TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

■

N° RG 25/51989 – N° Portalis 352J-W-B7J-C627Y

N° : 14

Assignation du :

20 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société SERVAN 47 I

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS – #R0146, Association BIARD BOUSCATEL & ASSOCIES

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ITER

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Carole YOUNES, avocat au barreau de PARIS – #C0528

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU L ITIGE

Par acte du 14 juin 1994, la société Servan 47 I a donné à bail commercial à la société Iter des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lots 101 et 203 au premier et deuxième étage, et un parking), pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer en principal 380 000 francs par an.

Par acte du 29 janvier 2013, la société Servan 47 I a donné à bail commercial à la société Iter des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot 203 au troisième étage), pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer en principal de 18 770 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 11 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société Iter un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 14 juin 1994, pour une somme de 44 863,95 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 6 décembre 2024.

Par acte délivré le 20 février 2025, la société Servan 47 I a fait assigner la société Iter devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de la voir condamner à lui verser une provision au titre des loyers dus.

Par conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience du 15 septembre 2025, la société Servan 47 I demande au juge des référés de :

— condamner la société Iter à lui payer la somme provisionnelle de 62 635 € en deniers ou quittance au titre de la dette locative arrêtée au 12 septembre 2025, assortie des intérêts au taux d’intérêt légal majoré de cinq points à compter du 11 décembre 2024, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement ainsi que la somme de 9 395,25 € au titre du bail conclu le 14 juin 1994,

— condamner la société Iter à lui payer la somme provisionnelle de 7 644,01 € en deniers ou quittance au titre de la dette locative arrêtée au 12 septembre 2025, assortie des intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir, jusqu’à parfait paiement au titre du bail conclu le 29 janvier 2013,

— débouter la société Iter de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Iter à lui payer à la SCI Servan 47 1 la somme de 3 500 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience, la société Iter demande au juge des référés de :

— déclarer irrecevable la demande formée au titre du bail conclu le 29 janvier 2013 et, à titre subsidiaire, rejeter la demande de la SCI Servan 47 I,

— débouter la SCI Servan 47 I de l’intégralité de ses demandes relatives au bail en date du 14 juin 1994,

A titre reconventionnel,

— condamner à titre provisionnel la SCI Servan 47 I à lui régler la somme de 14 515, 20 € au titre des frais d’entretien de l’escalier commun de 2021 à 2025,

— condamner à titre provisionnel la SCI Servan 47 I à lui rembourser la somme de 7 933, 65 € au titre des charges indues versées à tort pour l’année 2020,

— condamner à titre provisionnel la SCI Servan 47 I à lui rembourser la somme de 8 851, 28 € au titre des charges indues versées à tort pour l’année 2021 ;

— condamner à titre provisionnel la SCI Servan 47 I à lui rembourser la somme de 6 108 € au titre de la provision charges indue versée à tort pour l’année 2022,

— condamner à titre provisionnel la SCI Servan 47 I à lui rembourser la somme de 6 108 € au titre des charges indues versées à tort pour l’année 2023,

— condamner à titre provisionnel la SCI Servan 47 I à lui rembourser la somme de 6 108 € au titre des charges indues versées à tort pour l’année 2024,

A titre subsidiaire,

— condamner à titre provisionnel la SCI Servan 47 I au remboursement du trop-perçu au titre des années 2020 et 2021 d’un montant de 1 917 € après recalcul selon les tantièmes contractuels,

— condamner la SCI Servan 47 I au paiement de la somme de 3500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

La société Iter a été invitée à produire, par note en délibéré, avant le 22 septembre 2025 les factures d’entretien des parties communes de l’immeuble.

La société Servan 47 I a été invitée à produire, par note en délibéré, avant le 6 octobre 2025 un décompte actualisé de la dette locative permettant de vérifier l’encaissement des chèques de 34 291,06 € et de 7 644,01 € émis par la défenderesse le 9 septembre 2025.

Les 30 septembre 2025 et 2 octobre 2025, les parties ont produit des pièces démontrant le bon encaissement de ces chèques.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes relatives au bail du 29 janvier 2013

En application de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.

Au cas présent, la société Iter soutient que les demandes relatives au bail du 29 janvier 2013 formées par la demanderesse sont irrecevables, ne se rattachant pas par un lien suffisant à l’assignation qui ne comportait que des demandes de provision concernant le bail du 14 juin 1994.

Toutefois, force est de constater que le bail du 29 janvier 2013 concernant les mêmes parties au litige et porte sur les mêmes locaux loués qui se déploient sur 3 étages au [Adresse 1] à [Localité 4], de sorte que ces demandes additionnelles sont directement liées aux demandes initiales.

Dès lors, les demandes relatives au bail du 29 janvier 2013 formées par la société Servan 47 I seront déclarées recevables.

Sur les demandes de provisions

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

une provision au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

— sur les demandes la société Servan 47 I :

S’agissant du bail du 14 juin 1994, la société Servan 47 I produit un décompte faisant état d’une dette totale de 62 635 € au titre des loyers des 2ème et 3ème trimestres 2025.

La société Iter oppose que :

— elle a adressé le 9 septembre 2025 un chèque de 34 291,06 € correspondant au 3ème trimestre 2025, dont elle produit la copie,

— la demande de provision se heurte une contestation sérieuse tirée du préjudice de jouissance qu’elle subit du fait d’un dégât des eaux intervenu dans les escaliers de l’immeuble des lieux loués et pour lequel une expertise est en cours.

S’agissant du chèque litigieux, il ressort du décompte produit en délibéré par la demanderesse que ce montant a été effectivement encaissé.

La défenderesse, au vu des pièces produites, ne démontre aucune impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination du fait du dégât des eaux invoqué, et ne justifie pas de la réalité et de l’étendue du préjudice de jouissance allégué.

Enfin, les contestations relatives au règlement des charges de 2022 à 2024, et à l’entretien des parties communes entre 2017 et 2021 ne sont pas sérieuses, en ce qu’elles sont sans rapport avec les demandes de provision formées au titre des loyers des 2ème et 3ème trimestres 2025.

Ainsi, l’obligation de la société Iter au titre des loyers, charges, taxes, et accessoires au 12 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 28 343,94 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

En revanche, les clauses du bail relatives à la majoration des intérêts de retard et à l’indemnité forfaitaire de 15% s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Cette provision sera assortie, en application de l’article 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant du bail du 29 janvier 2013, la société Servan 47 I produit un décompte faisant état d’une dette de 7 644,01 € au titre du loyer du 3ème trimestre 2025.

La société Iter oppose qu’elle a adressé au bailleur le 9 septembre 2025 un chèque du même montant et en produit la copie.

Il ressort en effet du décompte produit en délibéré par la demanderesse que ce montant a été encaissé, de sorte que cette demande est devenue sans objet et sera rejetée.

— sur les demandes reconventionnelles :

a) sur le remboursement des charges d’entretien des parties communes entre 2021 et 2025

La société Iter sollicite le paiement de la somme de 14 515,20 € au titre des frais de ménage des parties communes dont elle s’est acquittée entre 2021 et 2025. Elle invoque un accord avec le bailleur qui lui remboursait jusqu’en 2016 ces frais sous forme de crédit sur son compte d’un montant de 403,20 € par trimestre.

Cependant, il ressort des baux du 14 juin 1994 et du 29 janvier 2013 que « les dépenses effectuées pour l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble » sont à la charge du preneur, de sorte que les frais d’entretien des parties communes doivent être supportés par la société Iter.

En outre, la défenderesse ne démontre pas, au vu des pièces produites, l’existence de l’accord allégué avec le bailleur jusqu’en 2016. En effet, la seule production de l’avis d’échéance du loyer du entre le 1er octobre et 31 décembre 2015 faisant état d’un « rappel solde antérieur » de 403,20 € est insuffisante pour en attester.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande de provision.

b) sur le remboursement des provisions sur charges versées entre 2020 et 2024

Aux termes de l’article L145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article R145-35 du même code prévoit que « ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. »

Au cas présent, la défenderesse soutient que la clause « Prestations-Impôts et Taxes » du contrat de bail du 14 juin 1994, qui a été renouvelé, n’est pas conforme aux dispositions de l’article L.145-40-2 susvisé, en ce que tous les impôts et charges liés aux lieux loués sont mis à la charge du preneur. Elle en déduit que cette clause doit être réputée non écrite et qu’aucune charge n’était due pour les années 2020 à 2024.

Toutefois, il convient de relever que, d’une part, le fait de déclarer non écrite une clause d’un contrat excède le pouvoir du juge des référés et relève de l’appréciation du juge du fond, et que, d’autre part, la société Iter ne liste pas les impôts et charges qui auraient été mis indument à sa charge sur les fondements de l’article L.145-40-2 et R 145-35 susvisés, ni ne démontre les avoir réglés.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes de provision.

c) sur le remboursement du trop-perçu au titre des charges 2020 et 2021

La société Iter sollicite le remboursement de la somme de 1 917 € au titre du trop-perçu pour les charges 2020 et 2021, en raison d’une répartition erronée des tantièmes opérée par le bailleur.

Toutefois, au regard des pièces produites, la défenderesse ne justifie pas que les tantièmes indiqués sur les répartitions des charges fournies par le bailleur sont erronés et ne correspondent pas à ceux des locaux loués, à savoir 1968/10 000ièmes pour les charges communes à tous les bâtiments, 800/2 710 pour les charges propres au bâtiment B, et 3 134/10 000ièmes pour les charges propres au bâtiment C.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société Iter, partie perdante, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Iter ne permet d’écarter la demande de la société Servan 47 I formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevables les demandes relatives au bail du 29 janvier 2013 formées par la société Servan 47 I ;

Condamnons par provision la société Iter à payer à la société Servan 47 I la somme de 28 343,94€ à valoir sur l’arriéré locatif au titre du bail du 14 juin 1994, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de 7 644,01 € de la société Servan 47 I ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la société Iter ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de l’indemnité de 15% et de majoration des intérêts de retard ;

Condamnons la société Iter aux entiers dépens ;

Condamnons la société Iter à payer à la société Servan 47 I la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 3] le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE