N° RG 24/03156 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILTS

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

ENTRE:

Madame [K] [G] épouse [H]

née le 30 Mai 1954 à [Localité 4] (42)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [J] [H]

né le 26 Juillet 1953 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet TARDY dont le siège social est [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 16 Septembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur et Madame [H] [G] sont copropriétaires d’un appartement dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], et [Adresse 1] comportant deux bâtiment A et B.

L’assemblée générale annuelle a été organisée le 14 mars 2024.

Lors de cette réunion, Mr [J] [H] [G] a été élu président de séance, monsieur [B] secrétaire, Madame [M] [T] et Monsieur [X] scrutateurs.

Au cours de cette assemblée générale, le syndic TARDY a notamment vu son mandat renouvelé.

Le Procès-verbal de l’assemblée générale n’a pas été signé par le président.

Il a été notifié aux copropriétaires opposant, et notamment les demandeurs, le 11 mai 2024.

Par acte du 11 juillet 2024, Monsieur et Madame [H] [G] assignaient le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 2], devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur et Madame [H] [G] demandent, au visa des articles 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que 17 et 19 du décret du 17 mars 1967, de :

— DECLARER INOPPOSABLE la résolution n°16 relative à l’information sur les procédures en cours, comme ne relatant pas, par un procès verbal d’assemblée générale signé par le Président, la réalité des mentions qui s’y trouvent sur la communication d’un jugement à l’un des copropriétaires.

— ANNULER la résolution n°6-1 pour violation de la mise en concurrence et en l’absence de vote sur la désignation du cabinet SABOT.

— CONDAMNER le syndicat de copropriété à leur payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 2], demande, au visa des articles articles 17 du décret du 17 mars 1967, 42 du Code de copropriété, ainsi que 24, 25 et 25-1 du Code de copropriété, de :

— DEBOUTER les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNER les époux [H] au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS,

1- Sur la demande concernant la résolution n°16 de l’assemblée générale du 14 mars 2024

L’article 17 du Décret N° 67-223 du 17 mars 1967 qui dispose :

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote.

Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

(…)

La feuille de présence est annexée au procès-verbal. »

En l’espèce, il est constant que le procès verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2024 n’a pas été signé par le président de séance ni à l’issue de la réunion, ni dans les huit jours.

Monsieur et Madame [H] sollicitent l’inopposabilité de cette résolution en l’absence d’un procès-verbal signé de tous ceux qui doivent y concourir.

Au soutien de leur demande à ce titre, Monsieur et Madame [H] [G] mettent en avant que :

— un différend les aurait opposés au syndicat concernant le recouvrement des charges dues par les époux [V] [C], anciens copropriétaires ;

— à ce titre, le syndic TARDY n’ aurait jamais rendu compte des poursuites en cours auprès de l’assemblée générale, ni du recouvrement de la créance importante due par ces copropriétaires, ayant fait l’objet d’une saisie immobilière, par la banque prêteuse ;

— à plusieurs reprises, ils auraient interpellé le syndic concernant l’avancement de ce recouvrement, et son traitement, dans les comptes de la copropriété ;

— concernant le déroulement de la procédure judiciaire menée par le syndic, celui-ci aurait fait ajouter dans la résolution n°16 que Monsieur [H] [G] se serait vu remettre la copie exécutoire du jugement, alors que pas même une copie, n’ aurait été remis à ce dernier, qui serait donc bien fondé à contester cette mention au sein du procès-verbal.

Dans leurs premières demandes, Monsieur et Madame [H] [G] se prévalaient de l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal de l’assemblée générale pour demander l’annulation de la résolution n°16.

Néanmoins, le syndicat de copropriété a fait part à juste titre concernant cette demande que ladite résolution ne contenait pas de décision et qu’elle n’encourait donc pas la nullité.

Monsieur et Madame [H] [G] ont donc modifié leur demande et, au lieu de demander la nullité de ladite résolution, il n’ont sollicité que son inopposabilité.

Or la résolution litigieuse est rédigée comme suit :

« RESOLUTION 16 : INFORMATION SUR LA PROCEDURE EN COURS

Le syndic précise que des expertises ont eu lieu et que la procédure est en cours d’instruction. Le conseil syndical sera tenu informé de l’avancée de ce dossier. »

Il en résulte que, la demande de nullité de la résolution ayant été abandonné à juste titre et aucune mention n’ étant faite dans cette résolution concernant le différend évoqué par les demandeurs ou la remise d’une copie d’un jugement auxdits demandeurs, la demande d’inopposabilité sera rejetée.

Au surplus, Monsieur et Madame [H] [G] ne produisent aucun élément allant à l’encontre de la mention alléguée.

2- Sur la demande concernant la résolution 6-1 de l’assemblée générale du 14 mars 2024

L’article 25-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24. »

L’article 19 du décret du 67-223 du 17 mars 1967 dispose :

« Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.

Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.

Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :

1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;

2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.. »

Il en résulte notamment que, selon l’ article 19 du décret du 17 mars 1967, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. Ainsi, lorsque plusieurs contrats de syndic sont soumis à l’approbation de l’assemblée générale, cette dernière ne peut procéder à un second scrutin à la majorité relative sans avoir préalablement statué sur toutes les candidatures à la majorité absolue (Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-26.768 : JurisData n° 2014-026600 ; D. 2014, p. 2298 ; Loyers et copr. 2015, comm. 23 , G. Vigneron), quand bien même il est acquis qu’une telle procédure ne pourra aboutir (Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-20.170 : JurisData n° 2022-020902 ; AJDI 2023, p. 273 , note N. Le Rudulier).

En l’espèce, les résolutions 6 et 6-1 sont rédigées comme suit :

« RESOLUTION 6 : DESIGNATION DU SYNDIC

o Renouvellement du mandat du CABINET TARDY joint à la convocation

3 500,00 € TTC

Proposition du CABINET SABOT annexée à la convocations 3 672,00 € TTC

Selon la demande de M. [H] par courrier R.A.R.

L’Assemblée Générale renouvelle comme syndic le CABINET TARDY S.A.. La mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée.

L’Assemblée Générale donne pouvoir au Président de séance pour signer le contrat de syndic,

Ont voté pour : 5 copropriétaires représentant 4340 / 10120 tantièmes

Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 2445 / 10120 tantièmes

La majorité requise n’ayant pas été recueillie il y a absence de décision.

L’Assemblée Générale des copropriétaires n’ayant pas pu décider à la majorité prévue à l’article 25 mais le tiers au moins des voix recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l’Assemblée générale procède à un second vote à la majorité prévue à l’article 24.

RESOLUTION 6.1 : Deuxième vote à la majorité simple (article 24)

Ont voté pour : 5 copropriétaires représentant 4340 / 6785 tantièmes

Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 2445 / 6785 tantièmes MIME [Z] [L] (780), M.&MME [A] ET [R] [O] et [I] (782), M&ME [H]-[G] [J] (763), M. [S] [N] (120) représenté(e) par M&ME [H]-[G] [J].

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées, soit 4340 / 6785 tantièmes. »

Il en résulte que il est constant que :

— dans le cadre de l’assemblée générale en date du 14 mars 2024, et tandis que mandat du cabinet TARDY arrivait à expiration, il a été proposé la mise en concurrence de ce dernier ;

— à ce titre, le cabinet SABOT a présenté sa candidature avec le détail des honoraires qu’il demandait, le tout dans le respect du contrat type annexé aux convocations ;

— or, l’assemblée générale a voté une première fois concernant la candidature du syndic sortant, le cabinet TARDY à la majorité de l’article 25 ;

— il a été constaté, dans le cadre de cette résolution n°6 que la majorité n’était pas atteinte, et à ce titre, le cabinet TARDY a fait voter immédiatement, en présence d’un tiers des voix s’étant porté en faveur de cette résolution, à la majorité simple, et ce dans le cadre de la résolution 6-1 ;

— dans ces conditions, le déroulement de ce vote encourt la nullité en ce que, à l’issue de la résolution n°6, cette résolution ayant été rejetée car le renouvellement du mandat du syndic TARDY ne recueillait pas la majorité absolue de l’article 25, il aurait dû être procédé, au regard de la mise en concurrence avec le cabinet SABOT, à un vote afin qu’en premier lieu les copropriétaires s’expriment sur la désignation de ce dernier syndic.

En effet, si l’on admettait que le syndic n’ayant pas reçu la majorité absolue pouvait faire revoter immédiatement à la majorité simple, sans passer par l’examen de la résolution relative à l’autre candidature, cela annihilerait la mise en concurrence prévue par les textes : il ne serait plus alors possible d’examiner la résolution concernant l’élection du second candidat au mandat de syndic, puisque le premier avec seulement une majorité relative écarterait le second.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution n°6-1 ayant vu la désignation du syndic, cabinet TARDY.

3- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 2] à payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la résolution n°6-1 de l’assemblée générale du 14 mars 2024 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à payer à Monsieur et Madame [H] – [G], la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES

M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES

Le