Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00310 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITLD

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [D], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [R] [V]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [I] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 juillet 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 428,72 euros outre une provision sur charges de 145,59 euros.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 17 avril 2024 à Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] :

— un commandement de fournir les justificatifs d’assurance ;

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 732,23 €.

Par courrier simple du 2 avril 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 4 septembre 2024 et signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement ;

— à titre subsidiaire, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance ;

— à titre infininiment subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] ;

— de condamner solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] au paiement des sommes suivantes :

4 290,87 € au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 17 avril 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par courrier recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 6 septembre 2024.

L’audience s’est tenue le 18 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 5 557,90 € sa créance locative arrêtée au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, en indiquant que l’assurance n’a pas été fournie. Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement dès lors que le paiement des loyers courants a effectivement repris à compter du mois de novembre 2024. Ainsi, le bailleur est d’accord pour un plan d’apurement en 36 mensualités de 120,00 euros chacune.

Monsieur [R] [V], comparant en personne, a expliqué sa dette locative par le fait qu’il a traversé une période difficile, mais que cette situation a évolué et qu’il est désormais en capacité de payer. Il sollicite dès lors des délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois,et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [I] [M], bien qu’ayant été régulièrement citée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de la défenderesse.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] le 17 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 732,23 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 juin 2024.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demandée fondée sur le défaut d’assurance.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 557,90 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] à payer la somme de 5 557,90 € actualisée au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] ont repris le paiement du loyer et sollicitent des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, sans opposition de leur bailleur.

La reprise du paiement du loyer courant est justifiée par le fait que les locataires ont effectué un versement de 625,67 euros le 10 janvier 2025 pour le mois de décembre 2024. Ainsi, les parties, durant l’audience, se sont accordées sur la mise en oeuvre d’un plan de 120,00 euros, outre le paiement des loyers courants.

Dans ces conditions, et au regard de l’accord passé entre les parties, il convient d’accorder aux preneurs des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 7 juillet 2023 entre l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 18 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE la somme de 5 557,90 € arrêtée au 31 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] à se libérer en 35 mensualités de 120,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 18 juin 2024 et Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [I] [M] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE