Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03554 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMZX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

S.A.S. LOB IMMO REP MANDATAIRE GIANELLA IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe MONTMEAT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [L] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 mars 2020, la SAS LOB IMMO a donné à bail à Monsieur [L] [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 370 euros charges comprises.

La SAS LOB IMMO a fait délivrer le 19 septembre 2022 à Monsieur [L] [C] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 686,14 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 septembre 2022, SAS LOB IMMO EFa saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 2 août 2024 et signifiée à étude, la SAS LOB IMMO a attrait Monsieur [L] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [C] ;

— de condamner Monsieur [L] [C] au paiement des sommes suivantes :

2 865,44 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 1 juin 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 686,14 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La SAS LOB IMMO a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 6 août 2024.

L’audience s’est tenue le 7 janvier 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, la SAS LOB IMMO et la SAS E&N IMMO, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de :

2589,14 euros la créance locative de la SAS LOB IMMO, arrêtée au 30 août 2024, échéance du mois d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 686,14 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;85,84 euros la créance locative de la SAS E&N IMMO, correspondant aux loyers et charges impayés à compter du 1er septembre 2024 jusqu’au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.Au soutien de leurs demandes, la SAS LOB IMMO et la SAS E&N IMMO indiquent qu’elles sont toutes deux créancières de Monsieur [C] depuis l’achat des locaux loués par la SAS E&N IMMO le 30 août 2024.

Monsieur [L] [C], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [L] [C] le 19 septembre 2022 pour un arriéré de loyers vérifié de 686,14 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [L] [C] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 novembre 2022.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [L] [C] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [C] et de dire que faute par Monsieur [L] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SAS LOB IMMO et la SAS E&N IMMO versent aux débats un décompte arrêté au 1er décembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) :

à la somme de 2589,14 euros pour la SAS LOB IMMO, correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au 30 août 2024, date de vente du bien immeube,85,84 euros pour la SAS E&N IMMO correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au 1er décembre 2024.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de SAS LOB IMMO est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [C] à payer ces deux sommes selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [C] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS E&N IMMO qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [L] [C] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2022, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 14 mars 2020 entre la SAS LOB IMMO et Monsieur [L] [C] concernant le bien sis [Adresse 1] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 novembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [C] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer :

— à la SAS LOB IMMO la somme de 2589,14 euros,outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

— à la SAS E&N IMMO la somme de 85,84 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [L] [C] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SAS E&N IMMO, ladite indemnité mensuelle à compter de l’échéance du mois de janvier 2025, jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Monsieur [L] [C] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2022, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE