TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00016 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZDWS

N° de Minute : 46/00025

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 31 Mars 2025

[T] [U]

C/

[I] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 31 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [T] [U], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 16/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 13 janvier 2006, M. [T] [U] a donné à bail à M. [I] [V] à compter du 12 janvier 2006, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 660 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, M. [T] [U] a fait signifier à M. [I] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 363,60 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 27 août 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 décembre 2024, M. [T] [U] a fait assigner M. [I] [V], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir :

▸ constater acquise la clause résolutoire au profit de M. [T] [U] pour défaut de paiement ;

▸ ordonner l’expulsion de M. [I] [V] des lieux loués sis [Adresse 4] et ce, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ dire qu’il sera également procédé au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local que l’huissier instrumentaire avisera, à la charge, aux frais et risques de la partie défenderesse,

▸ condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

° à titre provisionnel, 2 612,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2024 inclus ;

° à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit le 27 octobre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux ;

° 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 5 décembre 2024.

A l’audience du 24 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [T] [U], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en remettant un décompte actualisé de sa créance arrêté au 5 février 2025 inclus à la somme de 4 923,33 euros.

Régulièrement assigné à personne, M. [I] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

DISCUSSION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [I] [V], assigné à personne, n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 5 décembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, M. [U] justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 août 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

L’action de M. [U] est donc recevable.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [V] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [V] le 26 août 2024.

Il est en outre établi, au vu du décompte tenu par le bailleur, que l’intégralité des sommes dues dont le paiement était demandé n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [I] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 octobre 2024, et M. [I] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 892,56 euros. Il y a lieu de condamner le défendeur au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 5 février 2025, que M. [U] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

M. [V] ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte tenu par le bailleur, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il convient par conséquent de condamner M. [I] [V] à payer à M. [T] [U] la somme provisionnelle de 4 739,33 euros, après déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 dont le montant de 184 euros porté au débit du compte n’est justifié

par aucune pièce, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 février 2025, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [I] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient également de le condamner à verser à M. [U] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction et numérotation applicable postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de M. [T] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties conclu le 13 janvier 2006 concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 27 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [V] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [I] [V] à payer à M. [T] [U] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 892,56 euros, à compter du 27 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Et dès à présent, CONDAMNONS M. [I] [V] à payer à M. [T] [U] la somme provisionnelle de 4 739,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 05 février 2025, échéance de février 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [I] [V] à payer à M. [T] [U] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], par mise à disposition au greffe, le 31 Mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE