TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/52656 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67NK

N° : 18-CH

Assignation du :

04 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juin 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ([Adresse 6]) représenté par le Cabinet REGY en sa qualité de syndic, société par actions simplifiée

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Sandrine GRINHOLTZ, avocat au barreau de PARIS – #B1161

DEFENDERESSE

La S.A.S. CADAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Rym BOUKHARI-SAOU, avocat au barreau de PARIS – #B0418

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

La société Cadal est propriétaire des lots n°9 et 23, qu’elle a acquis le 27 mai 2022, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Par acte du 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 15ème l’a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris pour la voir condamner à lui payer une provision au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

— condamner la société Cadal à lui payer une provision de 19.855,89 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024 ;

— condamner la société Cadal à lui payer la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice distinct qui lui a été causé par le défaut de paiement des charges de copropriété et des dépenses de travaux;

— condamner la société Cadal aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 28 mai 2025, la société Cadal demande au juge des référés de :

A titre principal,

— dire que le juge des référés est incompétent au profit de la juridiction du fond compétente ;

Subsidiairement, au fond,

— prendre acte du refus de la partie demanderesse de recourir à une médiation ;

— constater que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet Regy, a failli à son obligation d’information et de conseil à l’acquéreur ;

— constater que les manquements du syndicat des copropriétaires lui ont causé un préjudice d’un montant de 65.000 euros ;

— constater qu’elle a adressé une demande d’échelonnement des travaux non essentiels dans les délais légaux ;

— prendre acte de sa volonté de régulariser les charges « essentielles » d’un montant de 7.247 euros d’ici le 4ème trimestre ;

Et par conséquent,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes visant l’exigibilité du règlement des charges liées aux travaux ;

— constater que les charges courantes sont en cours de régularisation depuis janvier 2025 ;

— constater que la somme due est de 7.247 euros ;

— accueillir sa demande visant à échelonner les charges visant les travaux sur une période de 10 ans pour la somme correspondant aux travaux non consentis d’un montant 12.608,61 euros ;

— dire que la somme de 12.608,61 euros sera donc divisée sur une période de 10 ans à raison de 1.260,86 euros par an ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Il est constaté à titre liminaire que les parties, qui ont rencontré un médiateur pour une réunion d’information sur la médiation, n’ont pas souhaité entrer en médiation. Il n’y a pas lieu d’en donner acte à la défenderesse, une telle décision étant sans portée juridique.

Sur l’exception d’incompétence soulevée par la société Cadal

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Cadal soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond au motif que des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble ont été votés en 2023, alors qu’au moment de l’acquisition de ses lots en 2022, elle n’avait pas été informée de ce projet de travaux. Elle estime que l’absence d’information donnée au moment de l’acte de vente par le vendeur et le cabinet Regy, mandataire de gestion, lui a causé un préjudice dont elle entend obtenir réparation devant le juge du fond, ce qui rend la demande en paiement des charges de copropriété sérieusement contestable.

Cette contestation de la réunion des conditions prévues par l’article 835 du code de procédure civile concerne toutefois les pouvoirs juridictionnels du juge des référés et non sa compétence.

Elle sera examinée ci-après, avec l’examen des conditions du référé prévues par le texte précité.

L’exception d’incompétence soulevée n’est pas fondée.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de charges de copropriété impayées

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance par les pièces qu’il produit, en particulier, les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2022, 18 décembre 2023 et 16 décembre 2024 approuvant les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, les appels de charges au titre des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2022 ayant voté le principe, le montant et les modalités de règlement des travaux de remplacement des canalisations, le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2023 ayant voté les travaux de réfection de la toiture et arrêté les modalités de financement de ces travaux et les appels de fonds afférents à ces travaux, les attestations de non recours de ces assemblées générales, le relevé de compte de la société Cadal arrêté au 22 mai 2025 et la mise en demeure adressée le 9 décembre 2024.

Les comptes de la période considérée ont donc été approuvés par les assemblées générales, lesquelles n’ont fait l’objet d’aucun recours.

La société Cadal ne conteste pas être débitrice des charges courantes, à hauteur de la somme de 7.247 euros, mais conteste devoir les charges afférentes aux travaux de réfection de la toiture de l’immeuble, exposant qu’elle n’a pas été avertie, au moment de l’acquisition de ses lots, du projet de réfection de la toiture de l’immeuble, alors que ces travaux étaient nécessairement envisagés à la date de l’acte de vente.

Elle précise qu’elle n’a pas disposé de toutes les informations lui permettant de signer l’acte en connaissance de cause, le diagnostic technique global n’ayant pas été établi et le cabinet Regy ne lui ayant pas transmis l’ensemble des documents utiles.

Elle soutient que ce dernier a manqué à son obligation de moyen en ne communiquant pas les informations en sa possession au notaire et estime avoir perdu une chance de négocier un prix moins élevé. Elle précise qu’elle se réserve la possibilité d’engager une action contre son vendeur en réduction du prix de vente, ainsi qu’une action en responsabilité contre le cabinet Regy pour obtenir la réparation de son préjudice.

Toutefois, les copropriétaires ont voté les travaux au cours de l’assemblée générale du 7 juin 2023, à laquelle la société Cadal a été convoquée et n’a pas participé.

La preuve d’une dissimulation de l’état du toit et de sa nécessaire réfection par le syndicat des copropriétaires n’est nullement établie et, s’agissant des griefs allégués contre le vendeur ou le cabinet Regy, ils ne sauraient fonder une contestation sérieuse de la créance du syndicat des copropriétaires dès lors qu’ils concernent des parties qui ne sont pas dans la cause, étant précisé que le cabinet Regy n’est présent à l’instance qu’en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires et non à titre personnel.

Il appartient à la société Cadal de saisir le juge du fond des recours qu’elle entend engager contre son vendeur et le syndic, le cas échéant, mais son obligation de paiement des charges de copropriété régulièrement appelées par le syndicat des copropriétaires n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des appels de fonds et décomptes produits, elle est redevable d’une somme de 19.855,89 euros au 22 mai 2025, montant auquel elle sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure, le 13 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 :

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires ».

La société Cadal sollicite, sur le fondement de ces dispositions, un échelonnement des charges afférentes aux travaux sur une période de dix ans pour la somme correspondant aux travaux non consentis, soit 12.606,61 euros.

Cependant, la possibilité de solliciter des délais de dix années prévue par ce texte ne concerne que les travaux visés au chapitre III de la loi du 10 juillet 1965 intitulé « Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation », qui inclut les articles 30 à 37-1 de la loi.

Or, les travaux de réfection de la toiture litigieux ne relèvent pas de ces travaux d’amélioration, s’agissant de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ainsi que l’expose le syndicat des copropriétaires.

En tout état de cause, la société Cadal ne produit, pour justifier de l’impossibilité de paiement immédiat des charges de copropriété, qu’un extrait de compte de résultat pour l’exercice 2023 tenant en une page et insuffisant pour justifier de son absence de trésorerie et de capacité d’endettement. Ses difficultés financières et son absence totale de capacité d’endettement sont d’autant moins établies qu’elle a acquis le bien immobilier pour un prix supérieur à 1,5 millions d’euros en 2022 sans recourir à l’emprunt.

Sa demande ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 1217, 1231-1 et 1231-6 du code civil, la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice qui lui a été causé par le défaut de paiement des charges de copropriété et des dépenses de travaux.

Il n’y a toutefois pas lieu à référé sur cette demande, qui n’est pas formée à titre provisionnel et ne relève donc pas des pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de « constater » que les manquements du syndicat des copropriétaires ont causé un préjudice à la société Cadal d’un montant de 65.000 euros, ce constat étant sans portée juridique et toute décision sur ce point relevant du juge du fond.

La société Cadal, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par suite condamnée à payer au demandeur la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société Cadal ;

Condamnons la société Cadal à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] une provision de 19.855,89 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société Cadal ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ;

Condamnons la société Cadal aux dépens ;

La condamnons à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 25 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY