Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00877 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUWS

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [H] [Y], chargé de contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [B] [G] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 août 2023 prenant effet à compter du 31 suivant, la S.A BATIR ET LOGER a donné à bail à Monsieur [B] [G] [Z], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 280,90 euros outre une provision sur charges de 44,59 euros.

Par courrier simple du 7 novembre 2024, la S.A BATIR ET LOGER a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La S.A BATIR ET LOGER a fait délivrer le 12 décembre 2024 à Monsieur [B] [G] [Z] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 046,30 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 février 2025, la S.A BATIR ET LOGER a attrait Monsieur [B] [G] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [G] [Z],

— de condamner Monsieur [B] [G] [Z] au paiement des sommes suivantes :

2 735,48 € au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux,400,00 € à titre de dommages et intérêts,350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

La S.A BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 19 février 2025.

L’audience s’est tenue le 17 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A BATIR ET LOGER, représenté par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes se référant à son dossier lequel mentionne la somme de 3 183,30 euros au titre de sa créance locative, échéance du mois de mai 2025 inclus

Monsieur [B] [G] [Z], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de la carence du locataire aux rendez-vous qui lui ont été proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, par modification législative intervenue le 29 juillet 2023, ce délai est passé à six semaines.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [B] [G] [Z] le 12 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2046,30 euros, échéance de novembre 2024 inclus, et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 février 2025.

Monsieur [B] [G] [Z] n’a pas sollicité un délai de paiement et n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [B] [G] [Z] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner son expulsion et de dire que faute d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (en ce compris les indemnités d’occupation) à la somme de 3183,30 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.A BATIR ET LOGER les différentes sommes afférentes aux frais de rejet, soit le montant total de 7,20 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [G] [Z] à payer la somme de 3176,10 €, en ce compris les indemnités d’occupation, échéance du mois de mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [G] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [G] [Z] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [B] [G] [Z].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A BATIR ET LOGER sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [G] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et rendue en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 9 août 2023 entre la S.A BATIR ET LOGER et Monsieur [B] [G] [Z] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT que faute par Monsieur [B] [G] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] [Z] à payer à la S.A BATIR ET LOGER la somme de 3176,1 euros, en ce compris les indemnités d’occupation, échéance du mois de mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] [Z] à verser à la S.A BATIR ET LOGER qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] [Z] au paiement des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE