECEVOIR la société [Localité 13] 55 en ses présentes conclusions et, l’y disant bien fondée,

A TITRE PRINCIPAL,

Sur la demande d’état des lieux et de communication de l’entier dossier de travaux réalisés par la Société [Localité 13] 55 :

— DECLARER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES irrecevables en ses demandes,

Et, à tout le moins,

— L’EN DEBOUTER.

Sur les demandes de remise en état, de cessation d’activité de cuisson et de cessation d’activité commerciale dans les lots situés au sous-sol et au 1er étage :

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble de ses demandes, fins et con-clusions, celles-ci étant dépourvues de tout fondement,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DIRE n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

En conséquence,

— RENVOYER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à mieux se pourvoir,

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE,

— DIRE N’Y AVOIR LIEU au prononcé d’une astreinte et en tant que de besoin, DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de toutes demande de ce chef,

— A tout le moins, REDUIRE le montant de l’astreinte à montant symbolique,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER les BAILLERESSES à garantir la Société [Localité 13] 55 à de toutes demandes ou condamnations pécuniaires susceptibles d’être prononcées à son encontre à raison de la destination des lots situés au sous-sol et au 1er étage,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CITEAU de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— DEBOUTER les BAILLERESSES de toutes demandes formées à l’encontre de la Société [Localité 13] 55,

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CITEAU à payer à la société [Localité 13] 55 la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CITEAU aux en-tiers dépens ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de remise en état liés à des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En outre, l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis expose en son 1er alinéa que : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 25 de la loi précitée précise que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) : b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…) n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ».

Enfin, il résulte de l’article 12 du règlement de copropriété que « Bien que constituant la propriété exclusive et séparée des propriétaires de l’appartement, dont ils dépendent, les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des fenêtres, toutes peintures extérieures, et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés sans le consentement de la majorité des propriétaires ».

1) Sur la peinture de la devanture

En l’espèce, il est acquis aux débats que la société [Localité 13] 55 a repeint la devanture du local commercial en beige/marron (pièces n°22 en en demande) en lieu et place de la couleur bleue qui figurait préalablement (pièce n°18 du preneur).

Les défendeurs contestent l’application de l’article 12 du règlement de copropriété. Néanmoins, si celui-ci apparaît dans sa première partie concerner uniquement les appartements dont il liste des éléments d’équipement, la fin de l’article énonce « d’une façon générale, tout ce qui est contribue à l’harmonie de l’immeuble », expression qui a vocation à s’appliquer à l’ensemble des éléments impliqués dans cette harmonie. En tout état de cause, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la même majorité des copropriétaires la réalisation de travaux « affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Or, le changement de la couleur de la peinture apposée sur l’ensemble de la devanture du rez-de-chaussée, très visible en cette partie (bleu vers un marron/beige plus neutre) affecte indubitablement l’aspect extérieur de l’immeuble.

Si les défendeurs font valoir que cette peinture respecte mieux l’harmonie de l’immeuble, cette circonstance est totalement inopérante dès lors que les dispositions précitées ont précisément pour objet de soumettre le choix de cette couleur à la majorité des copropriétaires et non au libre arbitre et au goût esthétique du copropriétaire du lot concerné par le changement. Le même caractère inopérant sera relevé pour la comparaison avec la devanture du commerce voisin situé dans la même copropriété.

En outre, si la société [Localité 13] 55 indique qu’elle s’est vue contrainte de repeindre dans l’urgence afin de dissimuler des tags (pièce du preneur n°18), rien ne l’empêchait de les dissimuler en repeignant avec la couleur préexistante.

Enfin, préalablement à leur réalisation, ces travaux ont été soumis à un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Or, le 10 mai 2023, celle-ci a refusé cette modification (pièce en demande n°6, résolution n°6).

Si le preneur indique, dans le cadre de la présente instance, que ce vote constitue un abus de majorité, cette résolution n’a jamais été contestée (pièce n°9 en demande, attestation de non recours).

Par conséquent, la réalisation de ces travaux constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile (voir, sur cette caractérisation en présence de travaux non votés à la majorité prévue à l’article 25 : 3e Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 21-15.797).

2) Sur la porte d’entrée

A titre liminaire, il sera précisé que le SDC, qui n’a pas contesté cette fin de non-recevoir soulevée en défense, ne dispose d’aucune intérêt, au sens de l’article 122 du code de procédure civile, à former cette demande à l’encontre de la société Empruntissy dès lors que la porte a été installée dans le lot propriété de Mme [C].

Il est acquis aux débats que des travaux ont été réalisés en vue d’installer une nouvelle porte d’entrée.

Toutefois, dès lors que cette porte d’entrée existe sur les plans (pièce n°2 en demande), elle ne saurait être considérée, contrairement à la présentation qui en est faite par le SDC, comme une porte « supplémentaire ».

Partant, il sera retenu que son installation ne constitue pas un trouble manifestement illicite.

3) Sur la pose d’une grille aération

Il est acquis aux débats que des travaux ont été réalisés en vue d’installer, au niveau de la porte d’entrée susvisée, une grille d’aération en métal gris (pièce n°22 en demande).

Cette grille n’existait pas dans la configuration antérieure de l’immeuble (pièce n°18 du preneur). Son installation modifie donc de fait l’aspect extérieur de l’immeuble, et aurait dû être soumise au vote de l’assemblée générale.

Les défendeurs indiquent que cette installation ne modifie pas l’aspect extérieur de l’immeuble puisque le restaurant voisin situé dans la même copropriété dispose d’une même grille. Toutefois, les deux installations ne peuvent être comparées puisque le restaurant voisin dispose d’un conduit d’extraction en grande partie dissimulée par la bâche située au-dessus de la devanture (voir photo n°29 de la pièce n°17 du preneur).

Or, si de nombreux éléments ont été soumis au vote de l’assemblée générale (tous refusés), l’installation de cette grille d’aération ne l’a pas été.

Enfin, la nécessité que cette grille soit indispensable pour que le local soit utilisé conformément à sa destination est inopérante (voir, pour cette considération : 3e Civ., 15 février 2018, pourvoi n° 16-17.759).

Par conséquent, il sera retenu que l’installation de cette grille d’aération constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

4) Sur la pose des équerres

La société [Localité 13] 55 justifiant (pièce n°17, constat du 6 février 2025) du retrait de ces équerres, et aucune contestation n’ayant été émise sur ce point par le SDC, il sera retenu que la demande visant à leur retrait est sans objet.

5) Sur les mesures de remise en état et leur proportionnalité

Les défendeurs font valoir que les mesures de remise en l’état sollicitées sont susceptibles de porter atteinte au projet commercial et de constituer ainsi une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.

Sur ce,

L’article 1 du protocole Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales énonce « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ».

L’article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En premier lieu, la mesure susceptible de remise en état prévue par l’article 835 du code de procédure civile constitue bien une ingérence au droit de propriété qui, comme le rappelle les deux articles précités, n’est pas intangible et s’exerce dans les limites fixés par la loi de l’Etat.

En second lieu, cette atteinte a une base légale, en l’occurrence les articles 835 du code de procédure civile et l’absence de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires requise par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En troisième lieu, les dispositions précitées visent à concilier la concurrence entre des droits de propriété s’exerçant sur un même immeuble, régie par la loi du 10 juillet 1965, et poursuivent ainsi un but légitime de conciliation entre les droits de copropriétaires.

En quatrième lieu, sur le contrôle de proportionnalité proprement dit, dans la présence espèce, la société [Localité 13] 55 ne pouvait ignorer que les travaux entrepris étaient soumis à l’accord de la majorité des copropriétaires, ce qui était au demeurant rappelé par les baux souscrits (voir, notamment, les articles 6 et 13), et des résolutions en ce sens ont été soumises à l’assemblée générale, qui les a rejetées. Ces rejets n’ont pas fait l’objet de contestation devant l’autorité judiciaire.

Malgré ces votes, la société [Localité 13] 55 a tout de même entrepris les travaux, étant au demeurant précisé que ceux-ci avaient même déjà été partiellement exécutés lorsqu’ils ont été soumis au vote de l’assemblée générale (il est indiqué dans la résolution consacrée à l’ouverture de la porte que celle-ci est en réalité déjà partiellement créée).

Ce faisant, la société [Localité 13] 55 a manifestement cherché à mettre les copropriétaires devant le fait accompli, adoptant ainsi un comportement totalement contraire au but poursuivi par la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, la mesure de remise en état, seule à même de sanctionner l’atteinte aux droits des autres copropriétaires, n’impose, au regard du comportement adopté par la société [Localité 13] 55, aucune charge démesurée par rapport au résultat recherché, étant enfin précisé que le preneur pouvait parfaitement s’assurer de la faisabilité de son projet auprès de la copropriété préalablement à son installation (ou conditionner celle-ci à l’obtention des autorisations nécessaires).

Par conséquent, il sera ordonné aux bailleurs, tenus de respecter le règlement de copropriété, et à leur preneur ayant réalisé les travaux, de repeindre la devanture des locaux dans la couleur qui préexistait aux travaux (bleue) et de déposer la grille d’aération installée au-dessus de la porte, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Passé ce délai, les bailleurs et le preneur seront chacun redevables d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 125 euros par jour de retard, pendant un délai maximum de six mois.

Il sera précisé que l’astreinte est une mesure de contrainte à caractère personnel qui s’oppose à la solidarité demandée par le preneur (2e Civ., 10 janvier 2013, pourvoi n°11-26.483).

Enfin, s’agissant de travaux de dépose d’une grille et de peinture, il n’y a pas lieu de les faire constater selon les modalités sollicitées par le SDC.

Sur la demande visant à interdire l’utilisation du 1er étage et des caves à titre commercial

Le SDC indique que la société [Localité 13] 55 utilise le premier étage loué non à usage d’habitation mais à usage commercial pour stocker les réfrigérateurs de son établissement sans avoir obtenu le changement de destination et les caves louées également à usage de cuisine, sans avoir non plus obtenu de changement de destination. Il ajoute que cette utilisation cause également des nuisances aux copropriétaires.

La SCI Empruntissy, Mme [C] et la société Issy 55 opposent que cet usage est tout à fait légal dès lors que les locaux sont accessoires aux deux lots à usage commercial et contestent toute nuisance. Mme [C] précise que le SDC ne dispose d’aucun intérêt à agir à son encontre dès lors que ses lots ne sont pas concernés par cette question.

Sur ce,

A titre liminaire, sur la fin de non-recevoir, le SDC dispose d’un intérêt à former cette demande à l’encontre de Mme [C] dès lors que l’utilisation à titre de cuisine de la cave dont elle est propriétaire est affirmée par le SDC. La fin de non-recevoir sera donc rejetée, étant précisé que la réalité de cette utilisation relève du fond et sera donc examiné ci-après.

En premier lieu, l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celle qui serait justifiée par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété dispose : « Usage des parties privées

Chacun des propriétaires aura en ce qui concerne les locaux ou appartements lui appartenant exclusivement le droit d’en jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble, étant spécifié que tout copropriétaire sera responsable à l’égard des autres des conséquences de ses fautes ou négligences ou de celles de ses préposés.

En conséquence (…)

4- Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et moeurs ; l’exercice d’une profession libérale y sera autorisé.

Seules les boutiques situées au rez-de-chaussée seront affectées à usage commercial ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que les lots n°6 (appartement relié au lot n°1) et 25 (une cave reliée au lot n° 1), qui appartiennent à la SCI Empruntissy, font l’objet d’un usage commercial.

S’agissant du lot n°26, qui appartient à Mme [C], celle-ci conteste tout usage commercial, soulignant que contrairement aux autres locaux, il n’est pas relié aux deux lots du rez-de-chaussée. À ce titre, il sera souligné que si dans son attestation Mme [L] indique avoir entendu des bruits de cuisine provenant de la cave n°21 (soit le lot n°26), le procès-verbal de constat du 6 février 2025 (pièce n°17 du preneur) établit, au contraire, que les cuisines sont situées dans le lot n°25 puisque l’huissier ne quitte pas le local principal pour y descendre, alors qu’il n’est pas contesté que la cave de Mme [C] n’est pas reliée aux autres locaux. Ainsi, outre les difficultés pratiques liées à l’installation d’une cuisine dans une cave non reliée directement à un restaurant, rendant cet usage peu probable, il sera retenu que son usage à titre de cuisine n’est pas démontré.

Pour le surplus (lots n°6 et 25), l’accès à ces lots ne se fait qu’en passant par le local commercial (lot n°1), ce qui caractérise leur caractère accessoire. Or, le règlement de copropriété ne prohibe pas expressément l’utilisation à titre commercial des lots accessoires aux « boutiques situées au rez-de-chaussée ».

Compte tenu de ce caractère accessoire, l’utilisation de la cave à titre de cuisine et de l’appartement à titre d’entrepôt (frigo) et de salle de repos (à défaut de preuve d’une utilisation de cet espace par la clientèle) n’apparaissent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et, partant, constituer un trouble manifestement illicite.

En second lieu, le SDC invoque les nuisances causées par l’activité. À défaut de disposition légale expressément invoquée par ses soins, il sera considéré qu’il se fonde également sur le règlement de copropriété, qui énonce en son article 4, s’agissant de l’utilisation des lots privatifs, « (…) Le tout sous la condition que soient respectés tous les droits des co-propriétaires et de leurs ayant-cause, notamment en ce qui concerne les commerces ou les professions déjà exercées dans les appartements dont s’agit et sous réserve de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble et se conformer à toutes prescriptions légales relatives à la transformation en locaux commerciaux ».

D’une part, dans le procès-verbal de constat du 20 novembre 2024, l’huissier indique « Il est 9 h 33. Pendant ¼ d’heure, j’ai pu entendre dans les moments de silence un léger bruit de fond constant s’apparentant à un bruit de motorisation » (pièce n°22 en demande). Ce constat est trop imprécis pour caractériser une atteinte à la tranquillité de l’immeuble.

D’autre part, il sera retenu des quatre attestations (pièces en demande n°18 à 21) les éléments suivants (ne sont pas repris les considérations ayant trait aux aspects juridiques) :

— pour la première, le constat « aux heures des repas des bruits de cuisine venant de la porte 21 de la cave » ;

— pour la deuxième, l’existence de nuisances sonores : « Livraisons marchandise ; Entrées /sorties des poubelles ; Allées et venues des deux roues surtout motorisées pour la livraison à domicile ; Pause en extérieur du personnel ; Entrée / sortie des panneaux publicitaires sur roulettes ; Et des nuisances olfactives (fenêtres ouvertes de l’appartement et aux abords de l’immeuble) » ;

— pour le troisième : « une recrudescence de souris dans l’immeuble depuis l’ouverture de COTE SUSHI et la création de la cuisine du restaurant dans la cave »

— pour la quatrième, l’avis sur le caractère disgracieux de la nouvelle porte d’entrée, les nuisances olfactives provoquées par « les cuisines installées dans la cave » et l’installation de rongeurs.

Si ces quatre attestations font état à divers titres de nuisances, il ne peut qu’être constaté qu’aucune n’est précise sur leur consistance et leur fréquence, particulièrement sur le niveau sonore des bruits relatés, ce qui ne permet pas de déterminer si celles-ci sont occasionnelles ou au contraire systématiques au point de porter atteinte à « la tranquillité de l’immeuble ». Par ailleurs, s’agissant des nuisibles, il ressort du courriel du 27 novembre 2024 (pièce en demande n°23), qu’un plan de lutte contre les nuisibles a été mis en place à cette date.

Dès lors, il ne peut qu’être retenu que l’atteinte à la tranquillité de l’immeuble n’est pas démontrée et qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un trouble manifestement illicite.

Sur la demande visant à interdire l’activité de cuisson

En premier lieu, le SDC apparaît, à la lecture de ses dernières conclusions soutenues à l’audience de plaidoirie, se fonder également sur les nuisances relatées dans le constat du commissaire de justice et les quatre attestations, si bien qu’il sera renvoyé à l’examen qui en a été préalablement fait.

En deuxième lieu, il se fonde sur un courriel du 27 novembre 2024 dans lequel la Direction hygiène & Sécurité de la commune d'[Localité 14] indique au syndic :

« Je vous informe que l’établissement incriminé a été contrôle par nos services en date du 22 octobre 2024.

Il a été constaté une absence de raccordement à un dispositif d’extraction des fumées grasses : en l’état, l’établissement est autorisé à pratiquer une cuisine 4/5 (d’assemblage) sans cuisson et à utiliser uniquement des appareils de remise en température (réchauffage)

Il devra, toutefois, se mettre en conformité sous 6 mois ; il est demandé à toutes les parties concernées d’agir en bonne intelligence ».

Or, ce courriel n’établit pas que la société [Localité 13] 55 se livre à des activités de cuisson, mais souligne simplement qu’elle ne peut pas en faire compte tenu de l’absence de raccordement à un dispositif d’extraction, ce que cette société ne conteste au demeurant pas.

Ce faisant, il n’est caractérisé aucun trouble manifestement illicite.

Sur la demande relative à la désignation d’un commissaire de justice et à la communication de l’entier dossier relatif aux travaux

Le SDC sollicite qu’un commissaire de justice soit désigné pour se rendre dans les locaux et dresser un état des lieux, et que les défendeurs soient condamnés à lui communiquer l’entier dossier relatif aux travaux réalisés dans les locaux.

Les défendeurs opposent qu’aucun fondement juridique n’est invoqué à l’appui de ces demandes qui ne sont pas justifiées.

Sur ce,

Il sera relevé que le seul texte invoqué par le SDC et justifiant la compétence du juge des référés est l’article 835 du code de procédure civile qui dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Or, les mesures sollicitées à ce titre par le SDC ne constituent pas une mesure conservatoire ou de remise en état de nature à prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, et ne se fondent sur aucune obligation de faire non sérieusement contestable qui incomberait aux défendeurs.

Par conséquent, ces demandes seront rejetées.

Sur les appels en garantie

Les bailleurs demandent à ce titre de :

« JUGER que les condamnations éventuelles qui seraient prononcées au profit du Syndicat des Copropriétaires tant en matière de remise en état de parties communes, qu’en matière de cessation des nuisances ne pourront être ordonnées qu’à l’égard de la société [Localité 13] 55, y compris tous frais et astreintes, sans aucun recours contre les bailleresses ;

CONDAMNER la Société [Localité 13] 55 à garantir la Société EMPRUNTISSY et Madame [C] de toute condamnation de quelque nature que ce soit qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit du Syndicat des Copropriétaires ».

Le preneur demande à ce titre de :

« CONDAMNER les BAILLERESSES à garantir la Société [Localité 13] 55 à de toutes demandes ou condamnations pécuniaires susceptibles d’être prononcées à son encontre à raison de la destination des lots situés au sous-sol et au 1er étage ».

Toutefois et d’une part, il a été rappelé que l’obligation de remise en état s’impose aux bailleurs, tenus de respecter le règlement de copropriété, et au preneur qui a fait réaliser les travaux.

D’autre part, à ce stade et en référé, il ne peut être en l’état préjugé de l’éventuelle imputabilité de l’absence de réalisation de la remise en état ordonnée.

Enfin, s’agissant de l’astreinte, celle-ci une mesure personnelle qui exclut tout recours en garantie à l’encontre d’un tiers (2e Civ., 14 septembre 2006, pourvoi n°05-17.118).

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner in solidum aux dépens la SCI Empruntissy, Mme [C], et la société [Localité 13] 55.

Les dépens, énumérés par l’article 695 du code de procédure civile, ne comprendront pas le coût des deux constats de commissaire de justice, qui ont été réalisés à titre probatoire et qui relèvent donc de l’article 700 du code de procédure civile et non des dépens.

Il n’y a pas lieu de dispenser les bailleurs de toute participation aux frais de l’instance.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner in solidum la SCI Empruntissy, Mme [C], et la société [Localité 13] 55 à verser au SDC la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevable la demande visant à la remise en état consécutive aux travaux d’installation d’une nouvelle porte formée à l’encontre de la SCI Empruntissy,

REJETONS la fin de non-recevoir opposée par Mme [S] [C] à la demande de cessation de l’usage commercial du premier étage et des caves,

CONDAMNONS la SCI Empruntissy, Mme [S] [C] et la société Issy 55 à repeindre la devanture des locaux commerciaux situés situé [Adresse 5] 92130, rez-de-chaussée, (lots n°1 et 2) dans la couleur bleue qui préexistait aux travaux entrepris et à déposer la grille d’aération installée au-dessus de la porte d’entrée, dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que passé ce délai, la SCI Empruntissy, Mme [S] [C] et la société Issy 55 seront chacun redevables d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 125 euros par jour de retard, pendant un délai maximum de six mois,

REJETONS l’ensemble des autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6],

CONDAMNONS in solidum la SCI Empruntissy, Mme [S] [C] et la société Issy 55 aux dépens, qui n’incluront pas le coût des deux constats de commissaire de justice,

REJETONS la demande de dispense de participation aux frais de l’instance formée par la SCI Empruntissy et Mme [S] [C],

CONDAMNONS in solidum la SCI Empruntissy, Mme [S] [C] et la société Issy 55 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les appels en garantie formés par la SCI Empruntissy, Mme [S] [C] et la société Issy 55,

REJETONS le surplus des demandes formées par les parties,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 15], le 30 avril 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Quentin SIEGRIST, Vice-président