N° RG 24/01315 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756SY

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

N° RG 24/01315 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756SY

Minute : 25/00135

JUGEMENT

Du : 13 Mars 2025

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [K] [E]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Mme [N] [D]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 04 Février 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2010 puis par avenant du 14 mars 2024, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à feue Mme [F] [E] aux droits de laquelle vient M. [K] [E] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 280,24 euros et d’une provision pour charges de 114 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1995,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [E] le 11 juin 2024.

Par assignation du 4 septembre 2024, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6189,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024, renvoyée à la demande du défendeur et finalement évoquée à l’audience du 4 février 2025.

À l’audience du 4 février 2025, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 3 février 2025, s’élève désormais à 194,38 euros, soustraction faite des frais de procédure, et compte tenu du redressement personnel sans liquidation judiciaire prononcé au bénéfice de M. [K] [E] le 14 novembre 2024, à hauteur de 6120,35 euros au titre de la dette locative.

M. [K] [E], assisté de son conseil, sollicite en substance, en application des dispositions de l’article 24, VIII. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de voir suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 14 novembre 2026. Par ailleurs, M. [J] [Z], assisté du même conseil, sollicite, en tant que père de M. [J] [E] et dans la mesure où il habite dans l’appartement de son fils, de voir déclarer recevable son intervention volontaire en tant que cotitulaire de fait du bail, et de se voir déclarer opposable le jugement à intervenir. MM [E] et [Z] sollicitent enfin que leur soit accordé le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande d’intervention volontaire de M. [J] [Z]

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 328 du même code prévoit que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 329 précise que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 dispose que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Enfin, en vertu de l’article 331, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, M. [J] [Z] n’élève aucune prétention de sorte que son intervention n’est pas principale au sens de l’article 329 susvisé.

Elle ne peut pas non plus être qualifiée d’accessoire au sens de l’article 330 susvisé puisque M. [J] [Z] n’a pas d’intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir les prétentions de son fils [K] [E].

En réalité, M. [J] [Z] se heurte au fait que le bailleur ne souhaite pas l’inclure dans le bail, ce qui est son droit contractuel le plus stricte et ce sur quoi la juridiction n’a pas à se prononcer.

Au regard de ce qui précède, M. [J] [Z] est irrecevable à intervenir volontairement dans la procédure et il n’y a donc pas lieu de lui rendre commun le présent jugement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1995,60 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

Cependant, selon l’article 24, VIII. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

(…)

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard au redressement personnel sans liquidation judiciaire prononcé au bénéfice de M. [K] [E] le 14 novembre 2024, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant un délai de deux ans à partir du 14 novembre 2024.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 février 2025, M. [K] [E] lui devait la somme de 194,38 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 440,97 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [J] [Z] irrecevable en sa demande d’intervention volontaire,

DIT en conséquence n’y avoir lieu de rendre commun le présent jugement à M. [J] [Z],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 janvier 2010 et l’avenant du 14 mars 2024 entre l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et M. [K] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] sont résiliés depuis le 11 août 2024,

CONDAMNE M. [K] [E] à payer à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 194,38 euros (cent quatre-vingt-quatorze euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

SUSPEND, eu égard au redressement personnel sans liquidation judiciaire prononcé au bénéfice de M. [K] [E] le 14 novembre 2024, les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir du 14 novembre 2024, soit jusqu’au 14 novembre 2026,

DIT que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné ci-dessus, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où le locataire ne s’acquitterait pas du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [K] [E] sera condamné à verser à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 et celui de l’assignation du 4 septembre 2024,

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à M. [K] [E] et à M. [J] [Z],

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge