Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00693 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUIA

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

S.A. SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Armelle BOUBA, avocat au barreau de LYON

ET :

Monsieur [I] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [Z] [C]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 février 2024 prenant effet à compter du 26 février 2024, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a donné à bail à Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 383,80 euros outre une provision sur charges de 111,39 euros.

Suivant contrat signé le 23 février 2024 prenant effet à compter du 26 février 2024, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a donné à bail à Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C], un garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 49,45 euros outre une provision sur charges de 0,82 euros.

La SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a fait délivrer le 20 novembre 2024 à Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] :

— une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement ;

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 477,60 €.

Par courrier avec accusé de réception électronique délivré le 21 novembre 2024, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 février 2025 et signifiée par dépôt à étude, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a attrait Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] ;

— de condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] au paiement des sommes suivantes :

3 826,72 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 décembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 20 novembre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et ne pas écarter l’exécution provisoire.

La SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 10 février 2025.

L’audience s’est tenue le 3 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, représentée, a maintenu ses demandes mais n’a pas actualisé la somme de sa créance locative.

Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C], régulièrement cités, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de la locataire aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la requalification du prononcer de la résiliation du contrat de bail en constat de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES demande, dans le cadre de son assignation, de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail.

Or, constater l’acquisition de la clause résolution suppose également de constater la résiliation du contrat de bail. Dans ces conditions, il n’y a pas besoin de prononcer la résolution du contrat de bail.

Par conséquent, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat, que le commandement de payer en fait état et que la demanderesse sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] le 20 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 477,60 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 janvier 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] et de dire que faute par Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES verse aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 826,72 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] à payer la somme de 3 826,72 € actualisée au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 22 février 2024 entre ENTREPRISES HABITAT IMMOBILIER et Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 21 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] et de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] à payer à la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, venant aux droits d’ ENTREPRISES HABITAT IMMOBILIER, la somme de 3 826,72 € arrêtée au 31 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janiver 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [C] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE