Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02855 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZ2G

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 14 Octobre 2025

ENTRE :

S.C.I. FONVIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [N] [R], gérant

ET :

Monsieur [F] [H]

né le 01 Septembre 1998

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 1er février 2022, la S.C.I. FONVIMMO a donné en location à Monsieur [F] [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 385 euros révisable et des charges d’un montant mensuel de 35 euros.

Le 18 février 2025, la S.C.I. FONVIMMO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le 18 février 2025, la S.C.I. FONVIMMO a fait délivrer le 18 février 2025 à Monsieur [F] [H] un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, correspondant à un arriéré de loyer arrêté au 10 février 2025 d’un montant de 2.764 euros, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 06 juin 2025 remis à étude, la S.C.I. FONVIMMO a attrait Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de :

Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la clause résolutoire, et de prononcer ladite résiliation à titre subsidiaire, Ordonner son expulsion du local d’habitation, Le condamner à lui verser la somme de 2.764 euros au titre des loyers et charges locatives dus au 26 mai 2025, avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus jusqu’à l’audience, Le condamner à lui régler une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges dues à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux,Le condamner à lui verser des dommages et intérêts, (sans demandé aucune somme)Le condamner à lui régler la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Le condamner au paiement des entiers dépens.

La S.C.I. FONVIMMO a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 06 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025.

Lors de l’audience, la S.C.I. FONVIMMO, représentée par son gérant, a maintenu ses demandes développées à son acte d’assignation et a actualisé sa créance à la somme de 4.274,37 euros.

La S.C.I. FONVIMMO a fait valoir que Monsieur [F] [H] avait quitté le logement sans préavis, envoyant un message téléphonique écrit et déposant les clés dans la boîte aux lettre le 1er septembre 2025. Elle a noté que l’actualisation de la dette correspondait à la période de préavis de trois mois, d’un montant de 1.362 euros (454 euros x 3 mois).

Monsieur [F] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représenté au cours de l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Monsieur [F] [H] ne s’est pas présenté aux différents rendez-vous, le propriétaire ayant indiqué que le paiement des loyers courant avaient repris sans que la dette ne fasse l’objet d’un remboursement.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR L’ABSENCE DU DEFENDEUR

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 06 juin 2025, soit plus de trois semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la S.C.I. FONVIMMO a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL EN RAISON DU NON PAIEMENT DES LOYERS

Suite à la modification législative du 27 juillet 2023, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notifie un délai de deux mois au locataire pour régler les sommes dues. La clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [F] [H] le 18 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2.764 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois, Monsieur [F] [H] n’ayant pas réglé sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 avril 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement.

Par conséquent, il convient de constater que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 19 avril 2025.

SUR LA DEMANDE D’EXPULSION DU LOCATAIRE

En l’espèce, la résiliation du contrat de bail est constatée à la date du 19 avril 2025.

La demanderesse a précisé au cours des débats que les clés avaient été déposées en boîte aux lettres au cours du mois de septembre 2025, le défendeur ayant indiqué par message téléphonique écrit qu’il partait des lieux au 1er septembre 2025, ce qui n’a pas été contesté par la S.C.I. FONVIMMO.

Dès lors, il y a lieu de constater que Monsieur [F] [H] a quitté les lieux litigieux à la date du présent jugement.

Par conséquent, il convient de déclarer la demande d’expulsion sans objet.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DES LOYERS IMPAYES

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Toutefois, compte tenu du jeu de la clause résolutoire le contrat de bail a pris fin le 19 avril 2025. A compter de cette date, le locataire est tenu du paiement d’une indemnité d’occupation tant que celui-ci occupe le lieu.

Le bail n’ayant plus d’existence, le préavis prévu par celui-ci n’est plus applicable.

La S.C.I. FONVIMMO verse aux débats un décompte arrêté au mois de septembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2912,37 euros, correspondant aux sommes dues au 1 septembre 2025, et à laquelle il rajoute trois mois de loyer correspondant à la période de préavis non réalisée par Monsieur [F] [H].

Néanmoins, il y a lieu de constater que la somme de 2912,37 euros mentionnée au relevé de compte communiqué à l’audience comprend le coût du commandement de payer d’un montant de 148,37 euros, ledit coût faisant également l’objet d’une demande de remboursement au titre des dépens.

Dès lors, le coût du commandement de payer ne peut être sollicité au titre des loyers et charges impayés et la créance locative de Monsieur [F] [H] correspond au montant de 2764 euros arrêtés au mois de septembre 2025 inclus.

Compte tenu du départ de Monsieur [F] [H] le 1 septembre 2025, l’indemnisation de l’occupation des lieux par ce dernier prend fin, il y a lieu de débouter la S.C.I. FONVIMMO de sa demande à ce titre

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [F] [H] à payer à la S.C.I. FONVIMMO la somme de 2 764 euros arrêtée au mois de septembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date du commandement de payer.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En l’espèce, il a été établi que Monsieur [F] [H] a quitté les lieux depuis le mois de septembre 2025.

De plus, le montant de l’impayé de loyer a été arrêté au mois de septembre 2025, date à laquelle le défendeur a quitté les lieux et remis les clés du local d’habitation, outre le paiement de trois mois de loyer correspondant au délai de préavis.

Dès lors, il y a lieu de constater que conformément aux indications de la partie demanderesse, le défendeur n’occupe plus le local d’habitation litigieux et que le montant de l’arriéré de loyers comprend la période de préavis non exécutée par Monsieur [F] [H].

Par conséquent, il y a lieu de déclarer que cette demande est désormais sans objet.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS

Aux termes de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il y a lieu de constater l’absence de saisine de prétentions lorsque ces dernières ne sont pas chiffrées par les parties, ni dans le corps ni dans le dispositif de leurs conclusions, sans fournir aucun élément de nature à permettre aux juges d’en évaluer le montant.

En l’espèce, la S.C.I. FONVIMMO mentionne à son acte d’assignation uniquement une demande de dommages et intérêts, sans évaluation chiffrée.

Dès lors, il convient de constater l’absence d’élément de nature à permettre au juge d’évaluer les dommages et intérêts sollicités par la partie demanderesse.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la S.C.I. FONVIMMO de cette prétention.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [H], partie perdante, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Monsieur [F] [H] succombant aux dépens il y a lieu de la condamner à la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la S.C.I. FONVIMMO ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2022 entre la S.C.I. FONVIMMO et Monsieur [F] [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 19 avril 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [F] [H] a quitté les lieux et remis les clés du local d’habitation le 1 septembre 2025 ;

DECLARE la demande d’expulsion de Monsieur [F] [H] sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à la S.C.I. FONVIMMO la somme de 2764 euros actualisée au mois de septembre 2025, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 ;

DECLARE la demande de paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sans objet ;

DEBOUTE la S.C.I. FONVIMMO de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à la S.C.I. FONVIMMO la somme 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 février 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE