Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01121 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVJT

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Mai 2025

ENTRE :

SC DU MANIVAL

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A. SEYNA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Z] [X]

demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 mai 2023, la SC DU MANIVAL a donné à bail à Monsieur [Z] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 492 euros charges comprises.

Par acte du 17 octobre 2023, MA REGIE, en qualité de mandataire de la SC DU MANIVAL, a souscrit un contrat de garantie loyers impayés auprès de la SA SEYNA, pour un montant maximum de 90 000 euros.

La SC DU MANIVAL a fait délivrer le 22 octobre 2024 à Monsieur [Z] [X] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 006,20 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 octobre 2024, SC DU MANIVAL a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 24 février 2025 et signifiée à étude, la SC DU MANIVAL a attrait Monsieur [Z] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [X] ;

— de condamner Monsieur [Z] [X] au paiement des sommes suivantes :

au bénéfice de la SA SEYNA, 1 513,84 € euros au titre de sa créance locative arrêtée à l’échéance du mois de janvier 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation ;au bénéfice de la SC MANIVAL, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La SC DU MANIVAL a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 25 février 2025.

L’audience s’est tenue le 6 mai 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, la SC DU MANIVAL et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 2 262,76 € la créance locative de l’assureur loyers impayés arrêtée au 1 mai 2025 , échéance du mois de mai 2025 incluse, en indiquant que les premiers impayés sont intervenus rapidement après la signature du bail.

Monsieur [Z] [X], comparant en personne, a demandé au Juge de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire en indiquant qu’il conteste le montant réclamé, qu’initialement il devait régler une somme d’environ 1500 euros, qu’il a réglé la moitié des causes du commandement en raison d’un problème d’eau chaude pour lequel aucune solution ne lui a été apportée par la régie, que celle-ci lui a dit de régler mensuellement la somme de 680 euros pour apurer sa dette, et qu’il a repris le paiement du loyer courant.

Il précise qu’il perçoit entre 2500 et 3000 euros par mois, qu’il n’a contracté aucun crédit, qu’il a arrêté de payer ses loyers car il n’avait plus d’eau chaude, et que des délais de paiement lui ont déjà été accordés par la régie.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendu le présent jugement.

Monsieur [X] été autorisé à produire sous deux semaines tout élément de nature à justifier ses revenus ainsi que l’existence d’un plan d’apurement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Z] [X] le 22 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 006,20 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Z] [X] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 décembre 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA SEYNA verse aux débats une quittance subrogative du 17 octobre 2024 pour un montant de 3002,64 euros, ainsi qu’un décompte arrêté au 1 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 262,76 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SA SEYNA est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [X] à payer la somme de 2 262,76 € actualisée au 1 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] a produit, durant le délibéré, ses bulletins de salaire des mois d’octobre 2024 à avril 2025, établissant que ce dernier travaille en qualité de grutier et perçoit des revenus compris entre 2000 et 2600 euros. Toutefois, ses bulletins de salaire font également apparaître la perception d’acomptes sur salaire, démontrant que Monsieur [X] doit faire face à des dettes, notamment d’énergie et d’indû auprès de France Travail, comme le souligne le diagnostif social et financier.

Il ressort toutefois des documents produitsque le défendeur bénéficie d’un plan d’apurement avec le mandataire de son bailleur, effectif à compter du mois d’avril 2025, imposant une mensualité de remboursement de 200 euros par mois, outre le loyer courant (soit la somme globale de 707,64 euros), et que ce plan est respecté au jour de la clôture des débats.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SC DU MANIVAL.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [Z] [X] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SC DU MANIVAL, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n’avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée par la SC DU MANIVAL, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [X] à verser à la SA SEYNA et la SC DU MANIVAL la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 31 mai 2023 entre la SC DU MANIVAL et Monsieur [Z] [X] concernant le bien sis [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer à la SA SEYNA la somme de 2 262,76 € arrêtée au 1 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Z] [X] à se libérer en 11 mensualités de 200 euros, la 12ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SC DU MANIVAL sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [Z] [X] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 23 décembre 2024 et Monsieur [Z] [X] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [Z] [X] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 4], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la SC DU MANIVAL conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Z] [X] au bailleur, à un montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, exigible à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser cette indemnité d’occupation à son bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser à SC DU MANIVAL la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE