Minute n°25/001208

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01175 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVNY

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sophie MAY, juge déléguée dans la fonction de juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025

ENTRE :

S.C.I. BIEN CHEZ VOUS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Romain MONTAGNON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [X] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Le titre de propriété de la SCI Bien chez vous est constitué par l’attestation de propriété établie le 14 décembre 2022 par Maître [E] [F], notaire, ensuite de la vente du logement ci-après cité par la SCI TJ.

Suivant acte sous seing privé du 14 septembre 2023, à effet du 20 septembre 2023, la SCI Bien chez vous – ayant pour mandataire le cabinet Citya [Adresse 4] [Localité 3] – a donné à bail à Madame [X] [N], un local à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 565 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 565 euros.

Le même jour, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SCI Bien chez vous a fait délivrer le 31 décembre 2024 à Madame [X] [N] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1466,1 euros, outre 178,31 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Par voie électronique du 2 janvier 2025, la SCI Bien chez vous a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le 12 février 2025, un état des lieux de sortie a été établi par la société SNEXI, missionnée par le cabinet Citya [Adresse 4] [Localité 3], en présence de Madame [X] [N] ; étant observé qu’il y est consigné le refus de signature de cette dernière (« refus de signature », en haut à gauche, première page) ainsi que celui de communiquer sa nouvelle adresse postale.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 février 2025, signifiée à étude, la SCI Bien chez vous a attrait Madame [X] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir et, en conséquence, prononcer l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  2444,56 euros, à titre de loyers impayés au 14 février 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges échus entre la date de l’assignation et la date d’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant des augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,

—  800 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

La SCI Bien chez vous a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 3 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 1er juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SCI Bien chez vous, demanderesse représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative (loyers courants, charges locatives, régularisation de charges et dégradations locatives) à la somme totale de 4303,62 (2694,12 + 1609,5) euros, et ce, avec la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé.

Madame [X] [N], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Madame [X] [N] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [X] [N], défenderesse.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI Bien chez vous justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 2 janvier 2025.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Loire le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Il convient de relever que les demandes de résiliation de bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet à la suite du départ volontaire de la partie défenderesse le 12 février 2025, date à laquelle a été établi l’état des lieux de sortie susvisé.

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de réparations locatives

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aussi, le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du Code civil et de l’article précité.

En l’espèce, d’une part, la SCI Bien chez vous verse aux débats un décompte arrêté au 9 avril 2025, échéance proratisée du mois de février 2025, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisation de charges et la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé) à la somme de 2694,12 euros, incluant :

— des « frais d’huissier », à hauteur de 249,56 euros, le 3 avril 2025, qui doivent être analysés comme se rapportant à des dépens,

— une « indemnité depreciation » – couverte par la retenue susvisée – ainsi que le libellé « absence état des lieux sortie », à hauteur respectivement de 565 et 40 euros, les 4 avril et 7 février 2025,

soit la somme totale de 854,56 (249,56 + 565 + 40) euros, dont le bien-fondé n’est pas justifié, et qu’il convient de défalquer.

Pour la somme au principal, Madame [X] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de Madame [X] [N] est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1839,54 (2694,1 – 854,56) euros.

D’autre part, est produite aux débats une estimation non datée et comparative des états des lieux d’entrée et de sortie, à hauteur de 1609,5 euros, établie par la société SNEXI.

Bien que l’indemnisation de la bailleresse ne soit pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celle-ci des travaux dont elle demande réparation, elle ne peut retenir une somme établie par l’intermédiaire de cette dernière via un détail chiffré de réparations locatives, sans y joindre le bordereau de prix élaboré par un homme de l’art de leur société ou le barème batiprix – dont elle se prévaut dans ladite estimation –, ni les devis ou les factures afférentes complètes. Dès lors, la SCI Bien chez vous sera déboutée de leur demande en paiement, au titre de réparations locatives, à hauteur de 1609,5 euros, dirigée à l’encontre de Madame [X] [N].

Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [N] à payer à la SCI Bien chez vous la somme de 1839,54 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisation de charges et la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé) dont elle est redevable jusqu’à la date de résiliation du bail convenue entre les parties au 12 février 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [X] [N] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1466,1 euros du 31 décembre 2024, de l’assignation du 26 février 2025, de la dénonces à la CCAPEX du 2 janvier 2025, à l’exclusion de la dénonce à la préfecture de la Loire du 3 mars 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que les demandes de résiliation de bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet à la suite du départ volontaire de la défenderesse le 12 février 2025, date à laquelle a été établi l’état des lieux de sortie susvisé ;

DÉBOUTE la SCI Bien chez vous de leur demande en paiement, au titre de réparations locatives, à hauteur de 1609,5 euros, dirigée à l’encontre de Madame [X] [N] ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à payer à la SCI Bien chez vous la somme de 1879,54 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisation de charges et la retenue du montant du dépôt de garantie susvisé) dont elle est redevable jusqu’à la date de résiliation du bail convenue entre les parties au 12 février 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [X] [N] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1466,1 euros du 31 décembre 2024, de l’assignation du 26 février 2025, de la dénonces à la CCAPEX du 2 janvier 2025, à l’exclusion de la dénonce à la préfecture de la Loire du 3 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à Saint-Étienne, le 30 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE